Les fiscalistes disent qu’ils ne sont pas certains de la façon dont Ottawa pourrait cibler les fonds de placement immobilier (FPI) qui investissent dans les logements résidentiels locatifs, ni même de la façon dont une modification de leur traitement fiscal pourrait contribuer à atténuer le problème de l’abordabilité des logements au Canada.
Les libéraux fédéraux ont promis d’examiner, et éventuellement de réformer, le traitement fiscal des FPI dans le cadre d’une stratégie plus large visant à rendre les logements plus abordables pour les Canadiens ordinaires, et à rendre le marché du logement plus « équitable ».
« Les grandes sociétés propriétaires de propriétés résidentielles comme les [FPI] amassent des portefeuilles de plus en plus importants de logements locatifs canadiens, ce qui rend votre loyer plus cher, ont indiqué les libéraux dans leur plateforme de campagne de 2021. Les maisons devraient être destinées à être habitées par les gens, et non des actifs financiers sur lesquels les fonds d’investissement peuvent spéculer. »
Dans un accord « d’offre et de confiance » conclu le 22 mars, les libéraux et le Nouveau Parti démocratique ont promis de mettre en œuvre une charte des droits de l’acheteur de maison et de « s’attaquer à la financiarisation du marché du logement d’ici la fin de 2023 ».
Les FPI permettent aux investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour investir dans l’immobilier, qui peut comprendre des portefeuilles de propriétés commerciales, industrielles, résidentielles et autres. Les FPI ne sont pas imposées sur les revenus et les gains générés par la fiducie, mais les distribuent aux détenteurs de parts. Si un investisseur détient une FPI dans un véhicule exonéré d’impôt, comme un REER, l’impôt sur les distributions peut être reporté jusqu’au retrait de l’investissement.
Lorsqu’une partie de la distribution d’une FPI est un remboursement de capital, elle n’est pas immédiatement imposable pour l’investisseur – bien qu’une telle distribution réduise le prix de base rajusté de l’investissement et augmente le gain en capital éventuel (ou réduise la perte en capital) lors de la vente de l’investissement.
Enzo Testa, associé du cabinet comptable RSM Canada à Toronto, a déclaré qu’il ne savait pas comment le gouvernement pourrait cibler le traitement fiscal des FPI, mais il a ajouté que ces investissements sont devenus de plus en plus populaires ces dernières années.
Les FPI qui investissent dans l’immobilier locatif résidentiel « recherchent des propriétés sous-évaluées, des propriétés pour lesquelles ils peuvent dépenser de l’argent pour les améliorer, puis augmenter le loyer », a déclaré Testa.
Comme les baux des propriétés résidentielles sont généralement d’une seule année, et non pluriannuels, comme c’est le cas pour les propriétés commerciales ou d’autres types de biens immobiliers, les investisseurs considèrent l’investissement comme plus « dynamique » et « à l’épreuve de l’inflation », a déclaré Testa. « Les gens ont besoin de vivre quelque part, surtout lorsqu’ils n’ont pas les moyens d’acheter ».
John Nicola, PDG et président de Nicola Wealth à Vancouver, a déclaré qu’il ne sait pas non plus quel aspect du traitement fiscal des FPI de logements locatifs préoccupe le gouvernement fédéral. Cependant, il a déclaré que le fait de cibler ces FPI – et/ou d’autres grands propriétaires de biens immobiliers résidentiels tels que les compagnies d’assurance vie et les régimes de retraite – pourrait décourager l’investissement et aller à l’encontre de l’objectif plus large d’Ottawa de stimuler l’accessibilité au logement.
« Il est difficile de voir comment la réduction de l’offre de logements locatifs aide le marché du logement dans son ensemble », a déclaré John Nicola dans un courriel.
Rick Robertson, professeur émérite de comptabilité et de contrôle de gestion à la Ivey Business School de la Western University à London, en Ontario, a déclaré qu’il serait « surpris » de voir le gouvernement modifier le traitement fiscal des FPI, car cette structure permet aux retraités et à d’autres investisseurs individuels de générer un revenu régulier et de participer à une catégorie d’investissement qui serait autrement inaccessible.
« Les grands régimes de retraite peuvent aller acheter le bâtiment lui-même – l’immeuble locatif, a déclaré Rick Robertson. Alors que vous et moi ne sommes que le petit gars ; nous devrions au moins avoir un véhicule aussi attrayant [que celui des investisseurs institutionnels]. »
Rick Robertson a dit qu’il croit que les libéraux décideront finalement de ne pas modifier le traitement fiscal des FPI et de se concentrer plutôt sur les promesses qu’ils ont faites pour « protéger les locataires » dans leur programme de campagne de 2021.
Dans leur document de campagne, les libéraux ont déclaré qu’ils mettraient fin aux « rénovations » en décourageant les « augmentations de loyer injustes qui ne relèvent pas d’un changement normal de loyer » et en exigeant que « les propriétaires divulguent, dans leur déclaration de revenus, le loyer qu’ils reçoivent avant et après la rénovation, et mettent en œuvre une surtaxe proportionnelle si l’augmentation du loyer est excessive ».
Les libéraux ont promis de doubler le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison, qui passera de 5 000 $ à 10 000 $, et d’introduire le compte d’épargne pour l’achat d’une première maison (CEEP), qui prévoit des contributions et des retraits non imposables, dans le but d’aider les Canadiens de moins de 40 ans à épargner jusqu’à 40 000 $ pour l’achat d’une première maison. Ils ont également promis une taxe anti-flipping, exigeant que les maisons soient détenues pendant au moins 12 mois afin d’accéder à l’exemption pour résidence principale.