Pour rappel, depuis juin 2024, la Banque du Canada a déjà procédé à trois baisses consécutives de 25 points de base, abaissant ainsi son taux directeur de 5 % à 4,25 %.

Sa décision de mercredi matin pourrait bien accélérer le mouvement, puisque la majorité des économistes s’entendent sur une réduction de 50 points de base.

Pour soutenir leur opinion, ces experts soulignent que, depuis la dernière décision en septembre, l’inflation a diminué plus que prévu et que l’économie a montré des signes de faiblesse.

Lors de la réunion du Conference Board, qui se tient avant chaque décision de la banque centrale, cinq des sept membres du Conseil de politique monétaire ont recommandé une baisse de 50 points de base. Les deux autres préconisaient une réduction de 25 points de base.

L’économiste Nathan Janzen, de la Banque Royale, estime qu’une diminution de 50 points de base serait appropriée, car l’économie a besoin d’oxygène pour éviter un recul trop marqué de l’inflation.

« Si une réduction de 50 points de base est décidée, le taux directeur au jour le jour du Canada pourrait chuter à 3,75 %, un seuil qui n’a pas été atteint depuis décembre 2022 », commente Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

Jusqu’à 75 points de base

Certains experts, dont Avery Shenfeld de la CIBC, estiment que la Banque du Canada devrait envisager de frapper un grand coup et de réduire son taux directeur de 75 points, à 3,50 %. Cette recommandation s’appuie sur le recul de l’inflation en septembre, avec l’indice des prix à la consommation tombant de 2 % en août à 1,6 % en septembre, alors que la plupart des économistes anticipaient un chiffre de 1,8 %.

La plupart des économistes s’entendent sur une telle baisse d’ici la fin de l’année, pourquoi ne pas anticiper celle-ci, se questionne l’économiste. Une telle décision pourrait être bénéfique pour l’économie, selon ce que l’expert a confié à un média de Toronto.

Toutefois une baisse aussi brusque est très rare, sauf en période de crise. À titre de rappel, en 2020, la banque centrale avait exceptionnellement annoncé deux baisses de taux de 50 points de base, espacées de seulement deux semaines. Cela s’était produit dans le contexte de la pandémie, un événement véritablement exceptionnel.

Seulement 25 points de base

À l’inverse, Beata Caranci, l’économiste en chef de la Banque TD, préconise plutôt une réduction de 25 points de base. Selon elle, une baisse plus rapide enverrait un signal négatif à l’économie, car de telles mesures annoncent souvent l’imminence d’une récession, et personne ne semble évoquer la possibilité d’une telle situation.

Si la croissance économique est inférieure aux prévisions de la Banque du Canada dans son dernier Rapport sur la politique monétaire (en juillet), l’économiste note toutefois que le marché du travail demeure solide, que les salaires continuent d’augmenter à un rythme supérieur à l’inflation et que le taux d’épargne des ménages reste élevé.

Elle rappelle également que le recul de l’inflation est dû à une baisse des prix de l’essence, un facteur temporaire qui peut être renversé d’un mois à l’autre.

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Elle ferait suite à une première réduction en juin alors que la banque centrale a ramené son taux de référence à 4,75 %, en baisse d’un quart de point de pourcentage.

Selon les analystes de la Banque Nationale (BN), tout indique que le gouverneur Tiff Macklem annoncera une réduction similaire lors de la réunion de mercredi.

Ils fondent leur prévision sur l’analyse des récentes données économiques. « Les inquiétudes soulevées par une récente poussée de l’inflation de base devraient être apaisées par un ralentissement régulier du marché du travail », ont affirmé les économistes de la BN dans une récente étude économique.

En effet, en juin, le taux de chômage au Canada s’est établi à 6,4 %, en hausse de 1,3 point de pourcentage depuis avril 2023. Selon la BN, il devrait atteindre « environ 7 % d’ici la fin de l’année, quelle que soit la trajectoire de la politique à court terme. »

Quant à l’Indice des prix à la consommation (IPC), après une remontée à 2,9 % en mai, il a reculé à 2,7 % en juin au pays, selon Statistique Canada.

