L’organisme statistique national a indiqué que la dette totale des ménages a augmenté de 0,3 % au cours du mois, soit une hausse de 7,7 milliards de dollars (G$), pour atteindre 2,98 billions de dollars.

La dette liée à l’immobilier — les emprunts hypothécaires et les lignes de crédit sur la valeur nette des propriétés (LDCVNP) — a représenté la majeure partie de l’activité, soit une valeur de 7,0 G$.

En particulier, la dette hypothécaire des ménages a augmenté de 6,9 G$, en raison de l’accélération des emprunts dans ce segment, a indiqué StatCan.

La dette hypothécaire a augmenté de 3,8 % sur une base annuelle en août, soit plus rapidement que le taux de 3,3 % enregistré en juillet.

Alors que les LDCVNP n’ont augmenté que de 0,1 % en août, les dettes sur cartes de crédit ont progressé de 0,7 %, soit une augmentation de 0,8 G$, selon StatCan.

Les autres formes de dettes non hypothécaires se sont contractées de 0,1 G$ au cours du mois.

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La banque centrale a abaissé mercredi son taux d’intérêt directeur d’un quart de point de pourcentage, à 4,5 %.

Les six grandes banques, soit RBC, TD, BMO, la Banque Scotia, la CIBC et la Banque Nationale, ont diminué leur taux préférentiel de 6,95 à 6,70 %, tout comme la Banque Laurentienne et Desjardins.

Il s’agit de la deuxième baisse cette année, après que la Banque du Canada et les banques privées ont abaissé leurs taux d’intérêt en juin.

Les taux préférentiels aident à déterminer les taux des prêts bancaires sur tout, des prêts hypothécaires à taux variable aux marges de crédit.

La prochaine décision de la Banque du Canada sur les taux d’intérêt est prévue le 4 septembre.

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Elle ferait suite à une première réduction en juin alors que la banque centrale a ramené son taux de référence à 4,75 %, en baisse d’un quart de point de pourcentage.

Selon les analystes de la Banque Nationale (BN), tout indique que le gouverneur Tiff Macklem annoncera une réduction similaire lors de la réunion de mercredi.

Ils fondent leur prévision sur l’analyse des récentes données économiques. « Les inquiétudes soulevées par une récente poussée de l’inflation de base devraient être apaisées par un ralentissement régulier du marché du travail », ont affirmé les économistes de la BN dans une récente étude économique.

En effet, en juin, le taux de chômage au Canada s’est établi à 6,4 %, en hausse de 1,3 point de pourcentage depuis avril 2023. Selon la BN, il devrait atteindre « environ 7 % d’ici la fin de l’année, quelle que soit la trajectoire de la politique à court terme. »

Quant à l’Indice des prix à la consommation (IPC), après une remontée à 2,9 % en mai, il a reculé à 2,7 % en juin au pays, selon Statistique Canada.

Desjardins « mise » aussi sur une baisse de taux directeur, en raison du ralentissement de l’activité économique, ce qui devrait maintenir des pressions désinflationnistes. « Comme elle n’est pas pleinement anticipée par les marchés, cela pourrait s’accompagner d’une légère dépréciation du dollar canadien », soulignent toutefois Jimmy Jean, économiste en chef et stratège, et Hendrix Vachon, économiste principal, dans une récente publication.

Ils prévoient que le taux de change entre le dollar canadien et le dollar américain connaisse des fluctuations, avec une prévision de 1,38 $ CAN pour 1 $ US à la fin de l’été, suivie d’une possible appréciation graduelle du dollar canadien en fonction de l’évolution de la politique monétaire américaine.

Les économistes de Desjardins doutent que la Réserve fédérale (Fed) procède à une baisse du taux directeur en septembre. Récemment, devant une commission sénatoriale, son président Jerome Powell avait laissé entendre qu’une réduction était de plus en plus proche. « Nous croyons [que la Fed] préférera attendre que les élections [présidentielles] de novembre aient eu lieu et que les signes de diminution de l’inflation soient plus convaincants », ont-ils affirmé.

