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L’indice du coût du logement par rapport au revenu disponible des ménages constitue un indicateur de la valorisation immobilière. Le graphique suivant montre que le Canada occupe la première place en ce domaine, ce qui est préoccupant lorsqu’on le compare aux États-Unis. En effet, ce ratio a dépassé les 150 % l’année précédente et est actuellement à 135 %, tandis que celui des États-Unis est de 130 %. On se rappelle qu’avant la crise de 2008, le ratio avait atteint un maximum de 130 %. Si on compare l’augmentation de ce ratio depuis 2000, on constate qu’il a augmenté de 107% au Canada comparativement à seulement 23% pendant la même période aux États-Unis.

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Un autre indicateur, le ratio prix/loyer, présente une perspective similaire. Il a dépassé 140% l’année dernière pour les deux pays et se trouve actuellement à 130%. On constatera dans le graphique qui suit que sa croissance depuis 2000 montre une hausse de 193% au Canada contre 40% aux États-Unis.

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Afin de mieux envisager la tendance future, examinons les causes de la fulgurante augmentation touchant le secteur immobilier canadien.

La demande croissante de matières premières au cours des 20 dernières années a amené une grande partie de cette richesse à être investie dans l’immobilier, propulsant les prix toujours plus haut. La stabilité du Canada au niveau politique et économique a également attiré des immigrants fortunés dont les investissements ont renforcé la montée des prix de l’immobilier.

L’appétit pour les exportations canadiennes a, dans le même temps, incité la Banque du Canada à adopter une politique monétaire souple pour maintenir le dollar canadien à un niveau raisonnable, tout en gardant les taux d’intérêt plus bas qu’aux États-Unis. Cette politique monétaire accommodante impliquant des taux d’intérêt faibles a rendu l’immobilier plus accessible, ce qui a ainsi la bulle.

Quel est le contexte actuel ?

Depuis 18 mois, la Banque du Canada a relevé ses taux de 475 points de base, rendant le marché immobilier moins accessible. Une diminution des prix est déjà amorcée. À la suite de l’annonce faite le 25 octobre par la Banque du Canada, des experts estiment qu’elle pourrait réduire ses taux deux fois vers la fin de l’année prochaine en raison du ralentissement économique.

D’ailleurs, nous croyons que l’économie canadienne n’échappera pas la récession, ce qui générera malheureusement des pertes d’emplois. Avec la hausse des coûts hypothécaires à venir, l’impact sur l’immobilier sera probablement considérable.

Le gouvernement prévoit l’arrivée d’un million d’immigrants. En ciblant des immigrants fortunés, cela pourrait toutefois stabiliser les prix dans certaines zones.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

L’article Immobilier canadien : sommes-nous dans une bulle et à quoi doit-on s’attendre ? est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Dotée d’un profil atypique, la fille de Richard Dorval, fondateur du Groupe Option Retraite, racheté en 2008 par la Banque Nationale, Marie-Lou Dorval a débuté sa carrière dans l’industrie cinématographique et la restauration.

La jeune femme et mère de famille a rejoint l’industrie des services financiers en 2016, comme administratrice de succursale, puis conseillère en placement chez Raymond James. Plus récemment, elle était chargée de superviser l’intégration des nouveaux conseillers chez Peak.

Détentrice d’un MBA exécutif de HEC-McGill, Marie-Lou Dorval a suivi plusieurs cours du Canadian Securities Institute (CSI) en gestion de portefeuille, en gestion de patrimoine et en valeurs mobilières.

Elle est administratrice et trésorière de l’Association québécoise de la Douance (AQD), où elle dirige notamment l’équipe spécialisée des technologies de l’information.

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« Il faut que tu sois niché, que tu sois très discipliné, il faut que tu sois ciblé et très près de la clientèle. [On se démarque en servant] un client à la fois », a noté Raymond Pratte, gestionnaire de portefeuille, dirigeant et chef de la conformité chez Pratte Gestion de portefeuilles.

Plusieurs panélistes ont souligné l’importance de se démarquer en offrant aux clients une planification financière complète, conçue en collaboration avec des experts comme des notaires, des avocats, des fiscalistes ou des actuaires.

