Les hausses de la Banque du Canada qui ont commencé en 2022 ont mis un frein au projet de nombres de Canadiens. Plus du quart de la population adulte du pays (27 %) a été active sur le marché, mais plus de la moitié d’entre eux (56 %) affirment qu’ils ont été forcés de reporter leur recherche de propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Maintenant que le taux d’inflation se rapproche de la cible de 2 %, nombre d’observateurs, dont Royal LePage s’attend à ce que la banque centrale procède à sa première réduction de taux cette année, ce qui relancerait le marché immobilier.

Car nombre d’acheteurs attendent avec impatience une telle baisse. En effet :

• 10 % affirment qu’une baisse de seulement 25 points de base les incitera à revenir sur le marché,
• 18 % disent qu’ils attendent une baisse de 50 à 100 points de base,
• et 23 % disent qu’ils comptent sur une baisse de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.

« À la suite du premier maintien des taux d’intérêt par la Banque du Canada en mars de l’année dernière, nous avons constaté une augmentation immédiate de l’activité sur le marché alors que la confiance des consommateurs se renforçait. Je m’attends à une vague similaire de demandes de la part des acheteurs à la première indication que les réductions très attendues de la banque centrale se profilent à l’horizon », affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Si nombre d’acheteurs sont prêts à revenir en force, d’autres sont nettement plus frileux. En effet, 20 % des acheteurs écartés du marché affirment qu’ils n’ont plus l’intention d’acheter une propriété.

Parmi ceux qui sont prêts à revenir dans la course, 44 % tenteront d’obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de quatre ou cinq ans, soit le double de ceux qui disent qu’ils choisiront un prêt hypothécaire à taux variable (22 %). Un autre 12 % des personnes interrogées désirent obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

« Au cours des premières semaines de l’année, nous avons constaté une reprise de l’activité sur les marchés, grands et petits, dans tout le pays. Les prises de rendez-vous, les visites de propriétés et les demandes de préapprobation de prêts hypothécaires par l’intermédiaire de nos institutions partenaires sont toutes en forte hausse. Nos collaborateurs indiquent que les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui sont bien informés, qu’ils observent les tendances et qu’ils sont tout à fait prêts à s’engager lorsqu’ils estiment que les conditions se sont améliorées », rapporte Phil Soper.

Parmi ceux qui ont reporté leur projet de devenir propriétaire, 65 % restent toutefois engagé dans le processus. Royal LePage note que 39 % consultent les inscriptions de manière occasionnelle, 19 % continuent à épargner pour une éventuelle mise de fonds, 12 % ont demandé une préapprobation de prêt hypothécaire et 7 % ont obtenu ladite préapprobation. En fait, seuls 26 % des répondants disent avoir abandonné complètement leurs projets d’achat de maison pour le moment.

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Les ventes ont baissé de 0,9 % par rapport à novembre de l’année dernière, et ont baissé de la même marge en données désaisonnalisées par rapport à octobre.

Les nouvelles inscriptions ont chuté de 1,8 % en novembre par rapport au mois précédent. Il s’agit du deuxième mois de baisse des inscriptions après une chute de 2,2 % en octobre, qui marquait le premier recul depuis mars.

La baisse des nouvelles inscriptions montre que les vendeurs attendent de plus en plus jusqu’à l’année prochaine, même si un nombre surprenant d’entre eux sont entrés sur le marché au début de l’automne, a analysé Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, dans un communiqué.

« N’ayant pas reçu d’offres qu’ils étaient prêts à accepter, il semble que plusieurs d’entre eux se résignent à attendre l’année prochaine », a-t-il dit.

Le prix moyen des maisons a diminué de 0,3 % par rapport au mois précédent, ou de 1,1 % selon l’indice des prix des maisons MLS, alors que l’indice a augmenté de 0,6 % par rapport à l’année dernière pour s’établir à 735 500 $.

Le prix moyen national réel d’une maison vendue en novembre était de 646 134 $, soit une hausse de 2 % par rapport à novembre 2022.

Selon Shaun Cathcart, il est probablement sage pour les propriétaires d’attendre avant de mettre leur bien en vente.

