Nos fidèles lecteurs reconnaitront que nous avons signalé la possibilité d’un tel scénario impliquant, soit le développement d’un ralentissement économique susceptible de nous amener jusqu’en récession. Plus particulièrement, nous en avons fait part dans nos billets du 9 mai 2022, du 8 août 2022 et du 13 septembre 2022. Nous expliquions alors que l’inflation était un problème du passé et qu’elle allait baisser. Toutefois, les Banques centrales ont continué de relever le taux directeur, à un point de provoquer un véritable ralentissement de l’économie, surtout au Canada.

En décembre 2022, plusieurs détenteurs d’hypothèques à taux variable nous ont informés qu’ils avaient reçu des appels de leur institution financière pour leur proposer de convertir leur hypothèque variable en un contrat à taux fixe de 6 %. Nous avons critiqué cette pratique dans notre billet du 9 janvier 2023 et maintenu notre recommandation de choisir un terme fixe d’un an pour les nouvelles hypothèques.

Dans notre billet du 4 décembre 2023, nous avons évoqué la perspective d’assister à une baisse du taux directeur d’au moins 1,50 % sur les 12 à 18 mois suivants, et possiblement davantage par la suite. Nous avons alors recommandé de choisir un taux variable pour les nouvelles hypothèques. À la lumière de ce que les économistes anticipent maintenant, il semble bien que notre prédiction fût juste.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, les hausses de taux d’intérêt faites par la BdC ont mis de la pression sur les dépenses des consommateurs et celles des entreprises, du fait que les coûts d’emprunt ont augmenté. Cette pression sur les entreprises a contribué à la croissance du taux de chômage qui a atteint 6,4 %, malgré une création impressionnante des 205 000 emplois au sein de la fonction publique depuis un an. Cela représente une augmentation de 4,80 % alors que l’économie tournait au ralenti. La situation est même pire au niveau des jeunes chez qui le taux chômage s’élève à 14,2 %. En l’absence d’une immigration aussi forte et d’un gouvernement aussi dépensier, le PIB serait certainement déjà en baisse et la récession serait un fait accompli. D’ailleurs, le PIB per capita a connu une baisse en 2023 et cette tendance, semble se poursuivre en 2024.

L’augmentation de 41 % des insolvabilités d’entreprises sur 12 mois au deuxième trimestre de 2004, tel que rapporté par l’Association canadienne des professionnels de l’insolvabilité et de la réorganisation (ACPIR), représente un autre signal de la détérioration de l’économie.

Il est donc clair que les taux d’intérêt sont cruciaux pour la santé économique, et nous pensons que la BdC continuera de réduire ses taux. Nous devons nous demander si ces taux diminueront de 2,00 % d’ici la fin de 2025, comme le prévoient la CIBC et la TD, ou de seulement 1,25 % selon les prévisions de la Scotia. La réponse dépendra de l’ampleur du ralentissement économique et de la rapidité avec laquelle l’inflation se rapprochera de l’objectif des banques centrales.

Pour toutes ces raisons, nous continuons de recommander à nos clients d’éviter d’opter pour des taux d’intérêt fixes à long terme au moment de contracter une hypothèque. À notre avis, les taux baisseront vers le seuil de 4 %. Notre préférence demeure alors au taux variable pour les clients ayant le profil approprié. Pour les autres clients, certaines promotions touchant le « 3 ans fixe » à près de 4,79 % pourraient être une alternative.

Finalement, nous invitons tous les détenteurs d’hypothèques ayant des échéances d’ici 2025-2026 à consulter un courtier hypothécaire afin de faire une révision de leur situation financière avant que la situation économique se détériore davantage. C’est toujours préférable de structurer l’endettement pendant que nous avons un emploi et qu’on peut obtenir des bons rabais. Chaque cas et unique et une analyse approfondie de la pénalité et des perspectives d’emploi est pertinente. Ce type d’analyse a été très appréciée dans d’autres périodes difficiles qu’on a traversé dans le passé.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Afin de vous aider à voir dans quelle circonstance il vaut mieux préférer un taux fixe à un taux variable, voici deux analyses portant sur une hypothèque de 300 000 $ amortie sur 25 ans avec un paiement de 1 831.60 $. Les analyses considèrent deux scénarios de baisses des taux :

Scénario 1 : 2 baisses des taux en 2024, 4 baisses des taux en 2025 et 2 baisses en 2026, pour un total de 2% de baisse en un peu plus de 2 ans¹.

