Ce genre de stratégie est souvent utilisé par deux amis ou membres d’une même famille lors de l’achat d’un immeuble à revenus dans lequel les propriétaires sont non-occupants. Toutefois, si se regrouper pour acheter une résidence principale « pourrait faire du sens » dans certains cas, Peter Tsakiris, président et chef de la direction chez Services financiers Whitemont, ne remarque pas d’accentuation de cette tendance.
« Si un jeune couple planifie l’achat d’une maison en commun avec un autre ménage qui occuperait par exemple le deuxième étage, afin de s’assurer une mise de fonds suffisante, il devrait revoir ses plans, affirme Peter Tsakiris. Un couple qui ne peut pas se qualifier ne devrait pas acheter ».
Peter Tsakiris justifie son conseil en faisant valoir le haut taux d’endettement des ménages canadiens et les risques associés à une hausse des taux d’intérêts.
L’endettement des ménages canadiens, par rapport à leur revenu, a connu la plus forte hausse depuis 2000 parmi les pays du G7, en plus d’atteindre un sommet depuis 1990, indique un rapport publié en janvier 2016 par le bureau du Directeur parlementaire du budget (DPB). En effet, la proportion des ménages canadiens qui ont une dette s’élevant à plus de 350 % de leur revenu brut a doublé depuis 2008 et atteint maintenant 8 %.
Quant aux taux d’intérêt, ils sont déjà en train de monter, signale Peter Tsakiris.
« Si un couple se trouve dans une situation financière qui ne satisfait pas les nouvelles normes, peu importe l’habitation qu’il va acheter où le montage auquel il va avoir recours pour le faire, il est assuré d’accentuer ses difficultés financières, avance Peter Tsakiris ».
L’objectif poursuivit par le gouvernement du Canada avec l’introduction de ces nouvelles mesures visent justement « à répondre aux répercussions de la faiblesse des taux d’intérêt depuis plusieurs années et des changements survenus dans le fonctionnement du marché », peut-on lire dans le document d’information technique publié le 14 octobre 2016.
Ces mesures s’ajoutent à une autre, prise quelques mois plus tôt par le gouvernement, soit l’augmentation de la mise de fonds minimale à l’achat d’habitations dont le prix est supérieur à 500 000 $.
Planifier est nécessaire
S’asseoir avec son client et effectuer une analyse de sa situation financière est la première chose à faire, affirme Peter Tsakiris. « L’achat d’une maison est un acte important dans la vie d’un ménage et l’hypothèque sera souvent sa plus grande dépense. C’est pourquoi cet achat doit respecter ses plans pour l’avenir et ses objectifs financiers ».
Le conseiller peut notamment aider son client à bien analyser les options qui s’offrent à lui en matière de financement. Une démarche qui prend encore plus d’importance dans le contexte des nouvelles règles de qualification, du fait que la SCHL augmentera les taux de la prime d’assurance à partir du 17 mars 2017 et « que nous sommes dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêt », prévient Peter Tsakaris.
Bien que selon le nouveau cadre fédéral, tout nouveau prêt hypothécaire assuré doit faire l’objet, de la part du prêteur, d’une simulation de crise plus rigoureuse que celle précédemment appliquée, Peter Tsakiris est d’avis que le conseiller peut aider son client en ne limitant pas son analyse de qualification aux règles actuelles. Il augmente ainsi les chances de son client d’être prêt financièrement lors du renouvellement de son hypothèque.
La nouvelle simulation effectuée lors de l’analyse du dossier de l’emprunteur, implique que le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) se fonde sur un taux de référence fixe pour un terme de cinq ans qui est calculé en fonction du taux le plus élevé entre le taux prévu par le contrat et le taux affiché par la Banque du Canada. Cette simulation « ajoute » environ deux points de pourcentage au taux réel consenti à l’emprunteur.
« Les règles d’aujourd’hui, que ce soit en matière de qualification hypothécaire ou de nombre d’années admises pour l’amortissement du prêt, sont plus sévères que celles qui avaient court il y a six mois et un an. Je m’attends donc à ce qu’elles continuent de se resserrer dans le futur. Alors même si un client se qualifie selon les termes d’aujourd’hui, il faut que ce soit aussi le cas avec des taux d’intérêt plus élevé », illustre-t-il.
Les gens ne doivent pas davantage compter sur le fait que leur propriété va prendre de la valeur, met en garde Peter Tsakiris. « L’immobilier a pris de la valeur au cours des 10 à 15 dernières années, mais c’est terminé. La valeur de l’immobilier devrait baisser pour revenir au prix actuel seulement dans une quinzaine d’années ».
Quelques rappels
Par ailleurs, un certain nombre d’options existent pour soutenir l’accession à la propriété. La conception d’une stratégie d’épargne en prévision de l’achat, peut impliquer par exemple la cotisation à un REER ou à un CELI.
L’acheteur d’une première habitation, de même que ses co-acheteurs, peuvent avoir le droit de participer au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer des fonds de son régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou faire construire une habitation admissible. Les participants doivent toutefois avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence. Ils peuvent chacun retirer jusqu’à 25 000 $ dans une même année civile et bénéficient de 15 ans pour effectuer leur remboursement.
Un crédit de 750 $ pour l’achat d’une première habitation est aussi accessible pour l’achat d’une première habitation, à condition de ne pas avoir habité, au cours de l’année de l’achat ou des quatre années précédentes, dans une autre habitation dont le participant était propriétaire
Il faut noter qu’un processus de consultation publique sera lancé à l’automne par le gouvernement afin d’obtenir de l’information et une rétroaction sur la façon dont la modification de la répartition des risques dans le cadre de financement du logement pourrait améliorer le système actuel. L’option de l’instauration d’un niveau modeste de partage avec les prêteurs, des risques liés aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, est mise de l’avant.