Impact sur les taux hypothécaires

Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca, estime, lui aussi, que les derniers rapports économiques, notamment l’IPC, renforcent les attentes d’une nouvelle baisse d’un quart de point le 24 juillet. Dans l’éventualité où la Fed déciderait d’abaisser ses taux dès septembre, cela donnerait à la BdC plus de latitude pour réduire son taux directeur, soutient-il.

L’impact de la première baisse de taux sur les marchés du logement a été minime jusqu’à présent même si certains prêteurs ont abaissé leurs taux hypothécaires fixes, constate Philippe Simard. Il estime qu’une nouvelle baisse pourrait stimuler le marché.

« Les dernières données nationales sur l’immobilier indiquent une augmentation à court terme des ventes en juin. Toutefois, la plupart des acheteurs attendent manifestement que les taux baissent encore avant de revenir sur le marché. Cela a incité l’Association canadienne de l’immobilier [ACI] à revoir ses prévisions pour cette année et l’année prochaine, afin de tenir compte du ralentissement de la demande des acheteurs. »

Au début de juillet, l’ACI prévoyait en effet que seulement 472 395 propriétés devraient changer de main en 2024 à l’échelle nationale, en hausse de 6,1 % par rapport à 2023, soit loin de sa prévision d’avril alors qu’elle anticipait un gain de 10,5 %.

Pour les propriétaires, une baisse de 25 points de base du taux directeur pourrait se traduire par une économie significative sur leurs paiements hypothécaires mensuels.

Ratehub.ca donne l’exemple d’un propriétaire ayant un prêt hypothécaire à un taux variable de 5,70 % sur un montant de 486 285 $. Si la BdC annonce une baisse en juillet, son taux hypothécaire passerait à 5,45 %. Cela réduirait son paiement mensuel de 3 025 $ à 2 954 $, soit une économie de 71 $ par mois ou 852 $ par an.

Les propriétaires qui doivent renouveler prochainement leur hypothèque peuvent peut-être se dire qu’il est temps de choisir un taux variable étant donné le recul probable du taux directeur.

« Il est important de tenir compte de sa tolérance personnelle au risque et de sa situation financière. Si la Banque du Canada nous a appris quelque chose au cours des dernières années, c’est que rien n’est assuré lorsqu’il s’agit de l’orientation des taux », met en garde Philippe Simard.

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Les plus récentes statistiques publiées vendredi dernier sur l’emploi ont montré que le taux de chômage au Canada a atteint un sommet de 29 mois à 6,4 %. Le taux de chômage augmente depuis plus d’un an, affichant un total de 1,4 million de personnes sans emploi en juin. Avec une perte de 1 400 emplois en juin, contrairement aux prévisions qui anticipaient une création de 22 500 emplois, on peut affirmer que le marché de l’emploi n’est plus considéré comme tendu. Le marché du travail peine à absorber une population en pleine expansion et les gens vont commencer à craindre de perdre leur emploi.

Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a déclaré le mois dernier que le marché du travail s’était raisonnablement refroidi ces derniers mois et que la réalisation de l’objectif de la banque centrale de réduire l’inflation n’avait pas besoin de s’accompagner d’une forte hausse du chômage.

La prochaine annonce de la BdC sur les taux d’intérêt est prévue le 24 juillet, soit environ une semaine après la publication des nouvelles données sur l’inflation. Ces données, on le comprend, sont considérées comme un élément déterminant qui pourrait renforcer les attentes d’une baisse de taux en juillet. L’inflation devrait poursuivre sa tendance baissière et avec un marché du travail qui se montre plus souple, les chances d’assister à une deuxième baisse des taux sont augmentées.