« C’est probablement une bonne décision étant donné que les récentes attentes concernant les réductions de taux d’intérêt suggèrent que le marché printanier pourrait être un peu plus actif que nous ne le pensions », a-t-il indiqué.

La Banque du Canada a maintenu ses taux inchangés au cours de trois séries de décisions, mais a prévenu qu’elle pourrait encore les augmenter, même si les prévisionnistes s’attendent à ce que la prochaine mesure soit une réduction.

Mercredi, la Réserve fédérale américaine a maintenu son taux directeur inchangé, mais a indiqué qu’elle prévoyait de réduire son taux de référence de trois quarts de point l’année prochaine.

Les taux hypothécaires ont baissé en novembre, mais cela n’a pas suffi à stimuler le marché, a souligné Rishi Sondhi, économiste à la Banque TD, dans une note.

« Même si les taux ont baissé le mois dernier, ils sont restés à des niveaux élevés, ce qui a suffi à peser sur les ventes de logements », a-t-il déclaré.

Dans l’ensemble, les ventes de maisons sont inférieures de 18 % à leur niveau d’avant la pandémie, avec des baisses importantes le mois dernier au Manitoba, en Colombie-Britannique et au Québec, tandis que l’Ontario a connu une croissance notable des ventes, a ajouté Rishi Sondhi.

Malgré les gains de l’Ontario, les conditions dans la province favorisent toujours les vendeurs et, comme en Colombie-Britannique, pourraient conduire à des réductions de prix dans les mois à venir, a-t-il dit.

« Notamment, les marchés sont beaucoup plus serrés ailleurs dans le pays, ce qui devrait entraîner une croissance relativement forte des prix dans les mois à venir », a indiqué Rishi Sondhi.

Alors que les ventes sont bien inférieures aux normes historiques, les stocks restent également modérés à 4,2 mois, en dessous de la moyenne à long terme de près de cinq mois, a noté Sherry Cooper, économiste en chef des Centres de prêt de la Dominion.

Elle a déclaré dans une note que même s’il faudra probablement plusieurs mois avant que la Banque du Canada ne réduise ses taux, les taux d’intérêt déterminés par le marché ont fortement baissé et les taux hypothécaires fixes ont également baissé, mais de façon plus modérée. Elle s’attend à ce que le taux au jour le jour baisse d’un pour cent d’ici à la fin de 2024.

« L’activité dans le secteur du logement se renforcera en 2024 et 2025, bien que l’économie doive faire face à une augmentation substantielle des paiements hypothécaires mensuels en raison du nombre de renouvellements ou de refinancements, qui atteindra un sommet en 2026 », a écrit Sherry Cooper.

Royal LePage s’attend également à ce que les réductions de taux alimentent un rebond du marché, prédisant dans ses perspectives pour 2024 publiées jeudi que le prix global national des maisons augmentera de 5,5 % d’une année sur l’autre au cours du quatrième trimestre de l’année prochaine.

Larry Cerqua, président de l’ACI, a déclaré que dans l’ensemble, le marché semble se stabiliser en territoire équilibré et qu’un atterrissage en douceur est de plus en plus en vue.

« Je ne m’attends pas à ce que le marché de la revente fasse les gros titres au cours des prochains mois », a-t-il prédit.

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Le courtier prévoit que les prix augmenteront de 8 % au quatrième trimestre par rapport à la même période l’an dernier.

La comparaison se fait toutefois avec une période où les prix avaient diminué, nuance Dominic St-Pierre, vice-président-directeur général de Royal LePage pour la province de Québec, en entrevue. La prévision représenterait tout de même une progression de 2,1 % par rapport aux trois mois précédents.

La hausse des taux d’intérêt contraint certains acheteurs potentiels à retarder leur projet, mais la demande reste forte, nuance Dominic St-Pierre.

