Un total de 2738 propriétés ont changé de mains dans la région le mois dernier, alors qu’elles avaient été 2514 un an plus tôt, a indiqué l’association.

Précisément, il s’est vendu en septembre 1391 maisons unifamiliales, comparativement 1324 à la même période l’an dernier, 1068 condominiums, comparativement à 944 en septembre 2022, et 276 plex, comparativement à 245 un an plus tôt.

Le nombre d’inscriptions actives s’est établi à 16 398 en septembre, en hausse de 10 % par rapport aux 14 916 inscriptions de septembre 2022.

Les nouvelles inscriptions pour le mois ont diminué de 2 %, à 5872, après s’être dénombrées à 5984 pour le même mois l’an dernier.

Le prix médian d’une maison unifamiliale était de 549 000 $ en septembre à Montréal, en hausse de 3 % par rapport à l’année dernière, tandis que le prix médian d’une copropriété était de 402 000 $, en hausse de 6 %.

Le prix médian d’un plex, soit un immeuble de deux à cinq logements, était de 730 000 $, en hausse de 7 % par rapport à l’année dernière.

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« Ce qu’on voit au mois de juillet, c’est contre-intuitif, constate Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), en entrevue. Malgré la hausse des taux du mois de juillet, on observe un retour d’activités assez sensible à Montréal, tout comme à Québec. »

En rehaussant le taux directeur en juin et en juillet après une pause, la Banque du Canada a envoyé le message aux acheteurs que les taux d’intérêt pourraient rester élevés encore un certain temps. « Ça a fait en sorte que certains acheteurs se sont décidés à revenir sur le marché, de ne plus attendre. »

L’activité accrue survient « malgré les hausses récentes des taux d’intérêt », abonde Darren King, économiste de la Banque Nationale. « Il faut toutefois noter que le marché immobilier de Montréal avait connu une reprise moins importante que les autres grandes villes canadiennes depuis le début de l’année, ce qui pourrait expliquer en partie ce rattrapage. »

Il y a eu 6474 transactions accompagnées d’un courtier sur le marché immobilier résidentiel québécois en juillet, selon les données de l’APCIQ. Il s’agit d’une augmentation de 2 % par rapport à la même période l’an dernier.

Le cumul pour les sept premiers mois de l’année demeure tout de même en territoire négatif, soit en retrait de 18 %.

À travers le Québec, le prix médian d’une unifamiliale demeure relativement stable avec une augmentation de 1 % par rapport à l’an dernier à 421 000 $.

La situation varie d’un marché à l’autre, mais Charles Brant constate que le marché immobilier demeure à l’avantage des vendeurs qui réussissent à obtenir leur prix. « Les propriétés existantes et de qualité, elles se vendent très facilement. »

Une reprise sur l’île de Montréal

Sur l’île de Montréal, le nombre de transactions a bondi de 12 %, avec une progression pour les unifamiliales, les plex et les copropriétés. Le prix médian d’une unifamiliale s’apprécie de 6 % à 750 000 $ tandis que le prix des plex corrige de 5 % à 765 000 $.

L’immigration fait partie des facteurs qui soutiennent le marché montréalais, ajoute Charles Brant. « Depuis 2022, on a quasiment eu le même nombre de résidents permanents au Québec que ce qu’on avait eu durant les trois années qui précédaient la pandémie. (…) Outre le fait qu’ils mettent une pression sur le marché de l’habitation en général (incluant la location), ce sont des gens qui peuvent se qualifier pour acheter une propriété. »

Le marché est plus tempéré dans les banlieues. Le nombre de transactions diminue de 13 % sur la Rive-Nord. La diminution est de 2 % sur la Rive-Sud. Vaudreuil-Soulanges et Laval enregistrent une progression de 3 % et 5 %, respectivement. Saint-Jean-sur-Richelieu fait figure d’exception avec une hausse de 23 %.