Selon le rapport de la SCHL sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels publié le 29 mai dernier, seulement 7 % des Canadiens choisissaient le taux variable lorsque le taux d’escompte était de 1,75 % en janvier 2020. À partir de mars 2020, ce pourcentage a augmenté à 15 %, et lorsque le taux d’escompte a chuté à 0,25 %, il a atteint 57 % en janvier 2022. C’est à ce moment-là que les banques centrales, confrontées à une inflation plus élevée que prévu, ont annoncé leur intention d’augmenter les taux dans la deuxième moitié de l’année.

Finalement, les augmentations de taux ont été plus rapides et plus importantes que prévu initialement. Lorsque le taux d’escompte a atteint 2,5 % en septembre 2022, 39 % des Canadiens optaient encore pour le taux variable. Ce pourcentage est tombé à 29 % le mois suivant, lorsque les taux ont augmenté à 3,25 %, et il a chuté à 11 % en février 2023 quand le taux a atteint 4,5 %, puis est demeuré à 11 % lorsque le taux a atteint 5 %.

Le graphique suivant, publié dans ledit rapport de la SCHL, montre que c’est à partir de septembre 2022 que le pourcentage des emprunteurs optant pour la sécurité du taux fixe (en choisissant des termes de 3 ans à moins de 5 ans) a augmenté de 17%. Ce ratio a atteint un sommet de 53% en juillet 2023 et s’est fixé à 39% en février 2024.

Le pourcentage d’emprunteurs optant pour le taux variable est resté nettement en bas de 10% jusqu’au 4^e trimestre de 2023. À partir de ce moment, le pourcentage d’emprunteurs optant pour le taux variable a augmenté à 20 % en janvier 2024.

Pour visualiser ce graphique en grand format, cliquez ici.

Ces choix montrent que les Canadiens n’ont pas opté pour la meilleure décision en choisissant massivement le taux variable, alors que les taux se trouvaient au plancher. Les augmentations rapides et imprévues des taux d’intérêt ont entraîné des hausses du coût d’emprunt pour ceux qui avaient choisi cette option, ce qui aurait pu être évité s’ils avaient choisi des taux fixes. C’est pour cette raison que nous croyons que l’économie canadienne est maintenant vulnérable et que la BdC n’a d’autres choix que de continuer de baisser son taux directeur. Évidemment, ceci est conditionnel à ce que l’inflation continue sa descente vers la cible de 2% fixée par la BdC.

Dans le contexte de ralentissement économique important actuel, qui indique selon nous le début d’une récession, nous continuons de privilégier le taux variable au moment de contracter une hypothèque, lorsque le profil de l’emprunteur le permet. Les emprunteurs qui n’ont pas le profil approprié et qui craignent que les banques centrales prennent plus de temps à baisser leurs taux devraient opter pour les taux fixe de 2 ou 3 ans.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Cela prend habituellement de 6 à 9 mois pour qu’une augmentation de taux ait un impact. On croyait que l’augmentation rapide et sans précédent des taux d’intérêt effectuée aurait entraîné une récession rapidement, mais les surplus d’épargne accumulés par les consommateurs pendant la pandémie, combinée à la force de l’économie américaine et à la croissance de l’immigration, ont contribué à nourrir l’économie canadienne, ce qui nous a évité jusqu’ici de nous retrouver sous la barre de 0. La situation n’aurait pas été la même si l’immigration n’avait pas contribué aussi positivement.

On entend souvent dire que le consommateur s’est habitué à la nouvelle réalité des taux plus élevés, mais nous n’en sommes pas convaincus. Dans de nombreux cas, les liquidités se sont évaporées depuis plusieurs mois et les soldes des cartes de crédit augmentent sans cesse. Cela fait en sorte que le consommateur semble être essoufflé, mais tant que son emploi ne sera pas menacé, il continuera vraisemblablement d’effectuer ses paiements, tout en espérant que les taux rebaisseront bientôt.

