En réalité, les resserrements législatifs sur les hypothèques faits il y a quelques années par le gouvernement fédéral sont davantage à blâmer dans la baisse de popularité du RAP.
« Les principaux et les seuls utilisateurs du RAP sont ceux qui achètent une première propriété. Actuellement, nous avons un marché immobilier beaucoup plus fort pour les gens qui achètent une deuxième ou une troisième propriété », indique Nicolas Fréchette, conseiller principal, financement habitation pour la Fédération des Caisses Desjardins.
On observe par ailleurs qu’entre 2005 et 2013, le nombre de déclarants qui ont fait un retrait RAP est s’est affaissé de 27 % (voir le tableau ci-dessous ). Cependant, les Québécois qui l’utilisent retirent en moyenne 2 000 $ de plus qu’en 2005, pour atteindre 13 641 $.
Le CELI en appui
L’apparition du CELI en 2009 est perçue comme un outil supplémentaire, et complémentaire au RAP, que les conseillers peuvent proposer aux premiers acheteurs.
« Le RAP est toujours plus utilisé que le CELI. Ce dernier semble complémentaire dans la stratégie des clients », précise Sophie Lebrun, directrice des ventes aux prêts hypothécaires à la Capitale.
Véhicule d’épargne supplémentaire, le CELI est intégré à des stratégies qui lui permettra d’être associé au RAP pour maximiser la mise de fonds et la déduction fiscale d’un client.
« Des gens en début de carrière, qui ont un taux marginal d’impôt plus bas, vont cotiser dans le CELI pour faire fructifier de l’argent à l’abri de l’impôt et lorsque c’est le moment de « rapper », 90 jours avant l’achat, ils vont faire le transfert des montants de leur CELI à leur REER », explique Jonathan Mercier, conseiller en formation, réseaux exclusifs de distribution, La Capitale services conseils.
Ce type de stratégie doit être bien préparée. C’est une analyse complète des besoins des clients qui justifiera d’utiliser cette option. Rappelons que cette dernière a pour avantages principaux sa flexibilité et la possibilité d’avoir rapidement accès aux montants économisés.
« La disponibilité rapide des fonds et économisez rapidement de l’argent sans se soucier d’avoir à payer de l’impôten fait une stratégie attrayante. Quelqu’un qui voudrait passer dans un achat très rapide, le CELI demeure un véhicule extrêmement performant », précise Nicolas Fréchette.
L’arrivée du CELI a par ailleurs, amené des gens à se questionner sur la rigidité du RAP par le Régime enregistré d’épargne-retraite (REER).
« Ce que nous observons, même si c’est peu fréquent, des gens qui sont réticents au RAP à cause de l’obligation de rembourser le montant en 15 ans », soutient Sophie Lebrun.
Il n’empêche que la possibilité de transférer des fonds de leur REER pour faire une mise de fonds demeure populaire et même conseiller par les spécialistes.
Le CELI est un nouveau véhicule que les clients peuvent utiliser, mais dépendamment de leurs besoins, il est possible que ça ne soit pas fiscalement avantageux. Les gens devraient, à mon avis, peut-être un peu plus penser RAP que CELI à l’heure actuelle.
Historique
En 1992, le gouvernement fédéral a lancé le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet aux personnes admissibles achetant leur première maison de retirer jusqu’à 25 000 $ (ou 50 000 $ pour un couple admissible) de leur REER pour le versement initial et les frais de dossier. La somme retirée en vertu de ce programme doit être remboursée en versements égaux sur 15 ans.