Un marché actif à Québec

Dans la région métropolitaine de Québec, le nombre de transactions a augmenté de 19 %, toujours par rapport à l’an dernier. Les prix demeurent relativement stables pour les copropriétés, les unifamiliales et les plex.

Par exemple, la valeur médiane d’une unifamiliale dans la région est de 350 000 $, identique à l’an dernier. Cette relative accalmie des prix semble attirer des acheteurs provenant d’autres régions, croit Charles Brant. « Ainsi, ces niveaux de prix avantageux contribuent à drainer un bassin d’acheteurs potentiels toujours plus important en provenant de l’extérieur de la Capitale-Nationale. »

Comme à Montréal, il souligne que Québec attire une importante part des immigrants qui s’établissent dans une autre région que Montréal. « Cette tendance s’est fortement accentuée en 2022 et se traduit inévitablement par une activité robuste sur le marché de la revente, notamment dans les secteurs les plus accessibles comme celui de la Rive-Sud de Québec. »

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Les données publiées jeudi par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) montrent en effet un recul des ventes de 13 % pour les mois d’avril, mai et juin par rapport à la même période l’an dernier, malgré une augmentation de 36 % des inscriptions.

Le prix médian d’une maison unifamiliale se situait à 430 000 $, en recul de 4 %, alors que celui d’une copropriété s’élevait à 369 000 $, en repli de 3 % par rapport au même trimestre de l’an dernier. Il faut toutefois préciser que ces prix sont en hausse par rapport au trimestre précédent, soit de 8 % et de 6 % dans le cas des maisons et des copropriétés respectivement.

La chute des ventes au deuxième trimestre de 2023 est toutefois moins importante que celles enregistrées durant les trois trimestres précédents, laissant entrevoir un retour des acheteurs qui, selon l’APCIQ, sont encouragés par une certaine stabilisation des taux d’intérêt et des prix.

Cependant, le délai pour vendre une maison ou une copropriété est passé d’un peu plus d’un mois à près de deux mois, signe d’un relâchement des tensions sur le marché, selon l’association.

Différences régionales marquées

Ces données provinciales cachent cependant des réalités complètement différentes d’une région à l’autre. Ainsi, dans les régions métropolitaines, si le nombre de ventes a chuté à Gatineau (-17%), Sherbrooke (-13%), il était stable à Trois-Rivières (-1%).

Les variations de prix étaient aussi inégales, alors que ceux des maisons unifamiliales étaient en hausse à Sherbrooke (+7%) et Drummondville (+5%). À Saguenay, le prix médian d’une copropriété était même en hausse de 10 %.

Dans les agglomérations de moindre taille, c’est Baie-Comeau qui remporte la palme des hausses de prix médian des maisons unifamiliales (+12 %) et Sainte-Adèle encaisse la plus forte baisse, avec un repli de 10 %.

À l’échelle canadienne, ce sont les données de la firme Royal LePage qui dressent le portrait du deuxième trimestre. On y apprend que le prix moyen des maisons, une donnée qui diffère du prix médian, au Canada a légèrement baissé durant les mois d’avril à juin par rapport à la même période il y a un an.

Données canadiennes

L’enquête sur les prix des propriétés de Royal LePage indique que le prix global d’une maison au Canada a diminué de 0,7 % d’une année à l’autre pour s’établir à 809 200 $ au deuxième trimestre de 2023.

Royal LePage affirme que le marché immobilier est proche du point où il se sera complètement remis de la correction du marché observée l’an dernier, lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter.

Le prix de l’agrégat, qui fait la moyenne des valeurs médianes de tous les types de logements, a diminué de 5,6 % au deuxième trimestre par rapport au sommet atteint au premier trimestre de 2022.

Selon Royal LePage, les prix du quatrième trimestre de cette année devraient montrer une hausse de 8,5 % par rapport au quatrième trimestre de 2022.

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Un total de 3627 ventes ont été conclues le mois dernier, comparativement à 4045 transactions en juin 2022, a précisé l’association, soulignant qu’il fallait remonter à 2015 pour observer un niveau de ventes similaire pour ce mois.