« Avec des experts, le représentant est mieux outillé et il peut aller chercher de plus gros clients avec de plus gros actifs dont les besoins sont plus précis », a indiqué l’actuaire Stéphane Beaulieu, membre du comité d’investissement de MICA Capital, qui est aussi lié à ce cabinet comme représentant de courtier en épargne collective et représentant de courtier en marché dispensé.

L’industrie du conseil indépendant peut aussi jouer la carte de l’indépendance dans le choix d’offrir le meilleur produit pour le client. « Ce que l’on offre, c’est de n’être rattaché à aucun produit. Nous sommes en mesure d’offrir le meilleur produit pour un besoin bien ciblé », a noté Stéphane Beaulieu.

L’indépendance du conseiller résonne différemment en fonction de la perception du client. Certains clients préfèrent avoir des produits maison, d’autres non. « Ce que je souhaite, c’est d’offrir la liberté au client pour qu’il sache dans quoi ils s’embarquent. Les clients sont assez intelligents. Quand ils rentrent dans une banque ou une caisse, ils se font offrir ces produits-là. C’est leur choix », a poursuivi Stéphane Beaulieu.

De plus en plus de clients sont sensibles aux conflits d’intérêts découlant de l’offre de produits maison et se tournent vers d’autres firmes à la recherche de conseils indépendants, a relevé Peter Tsakiris, planificateur financier et conseiller en placement au Cabinet de services financiers Whitemont : « Depuis un an et demi, je vois un changement de cap. Pour la première fois, il n’y a pas de client qui pose des questions sur des scandales passés, mais plutôt des clients qui disent : “Je vais sortir d’une institution financière. Je sens que je n’ai pas les bons conseils. Je sens qu’il y a des conflits d’intérêts et je veux faire affaire avec des conseillers indépendants.” »

Peter Tsakiris a d’ailleurs salué le travail des journalistes qui ont révélé les systèmes de rémunérations des institutions qui posaient des risques sur le plan du désalignement entre les  intérêts des clients et les intérêts de ces institutions financières : « On voit que le conseil offert en succursales vise parfois davantage à maximiser le profit de l’institution financière que de répondre aux besoins du client. Les clients commencent à réaliser cela. Chapeau aux journalistes. »

Raymond Pratte a aussi noté que « les institutions financières sont alignées vers la distribution de leur propre produit et il y a certainement des conflits d’intérêts là. Nous on dit que l’indépendant, c’est d’être libre de conflits d’intérêts et d’offrir un service à valeur ajoutée ».

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Alors qu’il est généralement inférieur au taux fixe et, considérant que les taux d’intérêt n’ont pas cessé de diminuer depuis les années 90, le taux variable s’est avéré le choix le plus judicieux! Nous croyons qu’il demeurera le meilleur choix pour les prochains 5 ans!

Ce graphique illustre d’ailleurs bien la situation.

Le taux variable comporte plusieurs avantages, notamment… la pénalité de bris d’hypothèque avant l’échéance du terme est généralement moindre, car elle ne tient pas compte du calcul de différentiel de taux et correspond plutôt à 3 mois d’intérêts seulement.

La plupart des gens préfèrent le taux fixe puisqu’ils craignent le risque d’une éventuelle augmentation de taux qui déstabiliserait leur budget. Toutefois, les institutions financières intègrent une « surprime » visant à absorber ce risque. Nous avons effectué une analyse permettant d’évaluer la meilleure option dans le contexte actuel. Celle-ci démontre bien le coût additionnel que représente actuellement le choix d’un taux fixe. À vous de déterminer si ce risque doit être assumé par vos clients.

Puisque l’économie canadienne souffre présentement d’une croissance anémique alors que l’économie américaine elle, performe à plein régime, nous présumons que la Banque du Canada gardera intact le taux directeur pour les trois prochaines années:

1. Hypothèque assurée : Il est généralement possible d’obtenir de meilleurs taux. On peut actuellement comparer un fixe 5 ans à 2,54% avec un variable 5 ans à 2,00%.