Voici le graphique affichant le solde des cartes de crédit au Canada :

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Le Bureau du Surintendant des Institutions financières (BSIF) a récemment publié son rapport annuel sur le risque pour 2024-2025, évoquant les menaces majeures pour les prêts hypothécaires résidentiels au Canada. En raison des taux d’intérêt élevés, le BSIF soulignait le risque de voir les propriétaires devant renouveler leurs hypothèques, subir une augmentation considérable de leurs paiements mensuels. Une situation qui touchera particulièrement les propriétaires ayant des prêts à taux variable et à versements fixes.  Cette dynamique pourrait entraîner une hausse des défauts de paiement sous l’effet d’une détérioration économique, ce qui exercerait une pression accrue sur les finances personnelles et les bilans des banques.

Le BSIF observe des signes voulant que la hausse des paiements hypothécaires gruge une part plus grande du revenu des ménages. Cela fait croître le nombre d’emprunteurs qui n’a plus les moyens de faire des versements sur leurs autres dettes ou emprunts. Il s’agit d’une perspective que nous avons déjà évoquée et qui nous préoccupe également.

Le rapport indique qu’en date de février 2024, 76% de tous les prêts hypothécaires en vigueur au Canada feront l’objet d’un renouvellement d’ici la fin 2026. Dans un tel contexte, il faut s’attendre à ce que les emprunteurs subissent un choc financier découlant de leur renouvellement de prêt hypothécaire. Même dans le cas d’une baisse de taux appliquée d’ici là, leur nouveau taux hypothécaire serait tout de même supérieur au taux contracté en 2020-2022, à défaut de quoi cela provoquerait une baisse du revenu disponible des ménages et un ralentissement considérable de leur consommation.

Il faut noter qu’environ 15% des hypothèques au Canada sont à taux variable avec des paiements fixes. Ceci préoccupe le BSIF, puisque « l’engagement financier que les emprunteurs devront respecter pour rétablir l’amortissement contractuel initial (par exemple, paiement d’une somme forfaitaire, augmentation des versements) pourrait exercer une pression financière sur bon nombre de ces ménages ».

Suite à l’annonce récente du taux d’inflation CPI qui a baissé en avril à 2,7% et le Core CPI à 2,8%, la BdC devrait se sentir plus à l’aise alors que l’inflation approche finalement de sa cible. Nous croyons donc que le temps est venu pour que la BdC de baisser le taux directeur. Plus elle tardera à le faire, plus cela l’obligera à le faire de manière plus importante plus tard afin de faire face à la détérioration économique.

Le marché des contrats à terme estime présentement la probabilité d’une baisse de taux de 16 pbs à 64% au Canada. Il y a d’ailleurs 48% des probabilités de voir une baisse additionnelle de 28 pbs le 24 juillet, lors de l’annonce suivante de la BdC.

C’est pour cette raison que nous préférons toujours un taux variable lorsque le profil de l’emprunteur le permet.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Lors de son allocution du 6 février dernier à Montréal, Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque, a souligné que bien que le timing des ajustements de la politique monétaire ne soit pas parfait, les actions de la banque centrale demeurent efficaces. Il maintient une approche patiente avant de procéder à des réductions de taux. Le but étant  de s’assurer que l’inflation soit bien maîtrisée. Cette position se justifie d’autant plus après l’annonce d’une croissance de 0,93% du produit intérieur brut (PIB) canadien pour le quatrième trimestre de 2023, marquant ainsi un troisième trimestre consécutif de croissance annualisée à 1% ou moins, sans tomber en récession. Contrairement à nos craintes d’être  déjà en récession à cette période, ces chiffres témoignent de la résilience de l’économie canadienne, qui bénéficie sans doute de la croissance économique des États-Unis, nos voisins du Sud.

Comme mentionné lors de notre plus récent billet, tôt ou tard, les taux commenceront à baisser. C’est la raison pour laquelle nous continuons de privilégier les taux variables hypothécaires, lorsqu’il est possible d’obtenir un escompte significatif sur le taux préférentiel.

