Quelle sera la nouvelle normalité des espaces de bureaux?

« Nous sommes prudemment optimistes pour 2022 », dit Adam Kot, vice-président, Hypothèques commerciales et chef des émissions d’Addenda Capital, une société de gestion de placements multi-actifs spécialisée en investissement durable. Pour favoriser la stabilité des rendements à long terme pour ses clients — incluant des régimes de retraite, des particuliers fortunés, des sociétés d’assurance, des entreprises et des fondations —, la firme gère un portefeuille d’hypothèques commerciales de haute qualité grâce à ses propres experts. D’où son regard unique sur l’immobilier.

« Nous croyons que les propriétaires immobiliers trouveront des solutions novatrices afin de générer de la demande pour les espaces s’il y avait une hausse des taux d’inoccupation», ajoute Adam Kot en évoquant « la créativité et la solidité » générales des propriétaires du marché immobilier canadien. Propriétaires et employeurs chercheront des façons de convaincre les travailleurs à retourner au bureau, dit-il. « Les employeurs et les employés comprennent la valeur de l’efficacité et de la consolidation d’équipe que procure un environnement physique. Il s’agit d’un élément essentiel au développement de la culture d’entreprise.»

Alors que plusieurs se croisent les doigts en espérant la fin de la pandémie et un retour à une certaine normalité, le marché des espaces à bureau montre des signes de rétablissement, selon de récentes données.

Les trois derniers mois de 2021 ont donné lieu à la première période de reprise depuis le début de la pandémie, a écrit la firme CBRE (source 1) en janvier 2022. « Contrairement au quatrième trimestre de 2020, l’absorption nette a atteint 1,7 million de pieds carrés au quatrième trimestre de 2021. Cela dépasse même la performance trimestrielle moyenne de 2019, lorsque des sociétés technologiques d’envergure mondiale se sont tournées vers les grandes villes canadiennes. » (L’absorption nette désigne l’espace devenu occupé moins l’espace devenu vacant.)

De plus, le taux d’inoccupation du secteur des espaces de bureaux n’a augmenté que de 10 points centésimaux au cours du quatrième trimestre pour terminer 2021 à 15,8 %, a ajouté CBRE. « Il s’agit de la plus faible hausse depuis le début de la pandémie. Ceci représente vraisemblablement un tournant alors que trois marchés ont montré une baisse de leur taux d’inoccupation à la fin de l’année : Toronto, Vancouver et Ottawa. » En ce qui concerne Montréal, a-t-elle ajouté, la rareté de la main-d’œuvre fait en sorte que les employeurs recherchent des espaces à bureaux de qualité supérieure pour attirer et séduire les talents, ce qui entraîne une pression baissière sur le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie A.

« Nous allons garder l’œil sur l’évolution des taux d’occupation lorsque les mesures sanitaires disparaîtront », dit Adam Kot, d’Addenda Capital. Il insiste cependant sur l’importance de « garder une perspective à long terme et d’éviter des réactions à chaud » lorsque se produit une hausse des taux d’inoccupation à court terme. En d’autres mots, c’est davantage sur trois à cinq ans, au fur et à mesure que les baux viendront à échéance, que l’on pourra mieux évaluer l’évolution des tendances.

Face à aux besoins immédiats des locataires, que feront les propriétaires pour s’ajuster? Un retour à temps partiel pourrait fort bien se traduire par une diminution des besoins en espaces pour certains locataires, tandis que d’autres pourraient demander davantage de superficie pour se doter d’aires ouvertes permettant la distanciation ou autres reconfigurations. Par exemple, les locataires chercheront des espaces conçus pour favoriser la socialisation et la collaboration, y compris des salles de réunion et des salles de loisir. Tout aussi importantes sont les caractéristiques de santé et bien-être, parmi lesquelles figurent la ventilation pour une meilleure qualité de l’air, l’éclairage amélioré, la végétation supplémentaire ou des pièces silencieuses.

Il est « clair que l’évolution du milieu de travail aura un impact significatif sur les bureaux et la façon dont ils sont utilisés », a écrit la firme conseil PwC dans un rapport sur les nouvelles tendances immobilières en 2022 (source 2). Et pour les propriétaires immobiliers qui composent avec les tendances nouvelles, « les changements qui touchent le monde du travail accéléreront le virage de l’industrie immobilière vers un modèle davantage axé sur les services et une attention particulière à l’utilisateur». En ce sens, les propriétaires immobiliers auront pour défi de « mieux comprendre ce que sont les besoins particuliers de leurs locataires ». Ceci comprendra fort probablement des solutions technologiques améliorant l’expérience du locataire, notamment le débit d’air contrôlé par capteurs, l’éclairage, le chauffage, la sécurité et l’accessibilité.

Usage mixte et durabilité

Au gré des efforts que feront les propriétaires immobiliers pour répondre aux demandes des locataires d’espaces à bureaux, « nous pourrions voir des occasions portant sur la reconfiguration d’espaces de bureaux existants dans des projets à usage mixte », dit Adam Kot, selon lequel cela pourrait comprendre une réaffectation partielle pour intégrer des composantes résidentielle ou de commerce de détail. La conversion d’espaces de bureaux en espaces résidentiels pourrait aussi aider à combattre les enjeux de rareté dans plusieurs grands centres. Cela rendrait les espaces situés au centre-ville plus attrayants aux yeux des gens souhaitant réduire leur temps de déplacement. Certains propriétaires vont aussi réinvestir dans leurs immeubles en misant sur la durabilité, ce qui répondrait aux demandes changeantes des locataires et stimulerait l’investissement de ce type dans le marché. « Il s’agirait évidemment d’un résultat très positif », dit-il.

Pour l’heure, le mode hybride semble susciter de l’intérêt chez les travailleurs. « Une fois la pandémie de COVID-19 terminée, le nombre d’heures que les employés canadiens préféreraient travailler à domicile pourrait représenter, dans l’ensemble, 24 % du nombre total de leurs heures de travail », ont conclu des chercheurs de Statistique Canada en octobre 2021 (source 3). « Cette estimation, qui tient compte uniquement des préférences des travailleurs et non de celles des employeurs, équivaut à près de cinq fois la proportion globale du nombre total des heures travaillées à domicile observé en 2016 ou en 2018. » Parmi les « nouveaux télétravailleurs », 80 % « préféreraient travailler au moins la moitié de leurs heures à domicile une fois la pandémie de COVID-19 terminée». Devant ces questions, les prochains mois pourraient fort bien permettre d’évaluer l’engouement pour le retour au bureau, mais ce sont les quelques prochaines années qui détermineront l’évolution de cette catégorie d’actifs.

---

Source 1 : https://www.cbre.ca/en/research-and-reports/Canada-Office-Figures-Q4-2021
Source 2 : https://www.pwc.com/ca/fr/industries/real-estate/emerging-trends-in-real-estate/report.html
Source 3 : https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/36-28-0001/2021010/article/00001-fra.htm