Depuis la dernière augmentation du taux directeur le 25 janvier dernier, le faisant progresser de 0,25 % à 4,50 % en 11 mois, la Banque du Canada (BdC) est sur pause. Il est certain que cette politique restrictive a déjà ralenti considérablement l’économie canadienne et tel qu’on l’avait anticipé, les taux obligataires ont déjà commencé à baisser.
Depuis presqu’un an, notre recommandation est de ne pas geler le taux hypothécaire dans des termes prolongés, suggérant plutôt d’opter pour des termes d’un an. Notre stratégie repose sur le fait que, prévoyant que les taux ne resteraient pas élevés pendant une longue période, il apparaît préférable de souffrir pendant un an mais d’éviter par la suite de payer un taux élevé pendant plusieurs années.
Déjà, des promotions associées à des termes de 3 à 5 ans font leur apparition. Par exemple, on peut obtenir actuellement un prêt hypothécaire assuré à 4,54 % pour une période de 5 ans. Ce qui est nettement mieux que les taux frôlant le 6% qui avaient cours l’automne dernier. À noter que, le taux pour 1 an demeure toujours élevé à 5,99 %. Pour savoir laquelle des deux options est la plus avantageuse, il faudrait connaître à l’avance le taux de renouvellement du terme de 4 ans qui sera disponible dans 1 an.
Évidemment, une telle chose est impossible. Cependant, nous pouvons déterminer à partir de quel taux de renouvellement, dans 1 an, il serait préférable de plutôt choisir maintenant le taux 5 ans.
Nous allons donc déterminer ce taux en analysant le cas suivant :
Hypothèse:
Montant emprunté : 300 000 $
Amortissement : 25 ans
Paiements hypothécaires : 1 917,64 $ / mois (mêmes paiements pour les 2 options).
Analyse :
Pour que le solde hypothécaire des deux options soit identique dans 5 ans, il faudrait que le taux de renouvellement dans 1 an pour un terme de 4 ans soit inférieur à 4,10 %. Cela signifie donc que si le taux de renouvellement est supérieur à 4,10 %, il serait plus avantageux de choisir un taux fermé de 5 ans et vice-versa.
Le marché estime présentement que les banques centrales baisseront leurs taux directeurs en 2024. Est-ce que cette baisse fera retraiter les taux hypothécaires en bas de 4.10 %? Pour le moment, rien ne peut le garantir.
Devant cette incertitude, on constate présentement une préférence généralisée vers les taux variables. Toutefois, cela fait en sorte que les institutions financières ne font pas d’offres agressives sur les taux variables. On voit ainsi encore des offres de taux variables au Taux Préférentiel (TP) – 0.50% ou même TP – 0.25%. Lorsque la baisse des taux fixes atteindra 4%, on devrait alors voir davantage d’emprunteurs choisir cette option, ce qui amènera sur le marché certaines offres plus intéressantes pour du taux variable. Alors, si dans un an, les taux fixes n’ont pas baissé au-deçà de 4%, cela devrait apporter l’option de choisir un taux variable plus intéressant qu’à l’heure actuelle.
Pour cette raison, nous avons tendance à recommander le terme de 1 an.
D’ailleurs, ce conseil repose sur une hypothèse importante : les procédures de souscription de prêts hypothécaires du BSIF ne changeront pas entre temps. On ne peut évidemment le garantir, et déjà, des rumeurs sont à l’effet que le BSIF étudie de nouvelles modifications qui viendraient restreindre la qualification hypothécaire. Face à une telle possibilité, un emprunteur désirant bénéficier des conditions actuelles pourrait opter dès maintenant pour la promotion de 5 ans.
Il est important de noter que chaque situation est unique. Elle exige une analyse particulière de la situation financière globale du client, ainsi qu’une connaissance de sa tolérance au risque. L’expertise du courtier hypothécaire va au-delà de négocier simplement les meilleurs taux pour vos clients. Il faudrait effectuer des analyses des diverses options disponibles afin de permettre une réduction du coût d’intérêt à long terme.
Faites donc appel à un courtier hypothécaire afin de vous assurer que votre client bénéficie du meilleur programme disponible sur le marché.
La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?