D’après l’Association des Banquiers canadiens, en décembre 2023, 0,18% des hypothèques au Canada ont enregistré des retards de paiement excédant trois mois. Bien que ce pourcentage reste relativement bas, surtout en comparaison avec le pic de 0,45% observé juste après la crise financière, la récente publication des résultats financiers des banques canadiennes a révélé une augmentation significative du pourcentage de paiements hypothécaires en souffrance :

Pour consulter ce tableau en grand format, cliquez ici.

La récente annonce des résultats financiers des banques canadiennes pour le premier trimestre de 2024 a mis en lumière une autre inquiétude : en date du 31 janvier 2025, la Banque Toronto-Dominion (TD), la Banque de Montréal (BMO) et la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC), ont annoncé que les prêts hypothécaires à taux variable avec amortissement négatif représentaient 94 milliards de dollars, soit 14% de leur portefeuille hypothécaire total. Ce pourcentage a diminué au cours des deux derniers trimestres. Chez BMO, 70% des hypothèques arriveront à échéance après l’année fiscale 2025 et ce sera 61 % chez CIBC. La baisse des taux d’intérêt anticipée devrait contribuer à améliorer cette situation. Il est important de noter que ni la Banque Royale du Canada (RBC) ni la Banque Scotia ne permettent l’amortissement négatif dans leurs structures de prêt hypothécaire.

On constate alors que malgré l’augmentation importante des taux d’intérêt, la situation n’est pas aussi dramatique qu’on aurait pu le croire initialement. Ceci s’ajoutera sur la balance de la décision de Tiff. Macklem.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

L’article Le point sur le marché hypothécaire et l’annonce imminente de la Banque du Canada est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Le mois dernier, le marché de l’emploi au Canada a ajouté 25 000 nouveaux postes. Cependant, le taux de chômage a connu une hausse pour un deuxième mois d’affilée, atteignant 5,8%. Il est situé maintenant à 0,8% au-dessus du creux historique d’avril de cette année, se rapprochant de la cible de 1%. Par ailleurs, la population active a connu une croissance significative durant cette période, avec une augmentation de 78 000 personnes, soit plus de trois fois la croissance de l’emploi. Les prévisions actuelles suggèrent que le taux de chômage pourrait monter jusqu’à 6,4% d’ici la fin de l’année 2023, un chiffre qui resterait néanmoins inférieur à la moyenne de la décennie précédente.

Tel que nous l’avons mentionné précédemment, les hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada (BdC) ont mis la pression sur les dépenses des consommateurs et celles des entreprises, car elles font face à des coûts d’emprunt plus élevés. Il nous apparaît alors évident que les taux d’intérêt représentent un obstacle important à la croissance. En effet, le gouverneur de la BdC, Tiff Macklem, a déclaré la semaine dernière que les taux d’intérêt pourraient avoir atteint leur apogée, puisque la demande excédentaire a disparu et que seule une faible croissance devrait persister pendant de nombreux mois.

L’ensemble des 26 économistes interrogés dans un sondage Reuters tenu du 27 au 30 novembre, à l’exception d’un seul, prévoit que la BdC maintiendra son taux directeur à 5,0% au moins jusqu’à la fin de mars 2024, en ligne avec ce qui est anticipé de la part la Fed. Les contrats à terme sur les taux d’intérêt prévoient la première baisse de taux en mars, plus tôt que la prévision du sondage. Environ 70% des économistes (18 sur 26) s’attendent à ce que le taux directeur soit à 4,0% ou moins d’ici la fin de 2024.

Tel que mentionné dans notre plus récent billet, Immobilier canadien : sommes-nous dans une bulle et à quoi doit-on s’attendre ?, nous sommes entrés dans la plus grande bulle immobilière de l’histoire du pays. Ainsi, 15% du revenu des ménages est consacré au service de la dette et, si l’on considère que 30% des Canadiens n’ont pas des dettes, l’image est alors plutôt sombre pour ceux qui en ont.

