Selon l’analyse, si le coût de vie d’un couple de clients reste stable, la location s’avère souvent plus avantageuse à long terme que l’achat d’une propriété immobilière. Cela dépend toutefois de la croissance du prix des loyers et d’autres hypothèses.

La planificatrice financière a pris l’exemple d’un couple qui envisage d’acquérir une première maison de 500 000 $ et a accumulé 50 000 $ en compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Elle a étudié trois scénarios : un couple avec un revenu modéré (120 000 $/an) et un loyer faible (1 200 $/mois). Un couple avec un revenu modéré et un loyer élevé (2 000 $/mois). Un couple avec un revenu supérieur (200 000 $/an) et un loyer élevé.

Pour chaque scénario, elle a comparé la valeur nette des clients selon qu’ils choisissent de rester à loyer à vie, d’acheter maintenant ou d’acheter dans cinq ans en maximisant le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le régime d’accession à la propriété (RAP), ou finalement d’acheter dans cinq ans en maximisant le CELIAPP et sans le RAP. Dans tous les cas, le couple épargne en utilisant judicieusement les régimes enregistrés pertinents, dont le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et le CELI.

Pour établir ces projections, elle a utilisé un taux de rendement des investissements de 3 % avant achat et 4,5 % après achat, un taux d’augmentation des revenus de 3,10 %, un taux d’augmentation des dépenses et un taux de croissance de la valeur de la résidence de 2,10 %, et enfin un taux hypothécaire de 5 % si l’achat a lieu maintenant et de 4,30 % dans 5 ans.

Résultat : la location arrive gagnante à long terme, sauf si le loyer augmente fortement. Par exemple, pour un logement à 1 200 $ par mois, une hausse annuelle de plus de 7 % rendrait l’achat plus intéressant que la location. Pour un loyer élevé, la location est gagnante à long terme sauf si la hausse annuelle des loyers se situe entre 3,5 % et 4 %, a indiqué Nathalie Bachand.

« Ce n’est pas vrai que cela ne vaut pas la peine de rester à loyer et qu’il faut absolument acheter une maison. Cependant, d’autres raisons comme la qualité de vie peuvent faire que l’on souhaite devenir propriétaire. Le fait d’être conscient de cela permet aux planificateurs financiers de casser certains mythes et d’aider des clients à faire des choix », a signalé Nathalie Bachand.

La location engendre une valeur nette plus élevée notamment parce qu’elle est synonyme d’un coût de vie inférieur par rapport à l’achat d’une première maison. Dans l’étude de cas présentée par Nathalie Bachand, le coût de vie annuel du ménage qui devient propriétaire augmente de 34 115 $ après l’achat (passant de 50 000 $ à 84 115 $). Le couple de locataires a ainsi une capacité d’épargne supérieure. Le couple de propriétaires a des dépenses annuelles supérieures, ce qui réduit sa capacité d’épargne et peut nuire au coussin financier d’un ménage en prévision de la retraite, a fait remarquer la planificatrice financière.

Une fois cela établi, si un client tient à acquérir une propriété, est-il mieux de le faire maintenant ou dans cinq ans ? C’est la croissance annuelle de la valeur des maisons durant ces cinq années qui détermine la réponse. Si ce taux est faible, attendre avant d’acheter est plus avantageux. « Avec le CELIAPP, il devient toujours intéressant de reporter l’achat dans 5 ans, sauf si la valeur des maisons augmente d’ici 5 ans (entre 4,5 % et 8 % par an selon les scénarios », lit-on dans la présentation de Nathalie Bachand.

Le CELIAPP permet à un acheteur d’une première habitation d’épargner à l’abri de l’impôt 8 000 $ par année pour un total de 40 000 $ à vie, pour acheter ou construire une habitation admissible.

Ses clients posent fréquemment des questions sur l’accession à la propriété. Il s’agit de parents inquiets de savoir si leurs enfants ont les capacités financières d’acheter une propriété et de clients retraités qui songent à vendre leur maison pour déménager dans un condo qui se demandent s’il vaut mieux acheter maintenant ou attendre que le marché se stabilise.

Analyse budgétaire préalable

Pour prendre une décision éclairée, les nouveaux acheteurs devraient effectuer une analyse budgétaire approfondie avant d’acheter, car de nombreuses dépenses sont en général sous-estimées, a souligné Nathalie Bachand.

Un budget préachat devrait inclure les dépenses liées directement à l’acquisition, telles que les versements hypothécaires, les taxes municipales et scolaires, les frais d’entretien et de réparations ainsi que les frais de déménagement et possiblement les frais de transport supplémentaires si la maison est plus éloignée du travail.

Le budget doit également tenir compte d’autres dépenses récurrentes qui risquent d’augmenter après l’achat, comme les primes d’assurance habitation, les frais de chauffage et d’électricité de même que les frais d’ameublement. Des dépenses supplémentaires, comme l’achat d’une deuxième voiture ou l’augmentation des protections d’assurance-vie et invalidité pour couvrir un coût de vie plus élevé, doivent aussi être prises en compte.

L’article Être locataire, souvent plus avantageux est apparu en premier sur Finance et Investissement.