« Il y a une demande de propriété présentement qui est incroyable. On parle du manque d’inventaire de façon récurrente. Il y a beaucoup de nouveaux arrivants, la population du Québec augmente et on a besoin de loger ces gens-là. Il n’y a tout simplement pas de propriétés disponibles tant dans le locatif que dans le marché de la revente. »

Cet engouement est particulièrement notable dans la catégorie entrée de gamme dans un contexte de prix élevés. « Si une propriété est bien listée dans l’entrée de gamme, elle va probablement partir en offres multiples. (…) Les gens se cherchent des endroits où loger, donc ces propriétés-là, elles sont très en demande. »

À Montréal, le nombre de constructions dans le secteur résidentiel a atteint un creux historique, selon des données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) la semaine dernière.

Leur nombre a reculé de 58 % dans la métropole au cours des six premiers mois de l’année pour seulement 5927 logements en chantier.

Pour l’ensemble du pays, Royal LePage prévoit une hausse de prix moyenne de 7 % au Canada par rapport à l’an dernier.

Il est encore tôt pour émettre des prévisions pour l’année 2024, répond Dominic St-Pierre. La politique monétaire fait partie des éléments imprévisibles qui brouillent les cartes. Il s’avance toutefois à écarter une baisse des taux hypothécaires l’année prochaine.

« Ça ne semble pas être dans les cartes pour le moment. »

« Notre opinion très préliminaire, c’est qu’on ne pense pas qu’il va y avoir de grandes augmentations de prix au cours de 2024. On ne pense pas que les prix vont descendre, non plus. On pense que les prix vont rester relativement stables. »

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Les données publiées jeudi par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) montrent en effet un recul des ventes de 13 % pour les mois d’avril, mai et juin par rapport à la même période l’an dernier, malgré une augmentation de 36 % des inscriptions.

Le prix médian d’une maison unifamiliale se situait à 430 000 $, en recul de 4 %, alors que celui d’une copropriété s’élevait à 369 000 $, en repli de 3 % par rapport au même trimestre de l’an dernier. Il faut toutefois préciser que ces prix sont en hausse par rapport au trimestre précédent, soit de 8 % et de 6 % dans le cas des maisons et des copropriétés respectivement.

La chute des ventes au deuxième trimestre de 2023 est toutefois moins importante que celles enregistrées durant les trois trimestres précédents, laissant entrevoir un retour des acheteurs qui, selon l’APCIQ, sont encouragés par une certaine stabilisation des taux d’intérêt et des prix.

Cependant, le délai pour vendre une maison ou une copropriété est passé d’un peu plus d’un mois à près de deux mois, signe d’un relâchement des tensions sur le marché, selon l’association.

Différences régionales marquées

Ces données provinciales cachent cependant des réalités complètement différentes d’une région à l’autre. Ainsi, dans les régions métropolitaines, si le nombre de ventes a chuté à Gatineau (-17%), Sherbrooke (-13%), il était stable à Trois-Rivières (-1%).

Les variations de prix étaient aussi inégales, alors que ceux des maisons unifamiliales étaient en hausse à Sherbrooke (+7%) et Drummondville (+5%). À Saguenay, le prix médian d’une copropriété était même en hausse de 10 %.

Dans les agglomérations de moindre taille, c’est Baie-Comeau qui remporte la palme des hausses de prix médian des maisons unifamiliales (+12 %) et Sainte-Adèle encaisse la plus forte baisse, avec un repli de 10 %.

À l’échelle canadienne, ce sont les données de la firme Royal LePage qui dressent le portrait du deuxième trimestre. On y apprend que le prix moyen des maisons, une donnée qui diffère du prix médian, au Canada a légèrement baissé durant les mois d’avril à juin par rapport à la même période il y a un an.

Données canadiennes

L’enquête sur les prix des propriétés de Royal LePage indique que le prix global d’une maison au Canada a diminué de 0,7 % d’une année à l’autre pour s’établir à 809 200 $ au deuxième trimestre de 2023.

Royal LePage affirme que le marché immobilier est proche du point où il se sera complètement remis de la correction du marché observée l’an dernier, lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter.

Le prix de l’agrégat, qui fait la moyenne des valeurs médianes de tous les types de logements, a diminué de 5,6 % au deuxième trimestre par rapport au sommet atteint au premier trimestre de 2022.