L’APCIQ a notamment attribué le ralentissement du marché à la hausse des taux d’intérêt opérée le mois dernier par la Banque du Canada, ce qui a envoyé « un signal négatif auprès des acteurs du marché », qui ont reporté leur projet d’achat ou de vente.

Toutes les catégories de propriétés ont été touchées par le ralentissement. Les ventes de petites propriétés à revenus de deux à cinq logements (plex) ont diminué de 16 % sur un an, tandis que celles de copropriétés ont reculé de 11 % et celles de maisons unifamiliales ont laissé 8 %.

Les prix médians se sont aussi repliés par rapport à juin 2022. Celui des plex a cédé 6 % à 726 500 $, pendant que celui des copropriétés a reculé de 5 % à 390 000 $. Le prix médian des unifamiliales a atteint 550 000 $, ce qui représentait une baisse de 4 % par rapport à l’année dernière.

Le nombre d’inscriptions en vigueur dans le Grand Montréal a avancé de 32 % en juin comparativement au même mois l’an dernier, mais est resté très stable par rapport à celui de mai. Les nouvelles inscriptions du mois de juin ont pour leur part diminué de 19 % par rapport à celles de juin 2022.

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Le code de conduite annoncé mardi vise à garantir que les institutions financières sous réglementation fédérale offrent un accès juste et équitable aux mesures d’allègement hypothécaire aux personnes qui peinent à rembourser leur hypothèque en raison des taux d’intérêt élevés.

Cela protégerait ces personnes des pénalités inutiles, des frais bancaires internes ou des frais d’intérêt, et leur permettrait de prolonger les périodes d’amortissement au-delà de 25 ans, d’ajuster les calendriers de paiement et d’effectuer des paiements forfaitaires.

Le code de conduite est une « bonne nouvelle » pour les personnes ayant des hypothèques à taux variable confrontées à des charges financières, a estimé Sherry Cooper, économiste en chef des Centres hypothécaires Dominion.

« Si les banques peuvent prolonger les amortissements restants lorsque les emprunteurs renouvellent (leur prêt), la pression sur leurs portefeuilles sera nettement inférieure », a-t-elle écrit dans une note aux investisseurs.

Cependant, Sherry Cooper a estimé que le budget global n’offrait « pas grand-chose pour le logement abordable » et énumérait principalement « une longue liste de mesures » que le gouvernement fédéral avait déjà prises.

Puisant dans les mesures annoncées dans le budget de l’an dernier, le gouvernement a évoqué le compte d’épargne libre d’impôt mis en place pour les acheteurs d’une première maison, qui entrera en vigueur le mois prochain, l’interdiction de deux ans pour les non-résidents d’acheter des propriétés résidentielles et le Fonds d’accélération du logement de 4 milliards de dollars, qui prévoit de créer au moins 100 000 nouveaux logements nets.

La courtière immobilière de Toronto, Cailey Heaps, a convenu que le code de conduite hypothécaire serait utile, car il donne aux prêteurs hypothécaires la possibilité de trouver des solutions, « permettant, espérons-le, à plus de Canadiens de rester propriétaires et d’investir dans leur maison ».

« Dans le marché actuel, la réalité veut que si les Canadiens perdent leur maison, il peut s’écouler une génération avant qu’ils ne retrouvent un logement, ce qui est dévastateur », a-t-elle expliqué dans un courriel.

Peu de soutien pour l’offre de logements

Cependant, Cailey Heaps a déploré le manque de soutien du budget en ce qui a trait à l’offre de logements, et la manière dont il s’adressait aux sociétés investisseuses.

« Il existe une perception largement répandue selon laquelle les sociétés investisseuses nuisent au logement abordable, mais le gouvernement fédéral n’investit pas de manière significative dans les locations, donc quelqu’un doit intervenir et résoudre le problème », a affirmé Cailey Heaps.

Au lieu de cela, elle voit des sociétés investisseuses « prendre le risque » et, à leur tour, elles tentent de tirer profit de leur travail.

