« La décision de vendre sera plus coûteuse de neuf [points de pourcentage] pour les gains supérieurs à 250 000 $ après le 25 juin », souligne Jamie Golombek, directeur général de la planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto.

Selon les propositions du gouvernement fédéral, un particulier de l’Ontario imposé au taux marginal le plus élevé paiera 35,69 % d’impôt sur les gains supérieurs au seuil annuel de 250 000 $, contre 26,77 % sur les gains inférieurs à ce seuil.

Les Canadiens qui possèdent plusieurs résidences peuvent souhaiter vendre l’une d’entre elles avant le 25 juin afin d’éviter le nouveau taux d’inclusion des deux tiers des gains en capital, mais ils ne doivent pas agir de manière irréfléchie, prévient Aaron Hector, conseiller en patrimoine privé chez CWB Wealth à Calgary.

« Avant que les gens ne se précipitent pour vendre leur chalet parce qu’il présente un important gain en capital [non réalisé], ils doivent être prudents et examiner les gains en capital réalisés sur les deux propriétés », recommande Aaron Hector. La stratégie pourrait consister à dire : « Peu importe que la plus-value [latente] sur le chalet soit importante, puisque nous pourrons utiliser l’exemption pour résidence principale [lors de la vente] ».

Les propriétaires peuvent penser que l’exemption pour résidence principale, qui leur permet de réduire ou d’éliminer l’impôt sur le gain en capital lors de la vente d’une maison, ne peut être demandée que pour la propriété qu’ils habitent la plupart du temps.

En fait, un propriétaire résidant au Canada peut désigner tout bien résidentiel à usage personnel comme résidence principale si lui-même, son conjoint et/ou un enfant mineur non marié a vécu dans le bien pendant un certain temps au cours de l’année.

Toutefois, un couple ne peut demander l’exemption pour résidence principale que pour une seule résidence par an. Le gain en capital réalisé sur toute autre résidence qu’ils possèdent simultanément sera soumis à l’impôt sur le gain en capital pour l’année en cours au moment de sa vente.

En règle générale, les propriétaires de plusieurs logements doivent demander l’exemption pour résidence principale pour le logement dont la plus-value latente est la plus importante. Toutefois, « vous ne saurez pas avec certitude laquelle des deux propriétés sera retenue jusqu’à ce qu’il soit temps de vendre l’une d’entre elles », avertit Jamie Golombek.

Les principaux éléments à prendre en compte, selon Jamie Golombek, sont :

• la plus-value réalisée à ce jour sur chaque propriété,
• l’augmentation potentielle de la valeur de la deuxième maison « invendue »
• et la période de détention future prévue pour la deuxième maison.

Si le gain en capital réalisé sur la seconde maison s’avère plus important que celui réalisé sur la première, le propriétaire se retrouvera dans une situation plus défavorable s’il a déjà demandé l’exemption pour résidence principale. Mais payer l’impôt sur le gain en capital lors de la vente d’une première maison afin d’économiser l’exemption pour résidence principale pour une seconde maison revient à payer l’impôt par anticipation.

« Il y a un coût d’opportunité », résume Jamie Golombek.

Selon Aaron Hector, l’augmentation proposée par le gouvernement du taux d’imposition sur les gains en capital pourrait soulever une question de planification à partir du 25 juin.

En ne réclamant pas l’exemption pour résidence principale pour certaines années lors de la vente d’une première maison, le propriétaire pourrait stratégiquement déclencher jusqu’à 250 000 $ de gains en capital pour profiter du taux d’inclusion de 50 %.

Le propriétaire peut alors demander l’exemption pour résidence principale sur la vente de la résidence secondaire pour les années où il ne l’a pas demandée pour la première résidence, réduisant ainsi ou éliminant l’exposition au taux d’imposition sur les gains en capital plus élevé sur la vente de la résidence secondaire.

Cependant, « vous ne voudriez pas économiser [l’exemption pour résidence principale] pour une propriété qui a un gain très mineur, si celle que vous vendez aujourd’hui a un gain très important », affirme Aaron Hector.

Selon Jamie Golombek, dans la pratique, les propriétaires ont tendance à demander l’exemption pour résidence principale lorsqu’ils vendent leur première maison.

« Lorsqu’ils vendent l’une de leurs propriétés et qu’il y a un gain important qui implique de faire un chèque de plusieurs centaines de milliers de dollars [pour couvrir l’impôt], ils ne font pas le chèque, dit Jamie Golombek. Ils demandent l’exemption pour résidence principale [pour la première maison] et s’inquiètent plus tard du gain en capital [sur la vente de la deuxième maison]. Ou bien ils décèdent [alors qu’ils possèdent encore] la propriété, et ils se disent : “Laissons les enfants ou la succession s’en occuper”. »

Lors de la vente d’un bien immobilier, un propriétaire ne peut demander l’exemption pour résidence principale que pour certaines années de propriété, en remplissant le formulaire T2091IND : Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle).

Pour calculer l’exemption pour résidence principale, le propriétaire multiplie la plus-value sur la maison par le nombre d’années, plus une, pendant lesquelles la maison a été désignée comme résidence principale, puis divise le résultat par le nombre d’années pendant lesquelles il a possédé la propriété. (Le « plus un » dans le calcul permet à quelqu’un de demander l’exemption pour résidence principale pour deux biens l’année où il vend un bien et en achète un autre, même s’il ne peut désigner qu’un seul bien comme sa résidence principale).

Depuis le 1^er janvier 2023, les Canadiens qui réalisent un profit sur la vente d’une maison ou d’un bien résidentiel locatif qu’ils détiennent depuis moins de 12 mois doivent le déclarer comme revenu d’entreprise, à moins qu’ils ne bénéficient d’une exemption en raison de certaines circonstances de la vie. Les profits réalisés lors de la vente d’une maison ne sont admissibles ni au taux d’imposition sur les gains en capital ni à la l’exemption pour résidence principale.

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