Le marché canadien des prêts hypothécaires inversés, d’une valeur d’environ 6 milliards de dollars (G$), continuera de croître, car de plus en plus de personnes âgées puisent dans la valeur nette de leur maison pour financer leur retraite et d’autres dépenses, selon un rapport de DBRS Morningstar.
La hausse des prix de l’immobilier – en particulier à Toronto et à Vancouver – stimule le marché canadien des prêts hypothécaires inversés, qui permettent aux Canadiens âgés de plus de 55 ans de puiser dans la valeur nette de leur maison sans la vendre, indique le rapport.
Les Canadiens âgés utilisent les prêts hypothécaires inversés pour vieillir dans leur maison tout en payant d’autres dépenses ou pour aider leurs enfants à verser un acompte sur une maison.
À moins de 6 G$, le marché canadien des prêts hypothécaires inversés a de la place pour croître, selon DBRS. Certaines estimations montrent que moins de 0,5 % des six millions de ménages âgés du pays ont contracté un prêt hypothécaire inversé.
La Home Equity Bank est de loin le plus grand fournisseur, avec la Equitable Bank qui gagne une certaine part, mais DBRS s’attend à une concurrence accrue sur le marché.
Cependant, la flambée des prix de l’immobilier à Toronto et à Vancouver pendant la pandémie a créé des risques pour les prêts les plus récents.
« Cette flambée rapide des prix rend les prêts hypothécaires inversés de création récente plus risqués en cas de ralentissement important du marché immobilier, prévient le rapport, mais offre une protection accrue aux anciens millésimes. »
Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires inversés sont disponibles en termes fixes ou variables, selon le rapport, et sont généralement supérieurs de 150 à 300 points de base à ceux d’un prêt hypothécaire classique ou d’une ligne de crédit hypothécaire.
Les prêts hypothécaires inversés sont généralement payés à partir du produit de la vente d’une maison. Le prêt et les intérêts courus deviennent exigibles dans un certain délai après le décès du dernier emprunteur ou son entrée dans un établissement de soins de longue durée, ou après la vente ou le transfert de la propriété. L’âge de l’emprunteur est un facteur de souscription important.
Si l’emprunteur paie les taxes foncières et l’assurance, et qu’il conserve la maison en bon état, « les fournisseurs de prêts hypothécaires inversés n’ont aucun recours contre l’emprunteur si le produit net de la vente de la propriété est inférieur au montant dû sur le prêt hypothécaire inversé », rappelle le rapport.
Le mois dernier, le Bureau du surintendant des institutions financières a renforcé les exigences relatives aux prêts hypothécaires inversés. Les institutions financières devront limiter les prêts hypothécaires inversés à un ratio prêt-valeur maximal autorisé de 65 %.
« Le risque de remboursement augmente en cas de ralentissement du marché immobilier, en particulier pour les prêts hypothécaires inversés dont le ratio prêt/valeur est plus élevé ; toutefois, ce risque est quelque peu atténué par le fait que les prêts hypothécaires inversés ont un ratio prêt/valeur plus faible que les prêts hypothécaires traditionnels à l’origine », rapporte DBRS.
« Par conséquent, l’évaluation des biens et les expertises sont un élément essentiel pour déterminer le montant initial du prêt hypothécaire et maintenir une qualité d’actif et des réserves de capital solides pour absorber les pertes inattendues dans un environnement stressé. »
Le rapport note que le ratio prêt/valeur maximum pour les prêts hypothécaires inversés de Home Equity Bank et EQ Bank est de 59 %, mais que la moyenne est beaucoup plus faible.