« Si les sociétés investisseuses peuvent aider en créant plus de logements, nous devrions les aider et leur permettre de résoudre un problème là où le gouvernement ne peut pas le faire », a-t-elle soutenu.

« Il est également raisonnable, si elles en profitent, de leur demander de contribuer en augmentant encore la densité pour le logement intermédiaire. »

Le logement intermédiaire est un terme utilisé pour décrire les logements à densité moyenne comme les plex et les appartements, qui sont plus accessibles aux familles de la classe moyenne et aux premiers acheteurs.

Le budget d’Ottawa reconnaît que les grandes sociétés investisseuses détiennent une part « importante » des logements locatifs au Canada, à un moment où les coûts du logement augmentent.

Rentals.ca a récemment constaté que les loyers demandés au Canada avaient augmenté de 9,7 % par an pour atteindre une moyenne de 1984 $ en février.

Pour le même mois, l’Association canadienne de l’immobilier a souligné que le prix national moyen des maisons s’était établi à 662 437 $, ce qui représentait une baisse de près de 19 % par rapport au même mois un an plus tôt. Toutefois, sur une base désaisonnalisée, le prix moyen national a atteint 634 830 $, en hausse de 1,7 % par rapport à janvier.

« Le gouvernement s’est engagé à veiller à ce que l’activité des investisseurs, en particulier de ceux qui possèdent un nombre important d’immeubles de placement, rend le logement plus abordable au Canada, et non moins abordable, et il examinera s’il doit rééquilibrer le marché du logement en faveur des Canadiens à la recherche d’un logement pour y vivre », dit le budget.

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Un total de 2996 habitations ont changé de mains en février dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, comparativement à 4375 pour le même mois l’an dernier, a précisé l’APCIQ.

Le nombre de propriétés inscrites à la vente a poursuivi sa progression en février, montrant une hausse de 64 % par rapport à l’an dernier. Un total de 15 893 inscriptions étaient répertoriées dans le Grand Montréal le mois dernier, ce qui était légèrement supérieur au niveau prépandémique de février 2020, a souligné l’APCIQ.

Les prix médians des propriétés montraient une nouvelle baisse par rapport à ceux de février 2022, en particulier dans la catégorie des petites propriétés à revenus (les plex, ces immeubles de deux à cinq logements), où ils ont reculé de 8 %. Du côté des maisons individuelles, ils ont cédé 6 %, tandis que ceux des copropriétés ont diminué de 4 %.

Par rapport au mois de janvier, les prix médians ont cependant augmenté, de 3 % pour les copropriétés et les maisons unifamiliales. Cette croissance a atteint 5 % pour les plex.

Par ailleurs, le ralentissement de l’activité transactionnelle sur le marché immobilier entraîne de plus longs délais de vente moyens pour toutes les catégories de logements. Il fallait en moyenne 82 jours pour vendre un plex le mois dernier, soit 27 jours de plus qu’en février l’an dernier. Les propriétaires d’unifamiliales devaient patienter en moyenne 58 jours pour vendre leur propriété, soit 26 jours de plus qu’il y a un an, tandis que cette période s’est allongée de 19 jours pour les copropriétés, pour atteindre 60 jours.

« Malgré l’allongement des délais de vente, la normalisation du processus transactionnel et le retour à des conditions de marché moins favorables aux vendeurs, la correction des prix tend pour le moment à marquer une pause », a souligné dans un communiqué le directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ, Charles Brant.

« Ceci est essentiellement lié au fait que ce sont surtout les propriétés les plus désirables et les moins nombreuses sur le marché qui trouvent preneurs, a-t-il poursuivi. Ce constat n’est cependant pas le même pour les plex, plus exposés à la négociation, compte tenu des enjeux de coûts de rénovation et de rentabilité qui y sont rattachés dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêt. »

L’activité transactionnelle a ralenti en février dans l’ensemble des grands secteurs de la région montréalaise. À Vaudreuil-Soulanges, le nombre de ventes a diminué de 39 %, tandis qu’il a reculé de 37 % sur l’île de Montréal. Les ventes des autres régions, soit la Rive-Nord, la Rive-Sud, Saint-Jean-sur-Richelieu et Laval ont enregistré des reculs d’entre 26 % et 30 % sur un an.

