Selon l’analyse, si le coût de vie d’un couple de clients reste stable, la location s’avère souvent plus avantageuse à long terme que l’achat d’une propriété immobilière. Cela dépend toutefois de la croissance du prix des loyers et d’autres hypothèses.

La planificatrice financière a pris l’exemple d’un couple qui envisage d’acquérir une première maison de 500 000 $ et a accumulé 50 000 $ en compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Elle a étudié trois scénarios : un couple avec un revenu modéré (120 000 $/an) et un loyer faible (1 200 $/mois). Un couple avec un revenu modéré et un loyer élevé (2 000 $/mois). Un couple avec un revenu supérieur (200 000 $/an) et un loyer élevé.

Pour chaque scénario, elle a comparé la valeur nette des clients selon qu’ils choisissent de rester à loyer à vie, d’acheter maintenant ou d’acheter dans cinq ans en maximisant le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le régime d’accession à la propriété (RAP), ou finalement d’acheter dans cinq ans en maximisant le CELIAPP et sans le RAP. Dans tous les cas, le couple épargne en utilisant judicieusement les régimes enregistrés pertinents, dont le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et le CELI.

Pour établir ces projections, elle a utilisé un taux de rendement des investissements de 3 % avant achat et 4,5 % après achat, un taux d’augmentation des revenus de 3,10 %, un taux d’augmentation des dépenses et un taux de croissance de la valeur de la résidence de 2,10 %, et enfin un taux hypothécaire de 5 % si l’achat a lieu maintenant et de 4,30 % dans 5 ans.

Résultat : la location arrive gagnante à long terme, sauf si le loyer augmente fortement. Par exemple, pour un logement à 1 200 $ par mois, une hausse annuelle de plus de 7 % rendrait l’achat plus intéressant que la location. Pour un loyer élevé, la location est gagnante à long terme sauf si la hausse annuelle des loyers se situe entre 3,5 % et 4 %, a indiqué Nathalie Bachand.

« Ce n’est pas vrai que cela ne vaut pas la peine de rester à loyer et qu’il faut absolument acheter une maison. Cependant, d’autres raisons comme la qualité de vie peuvent faire que l’on souhaite devenir propriétaire. Le fait d’être conscient de cela permet aux planificateurs financiers de casser certains mythes et d’aider des clients à faire des choix », a signalé Nathalie Bachand.

La location engendre une valeur nette plus élevée notamment parce qu’elle est synonyme d’un coût de vie inférieur par rapport à l’achat d’une première maison. Dans l’étude de cas présentée par Nathalie Bachand, le coût de vie annuel du ménage qui devient propriétaire augmente de 34 115 $ après l’achat (passant de 50 000 $ à 84 115 $). Le couple de locataires a ainsi une capacité d’épargne supérieure. Le couple de propriétaires a des dépenses annuelles supérieures, ce qui réduit sa capacité d’épargne et peut nuire au coussin financier d’un ménage en prévision de la retraite, a fait remarquer la planificatrice financière.

Une fois cela établi, si un client tient à acquérir une propriété, est-il mieux de le faire maintenant ou dans cinq ans ? C’est la croissance annuelle de la valeur des maisons durant ces cinq années qui détermine la réponse. Si ce taux est faible, attendre avant d’acheter est plus avantageux. « Avec le CELIAPP, il devient toujours intéressant de reporter l’achat dans 5 ans, sauf si la valeur des maisons augmente d’ici 5 ans (entre 4,5 % et 8 % par an selon les scénarios », lit-on dans la présentation de Nathalie Bachand.

Le CELIAPP permet à un acheteur d’une première habitation d’épargner à l’abri de l’impôt 8 000 $ par année pour un total de 40 000 $ à vie, pour acheter ou construire une habitation admissible.

Ses clients posent fréquemment des questions sur l’accession à la propriété. Il s’agit de parents inquiets de savoir si leurs enfants ont les capacités financières d’acheter une propriété et de clients retraités qui songent à vendre leur maison pour déménager dans un condo qui se demandent s’il vaut mieux acheter maintenant ou attendre que le marché se stabilise.

Analyse budgétaire préalable

Pour prendre une décision éclairée, les nouveaux acheteurs devraient effectuer une analyse budgétaire approfondie avant d’acheter, car de nombreuses dépenses sont en général sous-estimées, a souligné Nathalie Bachand.

Un budget préachat devrait inclure les dépenses liées directement à l’acquisition, telles que les versements hypothécaires, les taxes municipales et scolaires, les frais d’entretien et de réparations ainsi que les frais de déménagement et possiblement les frais de transport supplémentaires si la maison est plus éloignée du travail.

Le budget doit également tenir compte d’autres dépenses récurrentes qui risquent d’augmenter après l’achat, comme les primes d’assurance habitation, les frais de chauffage et d’électricité de même que les frais d’ameublement. Des dépenses supplémentaires, comme l’achat d’une deuxième voiture ou l’augmentation des protections d’assurance-vie et invalidité pour couvrir un coût de vie plus élevé, doivent aussi être prises en compte.

