{"id":25944,"date":"2014-03-31T08:20:18","date_gmt":"2014-03-31T08:20:18","guid":{"rendered":"https:\/\/stg-avatar.finance-investissement.com\/uncategorized\/etude-de-cas-changement-dusage-dun-bien-immobilier\/"},"modified":"2019-11-12T11:25:09","modified_gmt":"2019-11-12T16:25:09","slug":"etude-de-cas-changement-d-usage-d-un-bien-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/zone-experts_\/francys-brown\/etude-de-cas-changement-d-usage-d-un-bien-immobilier\/","title":{"rendered":"\u00c9tude de cas : changement d’usage d’un bien immobilier"},"content":{"rendered":"

Dans cet article, nous commenterons deux situations fr\u00e9quentes o\u00f9 les propri\u00e9taires font face \u00e0 des cons\u00e9quences fiscales et financi\u00e8res insoup\u00e7onn\u00e9es.

Cas num\u00e9ro 1<\/strong><\/p>\n

Nathalie est propri\u00e9taire d’un triplex qu’elle a acquis en 2004 au prix de 425 000 $. Les trois logements sont lou\u00e9s depuis l’acquisition de l’immeuble. La valeur marchande actuelle de l’immeuble est estim\u00e9e \u00e0 675 000 $. Suite \u00e0 une s\u00e9paration, Nathalie souhaite reprendre possession d’un des logements. Elle aimerait conna\u00eetre les cons\u00e9quences fiscales au moment de la reprise ainsi que lors d’une revente \u00e9ventuelle de l’immeuble.<\/p>\n

R\u00e9ponse au cas num\u00e9ro 1<\/strong><\/p>\n

L’alin\u00e9a 45(1)c) de la Loi de l’imp\u00f4t sur le revenu (LIR) r\u00e9git le changement d’usage dit \u00ab partiel \u00bb. Sommairement, un changement d’usage partiel est caract\u00e9ris\u00e9 par l’augmentation ou la diminution de la proportion entre l’usage fait d’un bien en vue de gagner un revenu et l’usage qu’il en est fait \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale. <\/p>\n

Dans le cas pr\u00e9sent, un changement d’usage entra\u00eene une disposition r\u00e9put\u00e9e, partielle ou compl\u00e8te, du bien \u00e0 moins qu’un choix en vertu du paragraphe 45(3) LIR ne soit effectu\u00e9. Ce choix permet de se soustraire \u00e0 la pr\u00e9somption de disposition et de reporter l’imposition du gain lors d’une vente r\u00e9elle ult\u00e9rieure.<\/p>\n

Or, les autorit\u00e9s fiscales prennent la position qu’un changement d’usage partiel n’est pas admissible au choix pr\u00e9vu en vertu du paragraphe 45(3) LIR. Selon eux, le choix doit \u00eatre fait pour un bien et non pas pour une partie d’un bien. Dans le cas d’un triplex, les autorit\u00e9s fiscales estiment qu’il s’agit d’un seul et unique bien \u00e0 moins que celui-ci ne fasse l’objet d’une subdivision l\u00e9gale.<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, au moment de la reprise d’un des trois logements, Nathalie sera r\u00e9put\u00e9e avoir dispos\u00e9, en partie, du triplex pour un produit \u00e9gal \u00e0 sa valeur marchande.<\/p>\n

Aux fins du calcul du gain en capital, certaines hypoth\u00e8ses devront \u00eatre d\u00e9termin\u00e9es afin de statuer sur le pourcentage relatif \u00e0 la partie dispos\u00e9e ainsi que sur le co\u00fbt fiscal et la valeur marchande attribuable au logement faisant l’objet de la reprise.
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En pr\u00e9sumant que le logement repr\u00e9sente un tiers de l’immeuble et que son co\u00fbt fiscal et sa valeur marchande sont \u00e9galement proportionnels aux \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9part, il en r\u00e9sulterait un gain en capital imposable de 125 000 $ pour Nathalie.<\/p>\n