Prix maison : 300 000 $
Mise de fonds : 30 000 $
Prime SCHL : 3,1 %
Taux fixe 5 ans : 2,54 %
Amortissement 25 ans
Paiements mensuels : 1 252.56 $
Solde hypothécaire dans 5 ans : 235 796 $

Si nous optons pour un taux variable de 2,00%, en présumant que celui-ci augmentera de 0,25% par trimestre à partir de la 3e année du terme, le solde hypothécaire restant en fin de terme sera alors de 233 926$. Ainsi, il est aisé de conclure que, même en subissant une éventuelle hausse de taux très agressive dans 3 ans, l’option de taux variable demeure tout de même le meilleur choix!

2. Hypothèque conventionnelle : Au moment où l’on se parle, nous pouvons comparer un fixe 5 ans à 2,64% avec un variable 5 ans à 2,20%.

Prix maison : 300 000 $
Mise de fonds : 60 000 $
Taux fixe 5 ans : 2.64 %
Amortissement 25 ans
Paiements mensuels : 1 091.92 $
Solde hypothécaire dans 5 ans : 203 701 $

Dans ce scénario, si nous optons plutôt pour le variable de 2,20 %, en présumant que celui-ci augmentera de 0,25% par trimestre à partir de la 3e année du terme, le solde hypothécaire restant en fin de terme sera alors de 203 253 $. Encore une fois, l’option de taux variable demeure tout de même le meilleur choix et ce, malgré une augmentation agressive de taux dans 3 ans.

Conclusion :

On aurait tendance à croire qu’il est maintenant opportun d’opter pour un taux fixe. Faux! Les scénarios précédents confirment bien que si vous êtes d’accord avec notre vision que la Banque du Canada n’augmentera pas les taux d’ici 3 ans, le taux variable est l’option la plus avantageuse présentement.

De plus, puisque nous ne croyons pas que le taux directeur augmentera au rythme supposé dans les hypothèses énumérées ci-haut, nous recommandons fortement le variable.

Évidemment, nous analysons en détail le profil de chaque client avant toute recommandation.

Faites donc appel à un courtier hypothécaire afin de vous assurer que votre client bénéficie du meilleur programme disponible sur le marché.

L’article Le taux variable vous rend frileux? Voici de quoi vous faire changer d’idée! est apparu en premier sur Finance et Investissement.

« Si un jeune couple planifie l’achat d’une maison en commun avec un autre ménage qui occuperait par exemple le deuxième étage, afin de s’assurer une mise de fonds suffisante, il devrait revoir ses plans, affirme Peter Tsakiris. Un couple qui ne peut pas se qualifier ne devrait pas acheter ».

Peter Tsakiris justifie son conseil en faisant valoir le haut taux d’endettement des ménages canadiens et les risques associés à une hausse des taux d’intérêts.

L’endettement des ménages canadiens, par rapport à leur revenu, a connu la plus forte hausse depuis 2000 parmi les pays du G7, en plus d’atteindre un sommet depuis 1990, indique un rapport publié en janvier 2016 par le bureau du Directeur parlementaire du budget (DPB). En effet, la proportion des ménages canadiens qui ont une dette s’élevant à plus de 350 % de leur revenu brut a doublé depuis 2008 et atteint maintenant 8 %.

Quant aux taux d’intérêt, ils sont déjà en train de monter, signale Peter Tsakiris.

« Si un couple se trouve dans une situation financière qui ne satisfait pas les nouvelles normes, peu importe l’habitation qu’il va acheter où le montage auquel il va avoir recours pour le faire, il est assuré d’accentuer ses difficultés financières, avance Peter Tsakiris ».

L’objectif poursuivit par le gouvernement du Canada avec l’introduction de ces nouvelles mesures visent justement « à répondre aux répercussions de la faiblesse des taux d’intérêt depuis plusieurs années et des changements survenus dans le fonctionnement du marché », peut-on lire dans le document d’information technique publié le 14 octobre 2016.

Ces mesures s’ajoutent à une autre, prise quelques mois plus tôt par le gouvernement, soit l’augmentation de la mise de fonds minimale à l’achat d’habitations dont le prix est supérieur à 500 000 $.