Scénario 2 : Le scénario 1, mais bonifié de 2 baisses de plus en 2026 et de 2 baisses en 2027, pour une baisse totale de 3% en plus de 3 ans².

En réalité, nous croyons que les taux baisseront plus rapidement que ces scénarios. Nous croyons ne effet que l’inflation atteindra la cible des banques centrales dès l’année prochaine. De même, dans le cas où l’économie entrerait en récession, le 2^e scénario sera plus probable, mais les taux baisseront beaucoup plus rapidement, ce qui avantagerait le taux variable.

La première analyse consiste à comparer les options d’un terme de 5 ans pour une hypothèque assurée. Le meilleur taux fixe pour 5 ans présentement est à 4,79% et le meilleur taux variable au Taux Préférentiel (TP) — 0,95 % ou bien 6,25 %.

En comparant le solde hypothécaire dans 5 ans, on constate que les 2 options sont pas mal équivalentes avec le taux fixe, qui a toute de même un léger avantage sur le taux variable et offre une économie de 483 $ au bout du terme de 5 ans.

Si on considère le scénario d’une baisse de taux de 3 %, le taux variable offrirait un avantage significatif de 5 587 $ au bout du terme de 5 ans.

On constate alors que le taux variable serait plus avantageux pour une hypothèque assurée, si l’on considère la prévision d’une baisse des taux plus rapide que les scénarios présentés.

Par contre, il est important de rappeler que le taux variable n’est pas une option qui convient pour tout le monde. Une analyse approfondie de la situation financière du client, particulièrement de son aversion au risque, est nécessaire avant de faire une recommandation.

La deuxième analyse consiste à comparer le terme de 3 ans fixe avec le taux variable d’un terme de 5 ans pour une hypothèque assurée. Le meilleur taux 3 ans fixe est présentement à 4,99 % et le meilleur taux variable demeure au Taux Préférentiel (TP) — 0,95 % ou bien 6,25 %.

En comparant le solde hypothécaire dans 5 ans, on constate que selon le 1^er scénario de baisse de taux, afin que le taux variable soit plus avantageux, il faudrait que le taux fixe du renouvellement dans 3 ans pour un terme de 2 ans soit plus que de 4,51 %. Étant donné que cela représente une baisse de 1,63 % par rapport à la situation qui a cours aujourd’hui, dans un contexte où la baisse du taux d’escompte serait de 2 %, notre préférence va au taux de 3 ans fixe.

Toutefois, si nous prenons l’hypothèse que les taux baisseront selon le 2^e scénario, pour que le taux variable soit plus avantageux, il faudrait que le taux fixe du renouvellement dans 3 ans pour un terme de 2 ans soit de plus de 3,40 %. Étant donné que cela représente une baisse de 2,74 % par rapport à la situation actuelle, dans un contexte où la baisse du taux d’escompte serait de 3 %, notre préférence va également au taux de 3 ans fixe.

Évidemment, si la baisse des taux se montre plus prononcée que celle décrite dans nos scénarios, le taux variable deviendrait le meilleur scénario. À l’inverse, si l’inflation persiste, que l’économie continue d’être résiliente et que les taux ne baissent pas aussi rapidement que nous le prévoyons, les promotions du terme de 3 ans pourraient présenter une belle alternative.

La présente analyse concerne les taux assurés, mais selon la réalité du client, il faudrait sans doute également analyser les taux assurables ainsi que les taux conventionnels. De plus, une analyse approfondie est nécessaire pour chaque situation individuelle, pour chaque changement qui survient dans les taux.

Faites donc appel à un courtier hypothécaire afin de vous assurer que votre client bénéficie du meilleur programme disponible sur le marché.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Les hausses de la Banque du Canada qui ont commencé en 2022 ont mis un frein au projet de nombres de Canadiens. Plus du quart de la population adulte du pays (27 %) a été active sur le marché, mais plus de la moitié d’entre eux (56 %) affirment qu’ils ont été forcés de reporter leur recherche de propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Maintenant que le taux d’inflation se rapproche de la cible de 2 %, nombre d’observateurs, dont Royal LePage s’attend à ce que la banque centrale procède à sa première réduction de taux cette année, ce qui relancerait le marché immobilier.

