Voici les facteurs à considérer pour la négociation d’une hypothèque à taux fixe :
1. Terme désiré : il s’agit du premier élément à déterminer. Un déménagement est-il prévu? Est-ce qu’il y a possibilité d’un changement d’emploi? Est-ce qu’il y a une possibilité que d’autres membres s’ajoutent à la famille et habitent à la maison? La tendance des taux est-elle à la hausse ou à la baisse? Tout ceci entre en ligne de compte afin de déterminer s’il est préférable de prendre un engagement à long ou à court terme.
2. Amortissement : selon le budget disponible pour faire les remboursements hypothécaires, il sera possible de déterminer l’amortissement. Ainsi pour quelqu’un ayant un budget mensuel de 1 000 $ et un prêt de 200 000 $ à un taux de 2,6 %, il faudra prendre un amortissement supérieur à 21 ans afin que le paiement hypothécaire respecte la limite de 1 000 $. Afin de se laisser plus de souplesse, il est préférable de prendre un amortissement supérieur (ce qui fera des paiements hypothécaires plus faibles), mais en demandant à faire des remboursements plus élevés.
Dans l’exemple précédent, si on prend un amortissement de 25 ans, le paiement mensuel requis sera de 906 $, mais l’emprunteur peut tout de même demander à faire des paiements de 1 000 $ (remboursements anticipés), cette souplesse de remboursement peut s’avérer fort utile advenant un imprévu. C’est pourquoi il est important de voir si les caractéristiques du prêt le permettent, car les institutions financières imposent généralement des limites pour les remboursements supplémentaires possibles.
3. Marge de crédit : est-ce pertinent d’avoir une marge de crédit hypothécaire rattachée au prêt? Ceci donne plus de flexibilité, mais empêche l’acte hypothécaire de se subroger ultérieurement (voir point 7).
4. Taux : une fois les trois premiers éléments déterminés, on peut alors comparer les taux offerts par différentes institutions financières.
5. Remise : certaines offres sont associées à des remises ou la prise en charge des frais d’évaluation et de notaire par l’institution financière ou même des ristournes. Il faut toujours considérer ces montants lors de la comparaison des offres hypothécaires.
6. Montant de la garantie : certaines institutions financières enregistrent une hypothèque à une valeur supérieure du montant de l’emprunt. Ceci permet d’obtenir un montant additionnel si l’emprunteur se qualifie sans payer des frais de notaire, mais ça limite la possibilité d’obtenir un prêt en deuxièmerang si jamais la situation de l’emprunteur ne permet pas sa qualification.
7. Subrogation d’hypothèque subrogeable : certains contrats hypothécaires sont transférables à une autre institution financière. Ceci permet de ne pas assumer les frais de notaire lors du transfert d’institution financière, toutefois il faut savoir qu’une quittance sera requise éventuellement. Ceci donne plus de souplesse pour changer d’institution si une offre intéressante est faite par un concurrent.
8. Transférabilité de l’hypothèque dans une autre propriété : certains contrats hypothécaires permettent de transférer le contrat hypothécaire à une nouvelle propriété. Cette caractéristique est importante, car elle permet d’emprunter un montant supplémentaire pendant le terme du contrat et donne donc plus de souplesse.
9. Hypothèque pouvant être remboursée avant échéance en assumant des pénalités : il faut savoir que certaines hypothèques ne permettent pas le remboursement avant échéance. Encore une fois, ceci peut être un désavantage important lorsqu’une offre intéressante est faite par un concurrent.
10. Calcul des pénalités : tel qu’expliqué dans un article précédent, les pénalités sont moindres pour certaines institutions financières n’ayant pas de taux affiché.
Les taux et conditions varient d’une semaine à l’autre. Le rôle du courtier hypothécaire est d’aider son client à dénicher le programme hypothécaire qui correspond mieux à ses besoins. Ces services sont gratuits puisque le courtier hypothécaire est rémunéré par l’institution financière pour les prêts conclus. De plus en plus d’institutions financières ont recours à des courtiers hypothécaires externes plutôt que leur propre équipe de vente pour réduire leurs coûts d’opération.