Planifier est nécessaire

S’asseoir avec son client et effectuer une analyse de sa situation financière est la première chose à faire, affirme Peter Tsakiris. « L’achat d’une maison est un acte important dans la vie d’un ménage et l’hypothèque sera souvent sa plus grande dépense. C’est pourquoi cet achat doit respecter ses plans pour l’avenir et ses objectifs financiers ».

Le conseiller peut notamment aider son client à bien analyser les options qui s’offrent à lui en matière de financement. Une démarche qui prend encore plus d’importance dans le contexte des nouvelles règles de qualification, du fait que la SCHL augmentera les taux de la prime d’assurance à partir du 17 mars 2017 et « que nous sommes dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêt », prévient Peter Tsakaris.

Bien que selon le nouveau cadre fédéral, tout nouveau prêt hypothécaire assuré doit faire l’objet, de la part du prêteur, d’une simulation de crise plus rigoureuse que celle précédemment appliquée, Peter Tsakiris est d’avis que le conseiller peut aider son client en ne limitant pas son analyse de qualification aux règles actuelles. Il augmente ainsi les chances de son client d’être prêt financièrement lors du renouvellement de son hypothèque.

La nouvelle simulation effectuée lors de l’analyse du dossier de l’emprunteur, implique que le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) se fonde sur un taux de référence fixe pour un terme de cinq ans qui est calculé en fonction du taux le plus élevé entre le taux prévu par le contrat et le taux affiché par la Banque du Canada. Cette simulation « ajoute » environ deux points de pourcentage au taux réel consenti à l’emprunteur.

« Les règles d’aujourd’hui, que ce soit en matière de qualification hypothécaire ou de nombre d’années admises pour l’amortissement du prêt, sont plus sévères que celles qui avaient court il y a six mois et un an. Je m’attends donc à ce qu’elles continuent de se resserrer dans le futur. Alors même si un client se qualifie selon les termes d’aujourd’hui, il faut que ce soit aussi le cas avec des taux d’intérêt plus élevé », illustre-t-il.

Les gens ne doivent pas davantage compter sur le fait que leur propriété va prendre de la valeur, met en garde Peter Tsakiris. « L’immobilier a pris de la valeur au cours des 10 à 15 dernières années, mais c’est terminé. La valeur de l’immobilier devrait baisser pour revenir au prix actuel seulement dans une quinzaine d’années ».

Quelques rappels

Par ailleurs, un certain nombre d’options existent pour soutenir l’accession à la propriété. La conception d’une stratégie d’épargne en prévision de l’achat, peut impliquer par exemple la cotisation à un REER ou à un CELI.

L’acheteur d’une première habitation, de même que ses co-acheteurs, peuvent avoir le droit de participer au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer des fonds de son régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou faire construire une habitation admissible. Les participants doivent toutefois avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence. Ils peuvent chacun retirer jusqu’à 25 000 $ dans une même année civile et bénéficient de 15 ans pour effectuer leur remboursement.

Un crédit de 750 $ pour l’achat d’une première habitation est aussi accessible pour l’achat d’une première habitation, à condition de ne pas avoir habité, au cours de l’année de l’achat ou des quatre années précédentes, dans une autre habitation dont le participant était propriétaire

Il faut noter qu’un processus de consultation publique sera lancé à l’automne par le gouvernement afin d’obtenir de l’information et une rétroaction sur la façon dont la modification de la répartition des risques dans le cadre de financement du logement pourrait améliorer le système actuel. L’option de l’instauration d’un niveau modeste de partage avec les prêteurs, des risques liés aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, est mise de l’avant.

L’article Acheter à plusieurs pour se qualifier: pas nécessairement l’idée du siècle est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Les ménages sont différenciés par les revenus bruts qu’ils font, allant de 70 000 $ à 90 000 $. Nous avons également ajouté des paiements fixes, soit ceux de taxes et de chauffage, s’élevant à 464,58 $ par mois ; une dette de consommation (pour des voitures, par exemple) de 750 $ mensuellement ; ainsi qu’un prêt étudiant de 20 000 $, amorti sur 10 ans à 3,5 % d’intérêt.

Le prix de la propriété est de 350 000 $.

