C’est que, de par sa construction, la maison intergénérationnelle peut parfois se disqualifier par elle-même puisqu’elle peut être constituée de deux habitations distinctes. Pour déterminer si c’est le cas, le fisc se penchera sur plusieurs facteurs.
« Est-ce qu’il y a deux adresses? Est-ce qu’il y a deux entrées distinctes? Est-ce que les systèmes de chauffage sont séparés? Parfois, les maisons intergénérationnelles ressemblent davantage à de petits duplexs, explique Benoit Chaurette, directeur produits d’investissement à la Banque Laurentienne. S’il est déterminé que la maison est constituée de deux logements distincts, l’exemption ne pourra pas s’appliquer à toute la résidence pour un même propriétaire.»
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Rappelons que, pour se qualifier, une maison intergénérationnelle, comme toute autre résidence, doit respecter certains critères. Parmi ceux-ci, on retrouve le fait d’avoir été habitée normalement durant l’année par le contribuable lui-même, son conjoint de fait, le conjoint auquel il est uni civilement ou marié, son ex-conjoint de fait, l’ex-conjoint auquel il était uni civilement ou marié, ou encore par l’enfant du contribuable, qu’il soit mineur ou majeur.
Une interprétation de l’Agence du revenu du Canada (ARC) au sujet de l’exemption pour résidence principale détaille trois scénarios possibles. Premièrement, si la résidence est la propriété du fils, qu’il en habite le sous-sol et laisse le premier étage à sa mère sans qu’elle ne lui paie de loyer, l’exemption s’appliquera pour l’ensemble de la résidence.
Dans un deuxième exemple, si la maison est achetée par le fils et sa mère et qu’ils en habitent le sous-sol et le premier étage respectivement, chacun pourra réclamer son exemption pour la portion équivalente de la maison qu’il occupe.
Toutefois, lorsque la résidence a deux numéros civiques, un pour le sous-sol et un pour le rez-de-chaussée, la situation se complique. Si la maison est la propriété exclusive du fils, il ne pourra réclamer l’exemption pour résidence principale que pour la portion de la résidence qu’il occupait puisqu’il n’a pas « habité normalement » le rez-de-chaussée.
Dans le cas où la résidence a deux adresses civiques, mais est détenue par la mère et son fils, chacun pourra réclamer son exemption pour la portion équivalente de celle qu’il occupe dans la maison.
Planifier avant d’agir
Aucune solution n’est applicable à tout le monde. Par exemple, le fait d’acheter conjointement une propriété n’est pas nécessairement une solution magique. Dans certaines situations, il peut être préférable que le parent, s’il en a les moyens, achète la maison lui-même.
« C’est alors l’enfant, une personne admissible, qui habite une partie de la résidence, ce qui est conforme aux règles de l’exemption. Même si ce dernier paie un loyer à ses parents, l’ensemble de la résidence demeurera admissible à l’exemption », explique Natalie Hotte, experte conseil chez Gestion privée 1859.
Le contraire, c’est-à-dire un parent qui paierait un loyer à son enfant propriétaire, n’est toutefois pas nécessairement équivalent, spécifie la fiscaliste : « Un parent n’est pas une personne admissible selon les règles de l’exemption et la partie louée par les parents pourrait ne plus se qualifier.»
Attention, le fait que le parent paie un loyer à son enfant propriétaire ne disqualifiera pas automatiquement la maison dans son ensemble pour l’exemption, note Benoit Chaurette: « Par exemple, des parents pourraient payer un loyer à leur enfant pour habiter son sous-sol où aucune rénovations spécifiques n’auraient été faites. Ça ne disqualifierait pas nécessairement la maison dans le cadre de l’exemption pour résidence principale.»
La question du loyer payé par le parent à son enfant est toutefois largement discutée parmi les fiscalistes. Tous ne s’accordent pas sur les conséquences d’un tel procédé puisque la question de la recherche, ou non, d’un profit par l’enfant propriétaire est importante. Une chose est certaine, en matière de maison intergénérationnelle et d’exemption pour résidence principale, chaque cas est unique.
« Lorsque nos clients ont un projet de maison intergénérationnelle, avant d’acheter ou de rénover quoi que ce soit, il vaut mieux les inviter à consulter un spécialiste, rappelle Natalie Hotte. Ça en vaudra la peine plus tard, c’est certain! C’est bon de le faire au moment de l’achat, puisque lorsqu’on décide de vendre, il est trop tard pour réorganiser la transaction.»
Photo Bloomberg