Selon Royal LePage, les prix du quatrième trimestre de cette année devraient montrer une hausse de 8,5 % par rapport au quatrième trimestre de 2022.

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Au total, plus du quart des Canadiens (26 %), qu’ils soient actuellement investisseurs immobiliers ou non, ont l’intention d’acheter un bien immobilier pour en retirer un revenu avant 2028.

Selon l’étude, 23 % des Canadiens qui n’ont pas encore investi dans une propriété à revenus affirment qu’ils sont susceptibles de passer à l’action au cours des cinq prochaines années. De plus, plus de la moitié (51 %) des investisseurs actuels prévoient acquérir un autre bien immobilier à revenus durant la même période.

Globalement, 11 % des Canadiens, soit 4,4 millions de personnes, détiennent un bien immobilier dans le but de le louer. La majorité des investisseurs possède un seul immeuble, tandis qu’un tiers en détient deux ou plus.

L’engouement pour l’immobilier à revenu touche particulièrement les jeunes. Les 18 à 34 ans sont 44 % à posséder plus qu’un immeuble locatif, comparativement à 29 % pour les 35 à 54 ans et 25 % pour les 55 ans et plus. Par ailleurs, 33 % des jeunes investisseurs immobiliers de 18 à 34 ans détiennent une propriété à revenus alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Impact de la hausse des taux variables

En raison de la hausse du coût d’emprunt pour les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable au cours de la dernière année, plusieurs investisseurs ont été amenés à reconsidérer leurs projets. Ainsi, 31 % d’entre eux ont déclaré avoir envisagé de revendre au moins un de leurs immeubles à revenus en raison de la flambée des taux d’intérêt, un phénomène qui se manifeste en particulier chez les jeunes investisseurs.

Dans la grande région de Montréal, 20 % des investisseurs ont affirmé être susceptibles de vendre au moins un de leurs biens au cours des deux prochaines années, comparativement à 24 % à Toronto et 28 % à Vancouver.

Localisation, localisation

L’emplacement demeure le premier critère de choix d’une propriété pour les investisseurs, avant les services et le type de bien immobilier. Dans leurs critères, ils privilégient la possibilité d’appréciation de la valeur à long terme (69 %), un flux de trésorerie positif mensuel (54 %) et des coûts d’entretien et de dépenses variables réduits (44 %).

L’attrait de l’investissement immobilier est particulièrement vif dans le Grand Montréal, malgré le ralentissement des derniers mois. « L’attrait de l’investissement immobilier à Montréal n’est pas étranger au fait que le prix des propriétés y est beaucoup plus abordable que dans les deux autres plus grandes agglomérations canadiennes », explique Aline Zafirian, courtier immobilier résidentiel et commercial pour Royal LePage Village.

La majorité (64 %) des investisseurs de la grande région de Montréal possèdent un seul immeuble à revenus résidentiel. Par ailleurs, 14 % sont propriétaires d’au moins trois biens. Cette proportion représente près du double de la moyenne nationale, en raison de la mise de fonds moins importante nécessaire pour acquérir un immeuble par rapport à Toronto, où les valeurs sont beaucoup plus élevées, indique la spécialiste.

Une option d’investissement à considérer

L’immobilier résidentiel à revenu reste donc une option à considérer par les investisseurs, estime Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. « Beaucoup de propriétaires choisissent d’investir dans l’immobilier, d’abord pour générer un revenu et récolter les avantages de l’appréciation des prix, mais aussi pour créer un accès au marché pour les générations futures de leur famille. »,

Il ajoute que les jeunes sont de plus en plus enclins à faire de l’investissement immobilier un élément de leur planification financière pour l’avenir et à privilégier l’achat d’un bien immobilier en tant que placement plutôt que l’achat d’une résidence principale.

« Comme tout investissement financier, l’immobilier comporte son lot de risques potentiels », mentionne le spécialiste. Il rappelle qu’au moment d’envisage d’inclure l’immobilier résidentiel dans un portefeuille d’investissement, il est important afin de s’assurer qu’il s’inscrit dans la stratégie à long terme du client et respecte sa tolérance au risque.

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