Le taux d’intérêt utilisé pour le scénario de prêt avant les nouvelles règles est de 2,69 % et l’amortissement est de 30 ans.

Selon les nouvelles règles, le taux de qualification est présentement de 4,64 % pour un amortissement de 25 ans, tel que nous le présentons.

Nous avons également différencié les ménages entre ceux qui n’ont pas besoin d’assurance prêt, avec une mise de fonds minimale de 20 % versus ceux ayant une mise de fonds moindre, que nous avons établie à 10 %.

Vous pouvez voir les résultats dans les tableaux ci-bas.

Suivant notre analyse, un ménage qui avait des revenus de 75 000 $ annuellement pouvait accéder à un prêt hypothécaire assuré de 350 000 $, avec une mise de fonds de 10 %.

Or, ce n’est plus le cas maintenant, où les revenus familiaux doivent atteindre minimalement 90 000 $. L’écart de revenus bruts est donc de 15 000 $ annuellement pour un ménage qui souhaite qualifier au prêt hypothécaire dans cette étude de cas.

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Qui est admissible au programme CHIP au Canada?

• Canadien propriétaire de sa résidence
• La propriété doit être la résidence principale
• Les propriétaires doivent avoir au moins 55 ans

Pourquoi choisir CHIP?

• Critères d’approbation allégés :

Les revenus doivent être suffisants pour payer l’impôt foncier, l’assurance habitation et les frais de condo. L’approbation est très simple et il n’y a aucune révision future. Ce programme se présente comme une alternative à la vente de la maison quand il est impossible d’obtenir une marge de crédit hypothécaire.

• Aucune vérification de l’état de santé :

L’admissibilité au programme CHIP n’est aucunement liée à l’état de santé du propriétaire. Aucune police d’assurance vie n’est exigée.

• L’emprunteur demeure propriétaire de la résidence :

Les titres de la résidence ne seront pas transférés à la banque lors de l’approbation du prêt. Ceci implique que le propriétaire continue d’acquitter l’impôt foncier, l’assurance habitation, les frais de condo (si applicable) et l’entretien adéquat de la propriété.

• Aucun versement mensuel requis :

Le plus grand avantage du prêt hypothécaire inversé au Canada est qu’il n’y a aucun versement mensuel requis jusqu’à ce que le propriétaire déménage, qu’il vende sa propriété ou qu’il décède. Contrairement à un prêt hypothécaire ordinaire où il faut effectuer des paiements mensuels, un prêt hypothécaire inversé dispense des paiements pour aussi longtemps que le propriétaire habite dans la maison. Une fois que le propriétaire déménage, vende la maison ou décède, l’hypothèque inversée y compris les intérêts et le capital sont remboursés à même les fruits de la vente de la maison.

• Les prestations gouvernementales ne sont pas affectées :

Le Programme CHIP n’affecte aucune des prestations gouvernementales telles que la Sécurité de la vieillesse, Supplément de revenu garanti ou encore le Régime de retraite étant donné que le montant reçu est le produit d’un prêt hypothécaire inversé et qu’il est libre d’impôt.

• La valeur de l’emprunt ne dépasse pas la valeur de la maison :

Avec un prêt hypothécaire inversé lorsque la succession est tenue de rembourser le prêt, celui-ci ne dépassera jamais la juste valeur marchande de la maison au moment où elle est vendue. Dans l’hypothèse où l’emprunt dépasse la valeur de la maison, la Banque HomEquity assumera la perte et ne deviendra donc pas un fardeau pour les héritiers.

• Allégement du stress financier :

Un prêt hypothécaire inversé peut permettre de consolider des dettes et d’effacer les paiements mensuels afin que le propriétaire puisse vivre le reste de sa vie financière sans stress.

• Meilleure planification des flux monétaires lors de la retraite :

Il est possible de ne pas réclamer au départ l’ensemble de la valeur accordée. Ainsi, le propriétaire peut planifier des déboursés futures à des fins de rénovations, par exemple pour en améliorer l’accessibilité, pour faire face à des dépenses imprévues, effectuer des voyages, aider des enfants, financer de l’aide à domicile ou pour toute autre raison permettant d’améliore la qualité de vie.

Quels sont les coûts?