Notre perspective est à l’effet que les impacts des taux d’intérêt ont déjà poussé l’économie canadienne en récession et la BdC amorcera le cycle de baisse des taux avant le consensus des économistes. Nous croyons que si aucune mauvaise nouvelle ne survient, la BdC maintiendra le statu quo lors de ses réunions du 6 décembre et du 24 janvier, mais que, lors de leur réunion du 6 mars, on pourrait assister au début du cycle baissier de taux. Cela créerait alors un écart plus important entre les taux américains et canadiens. Ce serait une situation normale puisque l’économie américaine, en raison de niveaux d’endettement des ménages plus bas et de prêts hypothécaires fixés dans sa majorité avec des termes de 30 ans, est en mesure de mieux supporter des taux d’intérêt proches de 5%.

Les mouvements du marché obligataire nous indiquent également que la hausse des taux est terminée. À titre d’exemple, le taux des obligations gouvernementales 5 ans, un barème des taux hypothécaires, a baissé de 0.92% depuis son sommet du 3 octobre. Dans les prochaines semaines, les banques devraient annoncer des baisses importantes concernant les taux hypothécaires fixes.

Nous avons exprimé à plusieurs reprises dans le passé notre vision négative concernant l’économie canadienne. Selon nous, l’impact découlant des renouvellements hypothécaires à des taux supérieurs aura des répercussions sur le budget des ménages jusqu’à 2027. Nous anticipons dans ce contexte une longue récession au Canada. La résilience de l’économie américaine devrait limiter des pertes d’emplois massives au Canada et fera en sorte que la récession au Canada ne sera pas profonde, bien que certainement longue.

Pour toutes ces raisons, nous continuons de recommander à nos clients de ne pas opter pour des taux d’intérêt fixes à long terme au moment de contracter une hypothèque, puisque, à notre avis, les taux baisseront vers le seuil de 4%. Notre préférence est au taux variable lorsqu’il est possible d’obtenir un escompte supérieur à 0,60% du taux préférentiel, puisque, selon nous, le taux directeur baissera d’au moins 1,50% sur les 12 à 18 prochains mois, et possiblement davantage par la suite.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

L’article Taux hypothécaires : une récession privilégierait le taux variable est apparu en premier sur Finance et Investissement.

La hausse des taux d’intérêt, associée à la popularité des prêts hypothécaires à taux variable et à remboursement fixe, a entraîné une augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif – lorsque le capital d’un emprunteur augmente parce que son paiement fixe ne couvre plus entièrement son obligation d’intérêt croissante.

« Au cours des 18 derniers mois, il y a eu une augmentation rapide et sans précédent de la proportion de prêts hypothécaires à amortissement négatif au Canada », rapporte DBRS.

Parallèlement à l’augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif, il y a également un risque croissant de prêts hypothécaires à « capitaux propres négatifs » – lorsque les ratios prêt/valeur dépassent 100 % – et une augmentation du risque de défaillance.

Face à ces défis, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a augmenté les exigences en matière de capital pour les assureurs hypothécaires.

« Les données sur les hypothèques à équité négative ne sont pas disponibles publiquement, mais de telles hypothèques existent et conduiront à des exigences de capital plus élevées », souligne DBRS.

Cela dit, le rapport indique que DBRS s’attend à ce que l’impact sur les ratios de capital des assureurs hypothécaires soit modeste, et qu’ils seront en mesure de résister à la faiblesse du marché du logement.

« Nous nous attendons à ce que la rentabilité des souscriptions s’affaiblisse quelque peu, mais qu’elle soit gérable du point de vue de la qualité du crédit, étant donné que les assureurs hypothécaires disposent de solides réserves de capital et de critères de souscription de crédit conservateurs », résume le rapport.

Toutefois, ces perspectives dépendent de la résilience du marché du travail canadien, car « le taux de chômage est étroitement lié aux taux d’impayés hypothécaires ».

