Le 3 octobre dernier, le gouvernement canadien a envoyé un message très clair face à la surchauffe du marché immobilier en instaurant de nouvelles règles quant à la qualification hypothécaire. Ces règles visent clairement à limiter l’achat de propriétés par des investisseurs étrangers ainsi que par des acheteurs n’ayant pas encore accumulé une mise de fonds de 20%. De plus, elles visent à limiter les pertes de la SCHL advenant la hausse éventuelle des taux d’intérêt.

Investisseurs étrangers :

Les Non-Résidents Canadiens ne peuvent plus se prévaloir de l’exemption sur le gain découlant de la disposition d’une résidence. Ainsi, tout gain en capital occasionné par la vente d’une résidence devient imposable. Cette mesure vient de décourager l’achat de propriétés par des étrangers car elle s’ajoute à l’imposition, depuis le 2 août, d’une taxe de 15% imposée sur les achats de propriétés par des étrangers dans la région de Vancouver. Suite à cette taxe, nous avons déjà expérimenté une baisse des transactions à Vancouver. Il est évident que ces nouvelles règles ralentiront encore plus l’immobilier à Vancouver.

Assurance hypothécaire :

Il est certain que les critères de qualification plus serrés pour des dossiers assurés font en sorte qu’il est nettement plus difficile de faire qualifier des achats avec une mise de fonds moindre de 20%. La modification la plus importante est qu’on doit dorénavant qualifier un dossier assuré en utilisant le taux affiché par la Banque du Canada (présentement 4.64%) plutôt que le taux fixe 5 ans du contrat (présentement 2.69%). Par exemple, un couple ayant un revenu familial de 70 000$, visant à acheter une maison d’une valeur de 300 000$, ayant accumulé 19 500$ (15 000$ pour la mise de fonds et 4 500$ pour les frais de clôture) et dont la seule dette est le paiement de deux voitures au coût mensuel de 650$, ne pourrait pas obtenir une hypothèque selon les nouvelles règles car le niveau d’endettement total sera 45% tandis qu’avec les règles précédentes, il était 40%.

Hypothèques titritisées :

Plusieurs prêteurs font la titrisation d’hypothèques, c’est-à-dire la revente des portefeuilles d’hypothèques à des investisseurs. Afin de rendre l’investissement plus alléchant, ils assurent les hypothèques auprès d’un des 3 assureurs hypothécaires même si l’équité représente plus de 20% de la valeur de la propriété. Pour plus d’explications sur l’assurance hypothécaire, veuillez consulter cet article.

En faisant ceci, les investisseurs bénéficient du fait que leur investissement est protégée advenant des défauts de paiement. Selon les nouvelles règles, toute hypothèque titritisée bénéficiant de l’assurance hypothécaire doit être qualifiée en partant selon les nouveaux critères annoncés. On peut alors se douter que s’il est plus difficile de qualifier de tels dossiers et que les prêteurs veulent maintenir leur volume de titrisation, ils devront se protéger du risque plus accru et augmenter le taux d’intérêt chargé.

D’autres changements importants à venir :

Le gouvernement a annoncé également qu’il fera des consultations dans le but de partager le risque de l’assurance hypothécaire avec les prêteurs! Vous comprenez bien que présentement, en cas de défaut de paiement, le prêteur récupère ses pertes par l’assureur hypothécaire. Le gouvernement désire modifier ceci et demander au prêteur d’assumer une partie du risque. Est-ce que le gouvernement craint une situation de crise?
Actuellement, les prêts assurés bénéficient souvent de taux plus faibles que les prêts conventionnels. Il est évident alors que le coût d’intérêt augmentera, si une telle modification entre en vigueur.

Des répercussions suite aux élections américaines :

Suite à la victoire de Donald Trump aux élections américaines, les taux obligataires ont augmenté de façon considérable à travers le globe, et même ici au Canada, afin de contrer l’augmentation d’inflation suite aux politiques annoncées lors de sa campagne électorale! Évidemment, les prêteurs hypothécaires ont immédiatement annoncé une hausse de taux.

Conséquences :

Le taux d’endettement des canadiens est au plus haut niveau historique et domine également le classement de tous les pays du G7. Le gouvernement est d’ailleurs concerné par cette situation et désire éviter une crise financière si les taux d’intérêt augmentent. En resserrant les règles pour l’obtention d’une hypothèque, le gouvernement vise de ne pas accentuer le problème.

Toutefois, les nouvelles règles feront en sorte que les prêteurs augmenteront les taux incessamment. Cette situation combinée avec la hausse actuelle des taux obligataires occasionnera fort probablement un ralentissement de l’immobilier. De plus, la hausse du coût d’emprunt combinée avec le taux d’endettement élevé peuvent même occasionner une récession au Canada! La prudence s’impose!

Conclusion :

Dans le contexte actuel de changements perpétuels, le rôle du courtier hypothécaire devient plus important que jamais! Le courtier hypothécaire ayant accès à une vingtaine de prêteurs dirigera vos clients vers les programmes appropriés et apportera des solutions lorsque l’approbation est serrée. De plus, il évalue constamment la pertinence des offres promotionnelles des taux variables versus des taux fixes et les guidera selon leur aversion au risque. Conseillez à vos clients de faire appel à un courtier hypothécaire pour un service plus étendu que leur institution financière!