• Le propriétaire doit assumer le frais d’évaluation, le frais d’ouverture de dossier et dans certains cas, les frais de l’acte notarié. Pour une résidence unifamiliale à Montréal, les frais initiaux se situent entre 650$ et 2,200$.

• Le taux d’intérêt est plus élevé que le taux hypothécaire normal, mais c’est quand même raisonnable et inférieur généralement aux taux d’emprunt personnels. À titre d’indication, le taux d’intérêt est présentement de 4.99% en comparaison de 2.49% pour un terme fixe de 5 ans.

Peut-on changer d’avis?

Mettre en place cette stratégie requiert une bonne planification. Comme les autres prêts hypothécaires fermés, il y a des pénalités s’il est remboursé lors des cinq premières années. Cette pénalité est toutefois réduite en cas de déménagement dans une résidence de personnes âgées et elle est annulée en cas de décès.

En conclusion, les prêts hypothécaires inversés ne sont certainement pas pour tout le monde, mais ils sont une excellente option pour de nombreux aînés canadiens à la recherche d’une sécurité financière supplémentaire.

L’article L’hypothèque inversée démystifiée est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Mise de fonds

Lors de l’achat d’une propriété, il faut prouver que l’emprunteur prend également un risque financier. L’institution financière qui approuve le crédit du projet doit s’assurer de la qualité des habitudes d’épargne de l’emprunteur d’une part, ainsi que du partage adéquat du risque inhérent.

Dans le cas d’un dossier assuré dont l’emprunteur est propriétaire occupant ou encore, dans le cas où la résidence serait occupée par un membre direct de sa famille la mise de fonds est la suivant :

• 1-2 logements : 5% pour le premier 500K$ et 10% pour l’excédant jusqu’à 1M$
• 3-4 logements : 10%

Pour un dossier non assuré :

• 1-4 logements : 20%
• 5+ logements et plus : 35% sauf exemptions

Dans tous les cas, il faut prouver que la mise de fonds existe depuis plus de trois mois. Cette mise de fonds peut provenir :

• Des économies graduelles de l’emprunteur. Il faut alors produire des relevés bancaires ou des relevés de placements des derniers trois mois affichant le nom de l’institution financière, du bénéficiaire du dit compte ainsi que le numéro de compte.
• Du retrait de sommes accumulées dans un REER. Il faut alors produire des relevés des derniers trois mois affichant le nom de l’institution financière, du bénéficiaire du dit compte, ainsi que le numéro de compte.
• De l’mprunt garanti par des actifs confirmés. La forme la plus répandue est l’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire. Il faut dans ce cas produire le relevé hypothécaire ainsi que les taxes municipales et scolaires de la résidence grevée d’une marge hypothécaire.
• Des économies futures provenant du travail de l’emprunteur, lorsque ce montant représente moins que la moitié de la mise de fonds.
• De l’emprunt sur un terrain libre de toute charge ou collatérale. Il faut alors fournir le contrat d’achat, la preuve qu’il n’est pas hypothéqué, ainsi que le relevé des taxes municipales et scolaires.
• Du produit de la vente d’une autre propriété. Il faut alors produire le relevé le plus récent des taxes municipales et scolaires de cette propriété, un relevé hypothécaire récent, l’offre d’achat acceptée pour la vente de cette propriété ainsi que l’approbation du financement de l’acheteur.
• Du don d’un parent proche. Ce don doit provenir des parents, ou encore, des frères ou sœurs de l’emprunteur. Il important de pouvoir confirmer qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt qu’il faudra éventuellement rembourser, en produisant une lettre de don établissant la preuve de la source du don et celle du dépôt effectué dans le compte de l’emprunteur.
• D’un don d’équité. Lorsqu’il s’agit d’une transaction entre parents, la mise de fonds peut provenir de l’équité de la maison.
• D’une subvention non remboursable accordée par un organisme fédéral, provincial ou municipal.

Quand il s’agit d’un dossier assuré, il faut démontrer une mise de fonds additionnelle de 1.5% du montant d’achat pour couvrir les frais de clôture : taxe provinciale de l’assurance, frais de notaire, et taxe de mutation.