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L’indice du coût du logement par rapport au revenu disponible des ménages constitue un indicateur de la valorisation immobilière. Le graphique suivant montre que le Canada occupe la première place en ce domaine, ce qui est préoccupant lorsqu’on le compare aux États-Unis. En effet, ce ratio a dépassé les 150 % l’année précédente et est actuellement à 135 %, tandis que celui des États-Unis est de 130 %. On se rappelle qu’avant la crise de 2008, le ratio avait atteint un maximum de 130 %. Si on compare l’augmentation de ce ratio depuis 2000, on constate qu’il a augmenté de 107% au Canada comparativement à seulement 23% pendant la même période aux États-Unis.

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Un autre indicateur, le ratio prix/loyer, présente une perspective similaire. Il a dépassé 140% l’année dernière pour les deux pays et se trouve actuellement à 130%. On constatera dans le graphique qui suit que sa croissance depuis 2000 montre une hausse de 193% au Canada contre 40% aux États-Unis.

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Afin de mieux envisager la tendance future, examinons les causes de la fulgurante augmentation touchant le secteur immobilier canadien.

La demande croissante de matières premières au cours des 20 dernières années a amené une grande partie de cette richesse à être investie dans l’immobilier, propulsant les prix toujours plus haut. La stabilité du Canada au niveau politique et économique a également attiré des immigrants fortunés dont les investissements ont renforcé la montée des prix de l’immobilier.

L’appétit pour les exportations canadiennes a, dans le même temps, incité la Banque du Canada à adopter une politique monétaire souple pour maintenir le dollar canadien à un niveau raisonnable, tout en gardant les taux d’intérêt plus bas qu’aux États-Unis. Cette politique monétaire accommodante impliquant des taux d’intérêt faibles a rendu l’immobilier plus accessible, ce qui a ainsi la bulle.

Quel est le contexte actuel ?

Depuis 18 mois, la Banque du Canada a relevé ses taux de 475 points de base, rendant le marché immobilier moins accessible. Une diminution des prix est déjà amorcée. À la suite de l’annonce faite le 25 octobre par la Banque du Canada, des experts estiment qu’elle pourrait réduire ses taux deux fois vers la fin de l’année prochaine en raison du ralentissement économique.

D’ailleurs, nous croyons que l’économie canadienne n’échappera pas la récession, ce qui générera malheureusement des pertes d’emplois. Avec la hausse des coûts hypothécaires à venir, l’impact sur l’immobilier sera probablement considérable.

Le gouvernement prévoit l’arrivée d’un million d’immigrants. En ciblant des immigrants fortunés, cela pourrait toutefois stabiliser les prix dans certaines zones.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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« Ils sont habitués à payer 2000 $ chaque mois depuis cinq ans et tout d’un coup, leurs paiements vont maintenant grimper à 4000 $ », illustre Leah Zlatkin, experte en prêts hypothécaires chez LowestRates.ca.

Lorsqu’un propriétaire renouvelle un prêt hypothécaire existant à la fin de sa durée, généralement cinq ans, le prêteur met à jour le contrat avec un nouveau taux d’intérêt, et comme le souligne Leah Zlatkin, la plupart des titulaires de prêts hypothécaires verront leurs mensualités grimper après la série d’augmentations rapides de taux d’intérêt opérée par la Banque du Canada.

Le refinancement consiste à rompre entièrement le contrat actuel et à en signer un nouveau. C’est une option utile pour ceux qui cherchent à accéder à la valeur nette de leur propriété, à consolider leurs dettes ou à changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux. Cela permet également à l’emprunteur de prolonger sa période d’amortissement, ou la durée nécessaire pour rembourser intégralement son prêt hypothécaire.

Pour ceux qui ont des portefeuilles plus serrés, « on refinance afin d’amortir sur une période plus longue, pour faciliter ces paiements », note Leah Zlatkin.