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Les hausses de la Banque du Canada qui ont commencé en 2022 ont mis un frein au projet de nombres de Canadiens. Plus du quart de la population adulte du pays (27 %) a été active sur le marché, mais plus de la moitié d’entre eux (56 %) affirment qu’ils ont été forcés de reporter leur recherche de propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Maintenant que le taux d’inflation se rapproche de la cible de 2 %, nombre d’observateurs, dont Royal LePage s’attend à ce que la banque centrale procède à sa première réduction de taux cette année, ce qui relancerait le marché immobilier.

Car nombre d’acheteurs attendent avec impatience une telle baisse. En effet :

• 10 % affirment qu’une baisse de seulement 25 points de base les incitera à revenir sur le marché,
• 18 % disent qu’ils attendent une baisse de 50 à 100 points de base,
• et 23 % disent qu’ils comptent sur une baisse de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.

« À la suite du premier maintien des taux d’intérêt par la Banque du Canada en mars de l’année dernière, nous avons constaté une augmentation immédiate de l’activité sur le marché alors que la confiance des consommateurs se renforçait. Je m’attends à une vague similaire de demandes de la part des acheteurs à la première indication que les réductions très attendues de la banque centrale se profilent à l’horizon », affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Si nombre d’acheteurs sont prêts à revenir en force, d’autres sont nettement plus frileux. En effet, 20 % des acheteurs écartés du marché affirment qu’ils n’ont plus l’intention d’acheter une propriété.

Parmi ceux qui sont prêts à revenir dans la course, 44 % tenteront d’obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de quatre ou cinq ans, soit le double de ceux qui disent qu’ils choisiront un prêt hypothécaire à taux variable (22 %). Un autre 12 % des personnes interrogées désirent obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

« Au cours des premières semaines de l’année, nous avons constaté une reprise de l’activité sur les marchés, grands et petits, dans tout le pays. Les prises de rendez-vous, les visites de propriétés et les demandes de préapprobation de prêts hypothécaires par l’intermédiaire de nos institutions partenaires sont toutes en forte hausse. Nos collaborateurs indiquent que les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui sont bien informés, qu’ils observent les tendances et qu’ils sont tout à fait prêts à s’engager lorsqu’ils estiment que les conditions se sont améliorées », rapporte Phil Soper.

Parmi ceux qui ont reporté leur projet de devenir propriétaire, 65 % restent toutefois engagé dans le processus. Royal LePage note que 39 % consultent les inscriptions de manière occasionnelle, 19 % continuent à épargner pour une éventuelle mise de fonds, 12 % ont demandé une préapprobation de prêt hypothécaire et 7 % ont obtenu ladite préapprobation. En fait, seuls 26 % des répondants disent avoir abandonné complètement leurs projets d’achat de maison pour le moment.

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L’enquête effectuée auprès de 1500 membres du forum Angus Reid montre que l’achat d’une maison met rarement à l’épreuve les relations amoureuses. Il peut même les renforcer dans certains cas.

L’achat d’un nid douillet est à la fois une étape importante sur le plan financier et sur le plan relationnel, puisque 77 % des propriétaires canadiens disent avoir acheté leur maison avec leur douce moitié.

Les Canadiens qui ont acheté leur maison avec un partenaire amoureux sont environ 10 fois plus susceptibles de dire que cette décision a amélioré leur relation (34 %) au lieu de l’affaiblir.

Ce sentiment est plus affirmé chez les répondants de la Colombie-Britannique. Près de la moitié (47 %) d’entre eux affirment que l’acquisition d’une propriété avec un partenaire a amélioré leur relation, suivis par 46 % des répondants du Canada atlantique et plus d’un tiers (36 %) des répondants de l’Ontario.

Les Québécois sont un peu moins nombreux que les résidents des autres provinces à conjuguer amour et immobilier. Plus de deux tiers (73 %) des Québécois ont acheté leur dernière maison avec un partenaire amoureux, comparativement à 82 % des résidents de la Colombie-Britannique et 81 % des Ontariens.

Les hommes sont plus enclins à dire que l’achat d’une maison a amélioré leur relation (41 %) que les femmes (28 %).

Parmi les critères d’achat, les couples canadiens s’entendent généralement sur le type de propriété à acheter (94 %) et la proximité d’une bonne école (94 %). En revanche, l’emplacement (86 %) et le budget (85 %) sont plus souvent des sujets de discorde.

Une minorité (3 %) de Canadiens affirment que l’achat d’une maison avec un partenaire amoureux a nui à leur relation. Les problèmes liés à la propriété (57 %) et les contraintes financières (56 %) sont les défis le plus souvent évoqués par les tourtereaux qui ont vu leur relation péricliter à la suite de l’achat d’une propriété.

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