Car nombre d’acheteurs attendent avec impatience une telle baisse. En effet :

• 10 % affirment qu’une baisse de seulement 25 points de base les incitera à revenir sur le marché,
• 18 % disent qu’ils attendent une baisse de 50 à 100 points de base,
• et 23 % disent qu’ils comptent sur une baisse de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.

« À la suite du premier maintien des taux d’intérêt par la Banque du Canada en mars de l’année dernière, nous avons constaté une augmentation immédiate de l’activité sur le marché alors que la confiance des consommateurs se renforçait. Je m’attends à une vague similaire de demandes de la part des acheteurs à la première indication que les réductions très attendues de la banque centrale se profilent à l’horizon », affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Si nombre d’acheteurs sont prêts à revenir en force, d’autres sont nettement plus frileux. En effet, 20 % des acheteurs écartés du marché affirment qu’ils n’ont plus l’intention d’acheter une propriété.

Parmi ceux qui sont prêts à revenir dans la course, 44 % tenteront d’obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de quatre ou cinq ans, soit le double de ceux qui disent qu’ils choisiront un prêt hypothécaire à taux variable (22 %). Un autre 12 % des personnes interrogées désirent obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

« Au cours des premières semaines de l’année, nous avons constaté une reprise de l’activité sur les marchés, grands et petits, dans tout le pays. Les prises de rendez-vous, les visites de propriétés et les demandes de préapprobation de prêts hypothécaires par l’intermédiaire de nos institutions partenaires sont toutes en forte hausse. Nos collaborateurs indiquent que les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui sont bien informés, qu’ils observent les tendances et qu’ils sont tout à fait prêts à s’engager lorsqu’ils estiment que les conditions se sont améliorées », rapporte Phil Soper.

Parmi ceux qui ont reporté leur projet de devenir propriétaire, 65 % restent toutefois engagé dans le processus. Royal LePage note que 39 % consultent les inscriptions de manière occasionnelle, 19 % continuent à épargner pour une éventuelle mise de fonds, 12 % ont demandé une préapprobation de prêt hypothécaire et 7 % ont obtenu ladite préapprobation. En fait, seuls 26 % des répondants disent avoir abandonné complètement leurs projets d’achat de maison pour le moment.

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La banque centrale du Canada a récemment signalé qu’elle pourrait relever son taux d’intérêt directeur dès le mois de mars, une décision qui augmentera les coûts d’emprunt sur les prêts hypothécaires.

« C’est le moment de bouger », estime James Laird, cofondateur de Ratehub.ca et président de la société de courtage hypothécaire CanWise Financial.

« Ceux qui magasinent pour une maison devraient obtenir une approbation préalable, affirme-t-il. Si un renouvellement arrive dans les quatre mois, on doit obtenir une retenue de taux. Si on a besoin d’un refinancement, on devrait le faire maintenant. »

La perspective de taux d’intérêt en hausse peut amener certains propriétaires à se demander s’ils devraient opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable.

L’option fixe gèle un taux pendant toute la durée d’un prêt. Mais des experts notent que les emprunteurs paient généralement un peu plus pour obtenir cette certitude, par l’entremise d’un taux d’intérêt plus élevé, une situation semblable à celle d’une prime d’assurance. Un prêt hypothécaire à taux variable peut monter et descendre, mais à long terme, il a tendance à être inférieur à un taux fixe.

Les modifications du taux d’intérêt directeur entraînent des modifications similaires des taux d’intérêt, y compris du taux préférentiel utilisé par les banques pour fixer le prix des prêts hypothécaires à taux variable. Une modification du taux directeur peut également avoir une incidence sur les taux d’intérêt à long terme des prêts hypothécaires à taux fixe.

« Pour ceux qui sont prêts à surfer sur la vague des taux, historiquement, au fil du temps, l’option à taux variable semble être la meilleure », observe Donna Murphy, agente hypothécaire chez TMG The Mortgage Group.

« Mais pour ceux qui croient qu’ils perdraient le sommeil à cause d’un taux hypothécaire fluctuant, un taux fixe est le bon choix. »

Pour une durée de cinq ans, les taux variables sont actuellement inférieurs de plus d’un point de pourcentage aux taux fixes, en moyenne.

James Laird explique que c’est en partie parce que l’attente d’une augmentation des taux par la Banque du Canada est déjà « intégrée » dans les taux fixes d’aujourd’hui.