Lors d’une revente ult\u00e9rieure du triplex, selon toute proportion gard\u00e9e, Nathalie pourra r\u00e9clamer une d\u00e9duction pour gain en capital relativement \u00e0 la plus-value r\u00e9alis\u00e9e sur son unit\u00e9 de logement.<\/p>\n

Cas num\u00e9ro 2<\/strong><\/p>\n

Martin est propri\u00e9taire d’un condo qu’il a acquis en 2010 au prix de 250 000 $. En d\u00e9but d’ann\u00e9e, il a emm\u00e9nag\u00e9 avec sa nouvelle conjointe et a d\u00e9but\u00e9 la location de son condo. La valeur marchande du condo est estim\u00e9e \u00e0 300 000$. Martin se demande quelles seraient les avantages de transf\u00e9rer son condo \u00e0 sa soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n

R\u00e9ponse au cas num\u00e9ro 2
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D’abord, le changement d’usage donne lieu \u00e0 une disposition r\u00e9put\u00e9e du bien \u00e0 sa juste valeur marchande soit 300 000 $. Cependant, Martin peut \u00e9viter toute r\u00e9percussion fiscale en se pr\u00e9valant du choix pr\u00e9vu au paragraphe 45(2) LIR. Pour se faire, Martin devra annexer une lettre d\u00fbment sign\u00e9e \u00e0 cet effet \u00e0 sa d\u00e9claration de revenus pour l’ann\u00e9e du changement.<\/p>\n

Un choix en retard serait \u00e9galement possible en vertu du paragraphe 220(3.2) LIR qui, de concert avec l’article 600 du R\u00e8glement, autorisent les autorit\u00e9s fiscales \u00e0 accepter un choix produit en vertu du paragraphe 45(2) LIR dans la mesure o\u00f9 le contribuable respecte certaines conditions dont ne pas avoir demand\u00e9 la d\u00e9duction pour amortissement (ci-apr\u00e8s \u00ab DPA \u00bb) \u00e0 l’\u00e9gard du bien depuis le changement d’usage.<\/p>\n

De plus, s’il souhait transf\u00e9rer son condo \u00e0 sa soci\u00e9t\u00e9 de gestion \u00e0 l’int\u00e9rieur des quatre ann\u00e9es suivantes, Martin pourra r\u00e9clamer, en entier, la d\u00e9duction pour gain en capital \u00e0 l’\u00e9gard de la plus-value r\u00e9alis\u00e9e et ce, dans la mesure o\u00f9 aucune autre r\u00e9sidence principale ne sera d\u00e9sign\u00e9e par Martin ou sa conjointe pour les ann\u00e9es en question.<\/p>\n

Lors du transfert du condo \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, il pourrait \u00eatre avantageux de transf\u00e9rer la police d’assurance-vie de Martin \u00e0 cette m\u00eame soci\u00e9t\u00e9. En effet, dans la mesure o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion dispose de liquidit\u00e9s provenant d’une soci\u00e9t\u00e9 op\u00e9rante exploitant une petite entreprise, celle-ci pourra acquitter les primes avec de l’argent impos\u00e9 \u00e0 19% plut\u00f4t qu’au taux d’imposition marginal de Martin.<\/p>\n

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ZONE EXPERTS – Les r\u00e8gles fiscales sur le changement d\u2019usage d\u2019un bien immobilier sont complexes. Bon nombre de contribuables ignorent que louer une r\u00e9sidence principale ou, inversement, reprendre possession d\u2019un logement puisse d\u00e9clencher l\u2019imposition d\u2019un gain en capital.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":25945,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[531,568],"tags":[],"yst_prominent_words":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25944"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25944"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25944\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43819,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25944\/revisions\/43819"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25945"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25944"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25944"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25944"},{"taxonomy":"yst_prominent_words","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.finance-investissement.com\/wp-json\/wp\/v2\/yst_prominent_words?post=25944"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}