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Dans un tel contexte, on ne peut s’étonner de voir le gouvernement étudier la situation et désirer imposer des nouvelles règles afin de freiner cette frénésie. La première mesure actuellement envisagée par le Bureau de Surintendant des Institutions Financière (BSIF) consiste à augmenter le taux de qualification hypothécaire, en le faisant passer de 4.79% à 5.25% pour les hypothèques conventionnelles.

Certaines vont même à l’effet que des mesures du même genre pourraient viser les hypothèques assurées. Quoi qu’il en soit, nous ne croyons pas qu’une telle mesure ralentira la croissance du marché immobilier. Elles auront comme seul impact d’augmenter légèrement le taux d’endettement des gens. Par exemple, un achat légèrement au-dessus de la médiane des prix canadienne à 500,000$ avec une mise de fonds de 20%, dans le cas d’une famille ayant un revenu familial de 80,000$, fera augmenter son ratio d’endettement de 42% à 44%.

Une autre mesure envisagée consisterait à imposer une taxe de 10 à 15% du montant de l’achat aux acheteurs étrangers, même sur le territoire du Québec. Rappelons qu’une mesure semblable a été instaurée à Vancouver, puis à Toronto. On a alors observé par la suite une baisse remarquable de l’activité immobilière. Notre collègue et courtier hypothécaire chez Planiprêt, Vincent Le Saux, est d’avis qu’une telle mesure, si elle inclut les travailleurs temporaires au Québec, aurait un impact négatif sur l’économie de Montréal.

Selon lui, il faudrait distinguer dans l’application de cette mesure les investisseurs étrangers n’ayant pas l’intention de s’établir au pays, des résidents permanents qui arrivent au Canada et des résidents temporaires travaillant au Canada. Notre province travaille depuis longtemps à développer certains secteurs spécialisés de son économie, incluant la biotechnologie, la Technologie de l’Information dans différents secteurs tels que les jeux vidéo, la 3D, la robotique et l’intelligence artificielle, mais également dans des secteurs comme l’aéronautique. Ces industries tentent de recruter des talents et cela contribue certainement à nourrir l’intérêt de nombreux étrangers à venir s’établir au Québec. En contrepartie, le processus d’immigration étant plus sous certains points jugé compliqué et plus long au Québec que dans d’autres provinces, on craint que l’imposition d’une taxe à l’habitation visant spécifiquement les immigrants ait un impact néfaste à l’économie sur Québec.

Il faut donc s’assurer qu’une telle mesure de taxation ciblée distingue les investisseurs étrangers qui ne résident pas au Québec, ne paient pas d’impôt et ne contribuent pas à notre économie, des travailleurs temporaires ayant un statut au regard de l’immigration, mais qui contribuent activement à l’économie québécoise.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Pas moins de 4613 propriétés résidentielles ont changé de mains en décembre, comparativement à 3503 au même mois un an plus tôt, a précisé l’association.

Pour l’ensemble de 2020, les ventes de logements dans la région montréalaise ont grimpé de 8 %, a ajouté l’APCIQ.

Les ventes de maisons unifamiliales ont progressé de 35 %, tout comme celles d’immeubles de deux à cinq logements, tandis que celles de copropriétés ont grimpé de 26 %.

Le prix médian des maisons unifamiliales a progressé de 21 % en décembre par rapport au même mois en 2019, pour atteindre 430 000 $. Du côté des copropriétés, il a avancé de 14 % à 325 000 $, tandis que celui des plex a pris 10 % à 640 000 $.

Même si le nombre de transactions a battu les records dans tous les secteurs, la hausse des inscriptions des copropriétés reste « largement » supérieure aux ventes sur l’île de Montréal, a souligné le directeur du service de l’analyse du marché à l’APCIQ, Charles Brant.