Desjardins « mise » aussi sur une baisse de taux directeur, en raison du ralentissement de l’activité économique, ce qui devrait maintenir des pressions désinflationnistes. « Comme elle n’est pas pleinement anticipée par les marchés, cela pourrait s’accompagner d’une légère dépréciation du dollar canadien », soulignent toutefois Jimmy Jean, économiste en chef et stratège, et Hendrix Vachon, économiste principal, dans une récente publication.

Ils prévoient que le taux de change entre le dollar canadien et le dollar américain connaisse des fluctuations, avec une prévision de 1,38 $ CAN pour 1 $ US à la fin de l’été, suivie d’une possible appréciation graduelle du dollar canadien en fonction de l’évolution de la politique monétaire américaine.

Les économistes de Desjardins doutent que la Réserve fédérale (Fed) procède à une baisse du taux directeur en septembre. Récemment, devant une commission sénatoriale, son président Jerome Powell avait laissé entendre qu’une réduction était de plus en plus proche. « Nous croyons [que la Fed] préférera attendre que les élections [présidentielles] de novembre aient eu lieu et que les signes de diminution de l’inflation soient plus convaincants », ont-ils affirmé.

Impact sur les taux hypothécaires

Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca, estime, lui aussi, que les derniers rapports économiques, notamment l’IPC, renforcent les attentes d’une nouvelle baisse d’un quart de point le 24 juillet. Dans l’éventualité où la Fed déciderait d’abaisser ses taux dès septembre, cela donnerait à la BdC plus de latitude pour réduire son taux directeur, soutient-il.

L’impact de la première baisse de taux sur les marchés du logement a été minime jusqu’à présent même si certains prêteurs ont abaissé leurs taux hypothécaires fixes, constate Philippe Simard. Il estime qu’une nouvelle baisse pourrait stimuler le marché.

« Les dernières données nationales sur l’immobilier indiquent une augmentation à court terme des ventes en juin. Toutefois, la plupart des acheteurs attendent manifestement que les taux baissent encore avant de revenir sur le marché. Cela a incité l’Association canadienne de l’immobilier [ACI] à revoir ses prévisions pour cette année et l’année prochaine, afin de tenir compte du ralentissement de la demande des acheteurs. »

Au début de juillet, l’ACI prévoyait en effet que seulement 472 395 propriétés devraient changer de main en 2024 à l’échelle nationale, en hausse de 6,1 % par rapport à 2023, soit loin de sa prévision d’avril alors qu’elle anticipait un gain de 10,5 %.

Pour les propriétaires, une baisse de 25 points de base du taux directeur pourrait se traduire par une économie significative sur leurs paiements hypothécaires mensuels.

Ratehub.ca donne l’exemple d’un propriétaire ayant un prêt hypothécaire à un taux variable de 5,70 % sur un montant de 486 285 $. Si la BdC annonce une baisse en juillet, son taux hypothécaire passerait à 5,45 %. Cela réduirait son paiement mensuel de 3 025 $ à 2 954 $, soit une économie de 71 $ par mois ou 852 $ par an.

Les propriétaires qui doivent renouveler prochainement leur hypothèque peuvent peut-être se dire qu’il est temps de choisir un taux variable étant donné le recul probable du taux directeur.

« Il est important de tenir compte de sa tolérance personnelle au risque et de sa situation financière. Si la Banque du Canada nous a appris quelque chose au cours des dernières années, c’est que rien n’est assuré lorsqu’il s’agit de l’orientation des taux », met en garde Philippe Simard.

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Sans recommander aucune mesure précise, l’organisme fédéral encourage les prêteurs à proposer des solutions basées sur des principes d’équité, de pertinence et d’accessibilité lorsqu’ils prennent entente avec les consommateurs en difficulté, et ce pour éviter des défauts en masse.

Les emprunteurs les plus à risque sont ceux qui ont des prêts hypothécaires à taux variable ainsi que ceux qui ont des prêts hypothécaires à taux fixe arrivant à échéance.

Sous la pression des difficultés financières, certains peuvent même être contraints d’augmenter leurs emprunts pour les dépenses quotidiennes ou de puiser dans leurs économies.

