Depuis plus d’un an, de nombreux signes pointent vers une remontée de la valeur des résidences unifamiliales aux États-Unis. Par exemple, de décembre 2011 à décembre 2012, les ventes de maisons existantes ont augmenté de 9,2 %, selon la National Association of Realtors, tandis que leur prix médian augmentait de 11,5 %, à 180 800 $.
Évidemment, les tourments de l’immobilier américain ne sont pas apaisés pour autant. On dénombre encore 10,9 millions de propriétaires dont l’hypothèque est supérieure de 25 % à leur prix d’achat ; c’est 26 % de toutes les hypothèques en cours.
Par ailleurs, selon RealtyTrac, les mises en chantier, même si elles accusaient une hausse de 24 % en 2012, à 535 500 unités, demeurent à un des plus bas niveaux depuis qu’on a commencé à tenir un bilan annuel, en 1959.
Contre-cyclique
«Ça ne va pas très bien encore, mais ça va mieux, et c’est la tendance qui compte», soutient Stéphane Larsen, gestionnaire de portefeuille chez Presima, une firme montréalaise spécialisée dans les FPI.
Toutefois, tandis que le secteur unifamilial était à son plancher, le secteur multi-locatif faisait de très bonnes affaires. En effet, ces deux secteurs sont contre-cycliques, fait-il ressortir.
Ainsi, le multi-locatif a connu «une croissance très forte depuis trois ans en matière de revenus nets d’exploitation : de 5 % à 10 % par an, signale-t-il. Parce que les loyers sont moins réglementés aux États-Unis, ils changent davantage selon le jeu de l’offre et de la demande.» Cette belle performance fléchira, mais elle se maintiendra tout de même. «En 2013, on s’attend à une hausse des flux de revenus de 4 à 6 %.»
Suffisant pour que le secteur des appartements soit «celui qu’on favorise pendant la première moitié de 2013», dit Serge Pépin, vice-président, stratégie de placement, de BMO Gestion mondiale d’actifs. «On voit encore de bonnes nouvelles du côté des logements aux États-Unis», ajoute-t-il.
Nouvelles SPI
Or, voici que les signes positifs d’une relance dans le secteur résidentiel unifamilial se mettent en place.
On voit ainsi émerger des FPI qui se spécialisent dans le marché des propriétés unifamiliales saisies au sud du 45e parallèle.
Un premier titre se négocie à la Bourse de New York, Silver Bay, et d’autres préparent un premier appel public à l’épargne (PAPE), comme American Residential et American Homes. De son côté, Delavaco Properties annonce son inscription en Bourse, la première au Canada, au cours du premier trimestre de 2013.
Ces PAPE s’inscrivent dans la foulée de nombreux fonds d’investissement privés qui ont déjà dépensé des milliards de dollars dans ce secteur au cours des dernières années.
Par exemple, Blackstone a acheté jusqu’ici plus de 16 000 maisons dans neuf vil les des États-Unis, une hausse de 22 % pendant la dernière année, fait remarquer Andrew DeFrancesco, cofondateur de Delavaco. Treehouse Group projette d’en acheter pour 1,5 G$ au cours des prochaines années.
Le plan de match de tous ces investisseurs est simple. Ils achètent des ensembles de maisons à des prix très bas, et en attendant de les revendre à meilleur prix, ils les louent et en tirent un revenu récurrent. Dans le cas des FPI, ce revenu récurrent est transféré aux détenteurs de parts.
Les rendements
Quelle est la rentabilité de tels investissements ? À son entrée en Bourse, Delavaco prévoit générer un rendement annuel entre 6,5 et 7, 5 %, le potentiel d’appréciation du titre dépendant surtout des perspectives de revente des propriétés.
«Une maison peut donner un rendement de 12 à 13 %, par rapport à 7 à 8 % pour un appartement, affirme Andrew DeFrancesco. Toutefois, le potentiel de valeur vient de la vente des maisons. En général, nous achetons à un prix qui représente de 40 à 50 % du prix de construction.»
La revente éventuelle peut se faire autant à un grand groupe de la trempe de Blackstone ou à l’unité, souvent aux locataires mêmes de la maison.
Delavaco recherche tout particulièrement les bénéficiaires d’un programme fédéral américain appelé Section 8, qui subventionne le loyer à hauteur de 70 %. Contrairement à ce qu’on pourrait penser, note Andrew DeFrancesco, ces individus sont de bons payeurs et soignent les propriétés, car ils tiennent à conserver leur admissibilité au programme.
De plus, il y a un avantage à la clé : les loyers sont versés directement au compte de Delavaco.
Il reste que les frais d’entretien sont plus élevés que pour un immeuble d’appartements, en raison de la disparité des constructions et de la distance qui les sépare. Pour compenser, Delavaco s’assure d’acheter un maximum de maisons dans un même quartier.
«En effet, l’entretien est plus exigeant», constate Jimmy Shan, analyste en immobilier chez GMP Securities, à Toronto, preneur ferme du PAPE de Delavaco. «Par contre, poursuit-il, les coûts d’entretien de plusieurs services communs qu’on retrouve dans les appartements sont absents : ascenseurs, piscines, entretien paysager, etc.»
Un tel investissement est-il porteur à long terme ? «C’est un grand débat, reconnaît Jimmy Shan : est-ce une passade ou un investissement réel ?»
«Certains disent que l’équation économique pour le locataire ne tient pas : il paye 1 200 $ par mois pour une maison dont l’hypothèque lui coûterait 900 $. Par contre, un grand nombre de locataires actuels ont un mauvais dossier de crédit, même s’ils ont par ailleurs de bons revenus.»
Quelle que soit la tenue à long terme de ce marché, de telles FPI représentent «une bonne façon de profiter de la reprise dans le marché résidentiel américain, ajoute-t-il. On y trouve un bon équilibre de revenu et de potentiel d’appréciation. Et à cause du revenu de location, on n’a pas à se demander si le marché va reprendre ou non. C’est une façon prudente de frayer dans ce marché, par rapport à l’achat, par exemple, des actions d’un entrepreneur en construction.»