Ce programme consiste à fournir 5% du prix d’achat d’une maison existante à l’acheteur et 5% ou 10% d’une maison neuve. Si la nouvelle habitation est une maison mobile ou usinée, l’incitatif est plafonnée à 5%. Même les étrangers ayant un permis de travail sont admissibles à ce programme.
Cet incitatif doit être remboursé au plus tard 25 ans après l’achat ou au moment de la vente de la propriété, selon la première éventualité. Petite précision : il peut être remboursé n’importe quand avant la période de 25 ans, sans pénalité. Le montant du remboursement correspondra au pourcentage obtenu au départ par rapport à la valeur de la propriété au moment du remboursement. Ainsi, le gouvernement canadien participera à l’appréciation ou à la dépréciation de la valeur de la propriété. Par exemple, si quelqu’un a obtenu 10% au départ pour l’achat d’une maison neuve de 200 000$ et la juste valeur marchande de la maison 25 ans plus tard est de 420 000$, il devra rembourser 42 000$ dans 25 ans même s’il n’a pas encore vendu la maison (selon l’estimé d’une augmentation de 3% par année).
Le revenu maximal admissible des emprunteurs ne doit pas dépasser 120 000$ par année et au moins un des emprunteurs doit être l’acheteur d’une première propriété. Le prêt hypothécaire est également limité à 4 fois le revenu admissible.
Cet incitatif constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de la propriété sur une période de 25 ans sans versement de capital et ne porte pas d’intérêt. Le prêt hypothécaire de premier rang doit représenter plus de 80% de la valeur de la propriété et il doit par conséquent être assuré par la SCHL, Genworth ou Canada Guaranty.
La mise de fonds minimale de l’emprunteur est de 5% de la première tranche de 500 000$ et de 10% de la tranche supérieure à 500 000$, et doit provenir de sources traditionnelles (économies personnelles, RAP, don d’un proche parent ou d’une marge de crédit hypothécaire).
Il est certain que cet incitatif ne comportant pas d’intérêt peut sembler très intéressant à première vue, mais il peut en réalité coûter cher à long terme. Dans l’exemple utilisé ci-haut concernant l’achat d’une propriété neuve de 200 000$, si l’on considère un taux d’emprunt similaire au contexte actuel de 3%, lorsqu’on augmenterait la mise de fonds avec l’incitatif de 10%, l’économie en intérêts sur 25 ans serait de 32 427$. Un taux d’emprunt de 5% pendant toute la période de 25 ans ferait en sorte que l’économie en intérêts sur 25 ans serait de 39 852$.
Cette économie inclue également la différence du montant de la prime d’assurance, puisqu’avec l’incitatif, la prime d’assurance diminue. Toutefois, la différence de la taxe sur la prime d’assurance représente dans notre exemple 256$. Même en incluant l’économie liée aux taxes sur la prime d’assurance, on constate que dans les deux cas, l’économie totale représente moins que le remboursement de 42 000$ estimé avec un taux d’augmentation de 3% par année. De plus, dans le cas où l’emprunteur demeure toujours dans la même propriété après 25 ans, il doit trouver le moyen à faire le remboursement exigé.
Nous croyons que ce programme sera populaire puisqu’il aidera certains acheteurs ayant des revenus plus bas à accéder à leur première maison, puisque leur taux d’endettement pourrait baisser à l’intérieur des normes avec la mise de fonds additionnelle. Mais y avoir recours pourrait s’avérer plus cher et limiterait pour ces acheteurs les possibilités de refinancement dans l’avenir car ils ne pourraient pas chercher un emprunt en deuxième rang.
Faites donc appel à un courtier hypothécaire afin de vous assurer que votre client bénéficie du meilleur programme disponible sur le marché.
La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?