Frank Lofranco, commissaire adjoint à la surveillance et à la mise en application de l’ACFC, a invité les institutions financières à surveiller et contacter de façon proactive les consommateurs en situation de risque afin de leur proposer des mesures d’allégement appropriées avant que la situation s’enlise.

Le chien de garde fédéral s’attend à ce que les institutions financières envisagent des mesures d’allègement, notamment la renonciation aux pénalités de remboursement anticipé, la renonciation à des frais et coûts internes, la non-imputation d’intérêts sur les intérêts et la prolongation de la période d’amortissement.

Cette dernière mesure risque de devenir de plus en plus populaire, mais elle n’est pas sans conséquences financières, met en garde Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

L’agence a publié des données démontrant les impacts significatifs de la prolongation de la période d’amortissement sur un emprunt de 500 000 $ à un taux de 5,50%. Pour un emprunt amorti sur une durée de 30 ans, les intérêts payés s’élèveraient à 556 153 $, comparativement à 448 196 $ sur 25 ans. C’est plus de 100 000 $ qui sortirait des poches de l’emprunteur.

« Les lignes directrices précisent que les [institutions financières] ne doivent prolonger les amortissements que pour la période la plus courte possible et prendre en considération la capacité financière de l’emprunteur à revenir à son calendrier d’amortissement initial. Étant donné que les conséquences financières d’un prêt hypothécaire plus important sur une période plus longue sont considérables, il s’agit d’une mesure positive pour informer les emprunteurs et s’assurer qu’ils comprennent leurs options », souligne Philippe Simard.

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En effet, la saison printanière est habituellement marquée par un boum des achats immobiliers. L’an dernier à la même époque, près de la moitié des acheteurs potentiels étaient prêts à passer à l’action. Or, cette année, 70 % ne font qu’explorer le marché, tandis que seulement 30 % cherchent activement à y entrer, selon une étude de la plateforme hypothécaire en ligne nesto.

Conséquence : La concurrence entre les acheteurs étant moins vive, le marché apparait plus équilibré cette année par rapport à 2022. De plus, la baisse du prix des propriétés au pays contribue à tempérer le marché.

« Ces données démontrent qu’il vaut mieux se lancer dans l’achat d’une propriété tôt au printemps plutôt que d’attendre plus tard dans la saison, lorsque d’autres Canadiens chercheront à entrer sur le marché », estime Chase Belair, cofondateur et courtier principal de nesto.

La pause dans la hausse des taux permettra de calmer le stress et l’anxiété des acheteurs qui attendaient une accalmie pour se lancer dans l’acquisition d’une propriété, signale par ailleurs le courtier.

« Les détenteurs de taux variables et ceux qui détiennent un solde sur une marge de crédit hypothécaire pousseront un soupir de soulagement, car c’est la première fois que leur taux n’augmente pas depuis un an. Ils se réjouiront également du fait que la Banque signale qu’il n’y aura pas d’autres hausses de taux à l’avenir. Cela signifie que tous ceux qui n’ont pas encore atteint leur taux de déclenchement ne le feront probablement pas », ajoute Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

Il est d’avis que l’annonce du maintien du taux directeur à 4,5 % renforce la certitude que les hausses de taux sont terminées, ce qui devrait contribuer à stabiliser la valeur actuelle des logements et à favoriser un retour de la demande des acheteurs de logements ce printemps.

Le prix des propriétés a beau avoir diminué dans la plupart des grandes villes canadiennes, notamment à Toronto et à Montréal, il n’en reste pas moins qu’il en coûte plus cher pour devenir propriétaire, car la hausse des taux hypothécaires demeure plus importante que la baisse de la valeur des logements. Selon le comparateur Ratehub.ca, un ménage doit gagner en moyenne 12 632 $ de plus en 2023 pour acquérir un toit dans les 10 principales villes au pays.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit pour sa part que la croissance des prix ralentira en 2023 et 2024, mais que les logements pour propriétaires-occupants continueront à rester moins abordables en raison de la hausse des taux hypothécaires.

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