Moyennant un coût de prime d’assurance additionnel de 0.25%, la mise de fonds peut provenir de sources non traditionnelles, pourvu qu’il n’existe aucun lien de dépendance avec la propriété et que la mise de fonds soit entre 5% à 9.99% du montant d’achat. Les fonds peuvent être alors empruntés de n’importe quelle source y compris une marge personnelle, un prêt personnel ou une carte de crédit. Elle peut être fournie par un don provenant d’une personne n’ayant pas de parenté directe. De même, elle peut être fournie en totalité par des économies futures provenant du travail de l’emprunteur.

Capacité de remboursement

Il faut prouver que l’emprunteur a des revenus suffisants et stables pour faire face aux dépenses associées à la propriété, mais également à tous ses engagements financiers.

Les revenus, pour ce faire, doivent provenir d’un emploi stable sans période de probation ou de revenus de pension et de placements, dans le cas où l’emprunteur ne travaille pas. Si l’emprunteur change d’emploi pendant le processus, cette situation complique l’approbation de l’emprunt hypothécaire. Les revenus de chômage ne sont pas considérés. Les revenus d’emploi contractuel sont généralement considérés lorsque la stabilité de ces revenus est démontrée par des avis de cotisations des deux dernières années.

Période de paternité ou de maternité. Il est possible de considérer le plein revenu lorsque la date de retour au travail est connue.

Les revenus d’un travailleur autonome et d’un propriétaire d’entreprise peuvent être considérés. Il faut alors prendre en compte l’historique des deux dernières années si les revenus ont été ascendants, sinon seulement ceux de la dernière année.

Une fois les revenus établis, l’institution financière considère alors deux ratios d’endettement : le ratio ABD et le ratio ATD.

• ABD est l’endettement de base, soit les versements hypothécaires du capital et des intérêts, additionné des taxes foncières et des frais de chauffage, divisé par le salaire.
• ATD est l’endettement total de base, lequel est additionné aux dettes personnelles et divisé par le salaire.

Pour des dossiers non assurés, un amortissement de 30 ans baisse le paiement hypothécaire et par conséquent, améliore les ratios d’endettement.

Si l’emprunteur est proche des limites acceptables, il est obligé de choisir une hypothèque fermée de cinq ans, puisque le calcul des ratios d’endettement se fait au taux cinq ans affiché pour tous les autres produits.
Dossier de crédit

Il faut prouver que l’emprunteur a de bonnes habitudes en ce qui a trait au remboursement de ses dettes et qu’il utilise son crédit de façon raisonnable.

Une cote de crédit inférieur à 680 restreint les choix d’emprunt et une cote inférieure à 640 exige des garanties et/ou des taux supérieurs.

Évaluation de la propriété

Il faut prouver que le gage a une bonne valeur et qu’il est en bon état. Il faut que la propriété soit habitable et accessible pendant toute l’année. Il existe des possibilités de financement aux chalets accessibles seulement pendant trois saisons.

Des conditions impliquant des réparations peuvent être appliquées avant que le financement soit accordé.

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Il est important de ne pas confondre l’assurance prêt hypothécaire avec une assurance vie reliée à un prêt hypothécaire qui garantit que la succession n’aura pas à rembourser le solde du prêt hypothécaire au moment du décès. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur seulement et n’enlève aucunes obligations à l’emprunteur vis-à-vis le prêteur par rapport à cette dette, peu importe les circonstances.

Lorsqu’une telle assurance est requise, l’emprunteur devra payer une prime d’assurance. Dans la quasi-totalité des cas, les emprunteurs préfèrent que cette prime soit tout simplement ajoutée au montant emprunté et fera alors partie intégrante du prêt hypothécaire. Il ne faut pas confondre avec une prime d’assurance vie reliée au prêt hypothécaire qui se traduit généralement par une augmentation du taux d’intérêt du prêt hypothécaire.

Le montant de la prime dépendra évidemment du montant emprunté et de la mise de fonds du particulier. La prime de la plupart des gens sera calculée selon la grille ci-dessous. Pour des détails complets sur les différentes possibilités, nous vous invitons à consulter le site de la SCHL, puisqu’il serait trop long d’énumérer toutes les situations particulières dans cette chronique.