« On commence à économiser de l’argent dès maintenant avec un taux variable, observe-t-il. Le moyen le moins cher de financer sa maison est plus probablement avec un taux variable, mais c’est aussi plus risqué. Toute personne réfractaire au risque devrait toujours opter pour un taux fixe. »

L’un des rares scénarios où un taux variable est une évidence, c’est quand quelqu’un renouvelle une hypothèque qui sera remboursée dans cinq ans, estime-t-il.

« Plus vous remboursez rapidement votre prêt hypothécaire, plus vous devriez être attiré par le taux variable, car votre capital diminue rapidement, explique James Laird. Le taux de la quatrième année compte beaucoup moins que le taux de la première année, et on sait que les taux de la première année seront inférieurs. »

Si on a opté pour un taux variable, on peut généralement faire passer son hypothèque à un taux fixe sans pénalité. Le hic, c’est que ce taux fixe sera calculé au taux du marché à ce moment-là, et non au moment où l’hypothèque a été obtenue.

« C’est un bon plan de sauvetage, souligne James Laird. Si on se sent mal à l’aise après deux ans, on peut le convertir en un taux fixe. »

Que quelqu’un opte pour la prévisibilité d’un prêt hypothécaire fixe ou pour les économies immédiates d’un prêt hypothécaire variable, les experts disent que l’essentiel est d’agir maintenant.

« Le principal conseil, dans un environnement de hausse des taux, est de ne pas attendre quelques semaines jusqu’au moment où on a réellement besoin d’un prêt hypothécaire, affirme-t-il. Il faut le faire dès qu’on le peut. »

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La pandémie a eu un autre effet cette fois sur les prêts hypothécaires. Les acheteurs d’une première maison affirment que la COVID-19 les pousse vers un prêt hypothécaire à taux fixe, plutôt qu’à taux variable.

Selon le sondage de Pollara sur lequel se base le communiqué de BMO, ça serait 56 % des nouveaux propriétaires qui se tourneraient vers leur famille pour obtenir de l’aide financière. Toutefois, le montant demandé dépend de la région et la population.

Ainsi les résidents de la Colombie-Britannique et de l’Ontario sont les plus enclins à se tourner vers leurs familles. Les milléniaux se tournant davantage vers leur famille que les membres de la génération X.

Au niveau de la somme demandée, celle-ci varierait entre 10 000 $ et 50 000 $. En moyenne, on parle de 44 500 $ d’aide.

Toutefois, 11 % des répondants s’attendent à obtenir une aide de 100 000 $ ou plus. Chez les milléniaux ce pourcentage grimpe à 23 %.

« Nous continuons de surveiller l’incidence de la COVID-19 sur les acheteurs d’une maison, mais nous les encourageons à faire preuve de patience et à s’assurer qu’ils peuvent assumer les coûts mensuels, commente Hassan Pirnia, chef, Produits de crédit et de financement à l’habitation, BMO Banque de Montréal. Dans nos entretiens, nous conseillons généralement aux acheteurs potentiels de ne pas consacrer plus de 30 pour cent de leur revenu mensuel au logement. »

Le taux fixe en demande

Deuxième constatation de ce sondage qui à nouveau pourrait être attribuée à la COVID-19 : face à l’incertitude, les ménages cherchent de la stabilité dans leur prêt hypothécaire.

La majorité des acheteurs (57 %) assurent que lorsqu’ils devront contracter un prêt hypothécaire, ils se tourneront vers le prêt à taux fixe. Et parmi les autres sondés, 30 % des indécis affirment que la pandémie les pousse davantage vers le taux fixe. Seuls 8 % affirment qu’ils opteront pour un taux variable.

Parmi les acheteurs optant pour un taux variable, plus de la moitié (55 %) étaleront leur prêt sur le long terme, mais estiment qu’ils arrivent à rembourser leur prêt plus rapidement que la période déterminée.

« Pour les acheteurs d’une première propriété qui sont dans une situation financière confortable, nous sommes dans un contexte de taux d’intérêt favorable. Lorsqu’on examine le type de prêt hypothécaire, il est important de comprendre comment le choix influera sur les finances quotidiennes et les plans financiers à long terme », affirme Hassan Pirnia, en rappelant que des professionnels peuvent aider à faire un choix éclairé.

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