Le travail en présentiel ne devrait pas revenir aux niveaux observés avant la pandémie de COVID-19, un changement permanent qui pourrait faire perdre 800 milliards de dollars (G$) à la valeur des immeubles de bureaux dans les grandes villes d’ici 2030, selon un rapport de McKinsey.
Le cabinet de conseil a examiné les marchés immobiliers dans plusieurs villes mondiales et modélisé des scénarios de demande jusqu’à la fin de cette décennie. Dans son scénario modéré, la demande d’espaces de bureaux serait inférieure de 13 % en 2030 à ce qu’elle était avant la pandémie. Dans ces neuf grandes villes, la baisse de la demande ferait baisser la valeur du marché de 800 G$, estime-t-on.
« En moyenne, la valeur totale des espaces de bureaux diminue de 26 % de 2019 à 2030 dans le scénario modéré et de 42 % dans le scénario austère », indique le rapport.
« L’impact sur la valeur pourrait être encore plus fort si la hausse des taux d’intérêt l’aggrave. Ainsi, l’impact pourrait être plus fort si les institutions financières en difficulté décidaient de réduire plus rapidement le prix des biens qu’elles financent ou possèdent.
Alors que la fréquentation des bureaux dans les grandes villes du monde s’est redressée après avoir chuté de 90% pendant la pandémie, elle reste inférieure de 30% à celle de 2019, a déclaré McKinsey.
La baisse de la demande entraînera une « quête vers la qualité » pour les espaces de bureaux, avance le rapport, ce qui entraînera un surplus de bâtiments de qualité inférieure et plus anciens, qui ne sont pas adaptés au travail hybride ou sont moins susceptibles d’attirer les travailleurs au bureau.
« De plus, maintenant que le travail hybride a entraîné une réduction de l’espace requis par les employeurs, ceux-ci peuvent allouer leurs budgets sur de plus petites quantités d’espace de meilleure qualité plutôt que sur de plus grandes quantités d’espace de qualité inférieure », indique le rapport.
L’incertitude entourant la manière dont se fera le travail de bureau dans les prochaines années a également conduit les employeurs à négocier des baux plus courts. Cette situation peut entraîner certaines difficultés en matière de financement pour les propriétaires d’immeubles, selon McKinsey, ou amener les banques à ajuster les modèles d’évaluation qui tiennent compte de la durée du bail.
La baisse de l’utilisation des espaces de bureaux aura aussi un effet d’entraînement sur le secteur de la vente au détail, estime-t-on. Le trafic piétonnier près des commerces situés dans les zones métropolitaines demeure inférieur de 10 à 20% à ce qu’il était avant la pandémie, indique le rapport, qui prévoit une baisse médiane de 9% de la demande d’espaces commerciaux.
McKinsey est d’avis que les villes peuvent s’adapter en encourageant le développement des quartiers à usage mixte et en convertissant certains espaces de bureaux vacants à d’autres utilisations. Les promoteurs devraient également envisager de construire ou convertir des bâtiments afin qu’ils soient à usage hybride ou « à usage neutre » de manière à pouvoir être transformés pour différentes utilisations, indique le rapport.
Alors que les neuf villes cibles de l’étude – Beijing, Houston, Londres, New York, Paris, Munich, San Francisco, Shanghai et Tokyo – se trouvaient toutes à l’extérieur du Canada, le taux d’inoccupation des espaces de bureaux au Canada a grimpé au deuxième trimestre pour atteindre son plus haut niveau depuis 1994. La société immobilière commerciale CBRE a cité les taux d’intérêt élevés, la menace d’une récession et « l’incertitude persistante autour du travail à distance » parmi les facteurs contributifs.