Par exemple pour un individu désirant acheter un condo d’une valeur de 250 000 $ et disposant d’une mise de fonds de 23 000 $ (8 %), il devra payer une prime de 227 000 $ * 3.6 % = 8 172 $. Ce montant de 8 172 $ sera ajouté au prêt hypothécaire qui totalisera alors 235 172 $.

À cette prime, s’ajoute la taxe de vente provinciale de 9 % qui ne peut pas être ajoutée au prêt et doit obligatoirement être payée directement par l’emprunteur au notaire : 735.48 $ ;

On peut constater que le montant de cette prime peut être très élevé. Il peut donc être avantageux de trouver des façons d’augmenter la mise de fonds afin de réduire cette prime. Voici quelques stratégies permettant d’augmenter la mise de fonds.

1) Solliciter un don de la famille. Dans notre exemple, en allant simplement chercher un « don » de 2 000 $ auprès de sa famille, la prime d’assurance serait passée de 8 172 $ à 5 400 $ ;

2) Tirer avantage du programme RAP (pour les personnes éligibles). En effet, ce programme permet de retirer jusqu’à 25 000 $ des REER, libre d’impôt. Pour un couple éligible, c’est alors 50 000 $ qui pourrait servir de mise de fonds. Par la suite, le particulier dispose de 15 ans pour remettre le montant retiré dans ses REER à raison d’un minimum annuel de 1/15 du montant retiré. Si dans une année le remboursement minimum n’a pas été fait, alors il s’ajoutera aux revenus imposables du particulier.

Même pour ceux n’ayant pas de REER, il est possible de tirer avantage du programme RAP en contractant un prêt REER et en « rappant» le montant cotisé après 90 jours (il faut que le REER ait été contribué depuis au moins 90 jours pour être éligible au RAP).

On utilise le montant retiré pour rembourser le prêt REER. Par la suite, le retour d’impôt pourra être utilisé comme mise de fonds. Évidemment, cette stratégie demande un bon « timing », car si elle était mise en place en mars par exemple, le retour d’impôt ne viendrait que dans plus d’un an !

Voici un exemple de la stratégie prêt RAP : un particulier ayant des revenus annuels de 90 000 $ et aucun placement REER, emprunte 25 000 $ pour contribuer à ses REER en février en prévision de le « rapper » 90 jours plus tard pour rembourser le prêt REER. En mai de la même année, cette contribution REER lui procurera un retour d’impôt de 9 850 $ qui pourra servir de mise de fonds.

Dans le cas d‘un client ayant une propriété assurée dont l’équité représente maintenant plus de 20% de la valeur marchande, il est toujours préférable de subroger son acte hypothécaire plutôt que d’effectuer un refinancement, puisque l’hypothèque demeurera assurée et bénéficiera des taux plus bas offerts parfois aux dossiers assurés. Toutefois, il faut s’assurer que le numéro du dossier d’assurance soit également bien transmis au nouveau prêteur.

Également, lorsqu’un propriétaire décide de déménager et d’acquérir une nouvelle habitation sans encore avoir vendu celle qu’il occupe déjà (donc n’a pas encore l’argent pour la mise de fonds), il faut s’assurer que le prêteur pourra trouver une stratégie permettant d’éviter une prime d’assurance hypothécaire. En effet, même si trois mois plus tard la vente de la résidence se concrétise et que l’argent est disponible, il sera impossible de se voir rembourser la prime payée.

En effet, cette prime n’est pas remboursable, même si l’habitation est vendue trois mois après et que le prêt hypothécaire est remboursé à ce moment. Dans notre exemple de départ, la personne qui achète cette habitation et la revend trois mois plus tard, aurait payé une prime de 8 172 $ pour seulement trois mois !

Il est donc impératif de trouver une source alternative de financement pour avoir une mise de fonds de 20 % lorsqu’on achète une habitation avant d’avoir vendu celle que l’on occupe déjà.

La négociation du taux hypothécaire n’est pas la seule composante à analyser lors du magasinage d’un prêt hypothécaire. C’est important de bien analyser la situation du client pour bien le conseiller!

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