L’extraction de liquidités à partir de l’avoir foncier gagne en popularité au Canada. En 2017, elle a atteint un sommet, avec 89 G$ au total, soit 49 G$ sous forme de marges de crédit et 40 G$ sous forme de refinancements hypothécaires.
C’est ce qui ressort d’une récente étude de la Banque du Canada qui a analysé l’évolution des dépenses des ménages et les prix des logements entre 2013 et 2017.
Elle a utilisé les données anonymisées fournies par TransUnion concernant les dossiers d’environ 25 millions de consommateurs utilisant activement le crédit.
Des courbes parallèles
Au Canada, les dépenses des ménages suivent de près les prix des logements. Elles sont « tributaires des mêmes forces – notamment les politiques monétaires et macroprudentielles et la conjoncture économique ». Elles se suivent aussi en raison d’un phénomène connu sous le nom d’« effet de garantie ». À mesure que la valeur des logements augmente, les propriétaires ont de plus en plus de facilité à contracter des emprunts adossés à cette valeur. Ces fonds supplémentaires servent en partie aux dépenses des ménages.
Si ce phénomène stimule la consommation quand la situation est favorable, il peut aussi fragiliser l’économie en temps de crise lorsque les ménages sont forcés de réduire leurs dépenses.
Marges ou refinancements
L’analyse de la Banque du Canada démontre que l’extraction de liquidités s’est fait beaucoup plus par les marges de crédit que par les refinancements.
En 2017, près de 2 millions de propriétaires ont usé d’une marge, contre environ 380 000 qui ont plutôt opté pour un refinancement. Cependant, ces derniers ont généralement extrait plus de liquidités.
En 2017, le montant médian extrait par refinancement s’élevait à 54 000 $, contre 12 000 $ extraits par marge.
Il est normal que les marges hypothécaires soient plus populaires. Elles offrent la liberté de puiser dans la valeur nette disponible sur demande, alors que l’extraction par refinancement relève d’une décision ponctuelle qui est généralement associée au calendrier de renouvellement hypothécaire (tous les 5 ans, la plupart du temps).
C’est en 2015 que le nombre d’utilisateurs de l’extraction de liquidités s’est mis à croître de façon marquée au Canada. Cela coïncide avec une baisse des taux d’intérêt et une hausse des prix des logements, deux facteurs qui contribuent à la dynamique du phénomène. Cette année-là, ce sont les ménages albertains qui ont le plus puisé dans leur avoir propre foncier, ce qui leur a permis d’absorber le choc pétrolier.
Au Québec, la courbe du nombre d’utilisateurs est nettement moins prononcée qu’ailleurs au pays.
À quoi sont utilisés ces fonds supplémentaires ?
Des sondages menés par Professionnels hypothécaires du Canada sur lesquels s’est appuyée la Banque du Canada pour son analyse démontrent qu’ils servent aux dépenses de consommation (25 % des sommes dégagées), aux rénovations domiciliaires (25 %), à la consolidation de dettes (28 %) et à l’investissement (22 %).
Dans le cas des dépenses de consommation, les liquidités extraites sont plus susceptibles de servir à financer de gros achats (biens durables et semi-durables).
L’extraction de liquidités contribue donc fortement aux dépenses des ménages au Canada. De fait, « elle aurait ajouté environ 2 % au niveau des dépenses de consommation en biens durables et semi-durables, et près de 11 % à celui des dépenses de rénovation, ce qui équivaut à une hausse d’environ 0,5 % du produit intérieur brut (PIB) ».
Dû à son importance pour l’économie, la Banque du Canada prévoit étudier plus à fond le phénomène au cours des prochaines années afin de mieux connaître les facteurs influençant la décision des emprunteurs d’avoir recours à ce mode de financement.