Pour l’ensemble des types de logements, le nombre d’inscriptions à la vente a diminué de 16 % dans la région montréalaise en décembre, a indiqué l’association.

Ce recul semblait surtout attribuable à la baisse de 44 % observée du côté des maisons unifamiliales. Les inscriptions ont grimpé de 18 % pour les copropriétés et de 15 % pour les plex, « du jamais vu depuis 2012 et 2011 pour cette période ».

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« Ce que je constate chez les acheteurs d’une première maison, c’est que beaucoup de gens tendent la main, depuis l’été, et essaient de comprendre : est-ce le bon moment pour eux d’acheter ? Ils envisagent sérieusement de le faire maintenant, alors qu’ils en ont encore l’occasion. C’est le meilleur moment pour acheter de toute l’année », assure Patrick McKinnon, représentant commercial de One Group Toronto Real Estate.

Pour cet expert, les conditions sont idéales pour les jeunes acheteurs désirant s’acheter un condo en ville. Par contre, il considère qu’il est trop tard pour les anciens locataires qui désirent désormais s’acheter un logement en banlieue. Ces derniers sont maintenant hors de portées, car les propriétaires actuels, qui possèdent d’importants gains sur l’équité de leurs propriétés, font une offre difficile à égaler par les nouveaux acheteurs, pour ce type de maisons.

De grands défis

Avec la hausse des prix entre 2009 et 2019, notamment dans des villes comme Toronto où les prix des logements ont plus que doublé, le marché n’est pas évident pour les nouveaux acheteurs, souligne Bethany King, agente immobilière.

La difficulté principale pour les nouveaux acheteurs réside dans la mise de fonds. « Si vous pouvez y entrer, il n’est pas si coûteux de supporter le coût d’une maison en termes de taux d’intérêt. Ce qui est difficile, c’est d’y entrer », a ainsi commenté Paul Beaudry, sous-gouverneur de la Banque du Canada, lors d’une récente séance de questions et réponses. Les acheteurs qui sont déjà propriétaires d’un bien immobilier et qui désirent acquérir une nouvelle maison sont largement avantagés, car ils disposent de plus d’équité.

« Avec une telle demande refoulée, nos prix d’entrée ont officiellement changé, et cela devient de plus en plus cher pour eux », a précisé la cheffe d’équipe de la société de courtage Century 21 Millennium Inc.

Au Québec, on constate une tendance similaire. Les 18 à 34 ans considèrent davantage la banlieue en raison du télétravail, toutefois ce groupe d’âge a été particulièrement affecté par la pandémie, souligne l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

« Les acheteurs [expérimentés] sont dans une meilleure position financière pour profiter des opportunités du marché immobilier et faire monter le produit et le prix », selon les dires de Charles Brant, directeur de l’analyse du marché au QPAREB, dans un communiqué ce mois-ci.

Ottawa est au fait de ce problème. Le gouvernement a d’ailleurs déclaré qu’il élargirait l’éligibilité à l’incitation à l’achat d’une première maison en augmentant le prix maximum de la maison pour l’incitation d’environ 505 000 $ à environ 722 000 $ l’année prochaine.

Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un autre programme qui peut s’avérer utile pour les acheteurs d’une première maison. Il permet, sous certaines conditions, de retirer jusqu’à 35 000 $ des régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) par personne pour acheter ou construire une habitation admissible, le plafond des retraits ayant augmenté le 19 mars 2019.

 L’aide de la famille

Toutefois, la famille est prête à aider ces nouveaux acheteurs selon un sondage récent de RBC. Les Canadiens se disent prêts à apporter en moyenne 60 000 $ à leurs enfants désirant acheter une propriété.

Plus de la moitié des sondés (58 %) estiment que sans cette aide il est presque impossible d’acheter une maison. Cependant, 81 % d’entre eux considèrent encore l’achat d’une propriété comme étant un bon investissement.

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