Cette option peut se traduire par un montant total d’intérêts plus élevé à long terme, mais les coûts mensuels sont inférieurs, puisque les paiements s’étalent sur plusieurs années supplémentaires.

Une étude de la Banque du Canada montre que près de la moitié des prêts hypothécaires canadiens avaient des amortissements de plus de 25 ans au 30 juin. Cette proportion a augmenté régulièrement depuis l’été 2020, alors qu’elle était de 32 %.

Les emprunteurs dont les taux hypothécaires ont grimpé en flèche au point que leurs mensualités couvrent à peine la partie des intérêts, ou ne parviennent même pas à le faire, pourraient envisager d’effectuer un paiement forfaitaire s’ils ont la chance de disposer d’un peu d’argent disponible.

« Un grand nombre de clients liquident une partie de leurs économies et les investissent dans leur prêt hypothécaire », observe Nick Palucci, directeur principal de la stratégie client à la Banque Royale du Canada.

Ceux qui recherchent un meilleur taux que celui proposé par leur prêteur peuvent demander l’aide d’un courtier hypothécaire.

Le renouvellement est la voie la plus courante et est logique « tant qu’un tarif avantageux est proposé », estime Leah Zlatkin.

« La banque va proposer son meilleur taux, mais elle n’offrira pas nécessairement le meilleur taux du marché », prévient Leah Zlatkin, ajoutant qu’il serait peut-être préférable de laisser les négociations aux pros.

« En réalité, la seule chose qui va convaincre le prêteur de négocier est la présentation de l’offre de quelqu’un d’autre. »

Préparer une vue d’ensemble

Les propriétaires qui choisissent de refinancer doivent garder à l’esprit que cela peut entraîner des frais juridiques et d’évaluation, et que le faire avant la fin de la durée de l’hypothèque entraîne une pénalité.

Ils doivent être conscients que le refinancement signifie également qu’ils devront réussir le test de résistance hypothécaire du gouvernement fédéral pour prouver qu’ils pourraient toujours faire leurs paiements si le taux d’intérêt augmentait de deux points de pourcentage.

Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de mai ont montré que le nombre de refinancements avait diminué de près d’un tiers par rapport à mai 2022.

« Il est vraiment important de s’asseoir avec un planificateur financier professionnel qui peut avoir une vue d’ensemble de tous les actifs, les dettes […], les économies, les flux de revenus, le taux d’épuisement. Cela peut aider à déplacer certains trucs pour optimiser le portrait », affirme Mark Halpern, qui dirige WealthInsurance.com.

Une autre raison de choisir un refinancement peut simplement se résumer à l’expérience utilisateur.

« Cela pourrait être quelque chose d’aussi simple que d’avoir du mal à se connecter et à voir simplement combien de capital il reste sur son prêt hypothécaire, d’avoir du mal à voir quels sont ses soldes », note Leah Zlatkin.

« Peut-être que l’emprunteur n’avait pas de marge de crédit sur valeur domiciliaire […] parce que son prêteur ne lui a pas permis d’établir une marge de crédit sur sa valeur domiciliaire et qu’il a dû utiliser ses cartes de crédit. Alors maintenant, il sent qu’il doit faire un refinancement. »

Pour certains, une autre option de refinancement éprouvée, quoique difficile, peut être tentante.

« Ma stratégie préférée: de bons amis et une bonne famille », indique Mark Halpern.

« Tante Gertrude ou oncle Gilles, ils s’en sortent extrêmement bien. Pourquoi ne pas conclure une petite hypothèque privée avec eux? Ils ne vont pas faire d’escroquerie », illustre-t-il.

« Ils vous aiment et veulent s’assurer que vous allez bien, alors on peut établir avec eux une sorte d’échéancier de paiement qui ne sera pas aussi coûteux. »

Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir un parent ou un proche riche et généreux, ou qui ne veulent pas imposer de conditions financières à leurs relations personnelles, la voie plus commerciale pour assumer une hypothèque peut être la seule possible.

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