Dans cet article, nous commenterons deux situations fréquentes où les propriétaires font face à des conséquences fiscales et financières insoupçonnées.
Cas numéro 1
Nathalie est propriétaire d’un triplex qu’elle a acquis en 2004 au prix de 425 000 $. Les trois logements sont loués depuis l’acquisition de l’immeuble. La valeur marchande actuelle de l’immeuble est estimée à 675 000 $. Suite à une séparation, Nathalie souhaite reprendre possession d’un des logements. Elle aimerait connaître les conséquences fiscales au moment de la reprise ainsi que lors d’une revente éventuelle de l’immeuble.
Réponse au cas numéro 1
L’alinéa 45(1)c) de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR) régit le changement d’usage dit « partiel ». Sommairement, un changement d’usage partiel est caractérisé par l’augmentation ou la diminution de la proportion entre l’usage fait d’un bien en vue de gagner un revenu et l’usage qu’il en est fait à titre de résidence principale.
Dans le cas présent, un changement d’usage entraîne une disposition réputée, partielle ou complète, du bien à moins qu’un choix en vertu du paragraphe 45(3) LIR ne soit effectué. Ce choix permet de se soustraire à la présomption de disposition et de reporter l’imposition du gain lors d’une vente réelle ultérieure.
Or, les autorités fiscales prennent la position qu’un changement d’usage partiel n’est pas admissible au choix prévu en vertu du paragraphe 45(3) LIR. Selon eux, le choix doit être fait pour un bien et non pas pour une partie d’un bien. Dans le cas d’un triplex, les autorités fiscales estiment qu’il s’agit d’un seul et unique bien à moins que celui-ci ne fasse l’objet d’une subdivision légale.
Par conséquent, au moment de la reprise d’un des trois logements, Nathalie sera réputée avoir disposé, en partie, du triplex pour un produit égal à sa valeur marchande.
Aux fins du calcul du gain en capital, certaines hypothèses devront être déterminées afin de statuer sur le pourcentage relatif à la partie disposée ainsi que sur le coût fiscal et la valeur marchande attribuable au logement faisant l’objet de la reprise.
En présumant que le logement représente un tiers de l’immeuble et que son coût fiscal et sa valeur marchande sont également proportionnels aux éléments de départ, il en résulterait un gain en capital imposable de 125 000 $ pour Nathalie.
Lors d’une revente ultérieure du triplex, selon toute proportion gardée, Nathalie pourra réclamer une déduction pour gain en capital relativement à la plus-value réalisée sur son unité de logement.
Cas numéro 2
Martin est propriétaire d’un condo qu’il a acquis en 2010 au prix de 250 000 $. En début d’année, il a emménagé avec sa nouvelle conjointe et a débuté la location de son condo. La valeur marchande du condo est estimée à 300 000$. Martin se demande quelles seraient les avantages de transférer son condo à sa société de gestion.
Réponse au cas numéro 2
D’abord, le changement d’usage donne lieu à une disposition réputée du bien à sa juste valeur marchande soit 300 000 $. Cependant, Martin peut éviter toute répercussion fiscale en se prévalant du choix prévu au paragraphe 45(2) LIR. Pour se faire, Martin devra annexer une lettre dûment signée à cet effet à sa déclaration de revenus pour l’année du changement.
Un choix en retard serait également possible en vertu du paragraphe 220(3.2) LIR qui, de concert avec l’article 600 du Règlement, autorisent les autorités fiscales à accepter un choix produit en vertu du paragraphe 45(2) LIR dans la mesure où le contribuable respecte certaines conditions dont ne pas avoir demandé la déduction pour amortissement (ci-après « DPA ») à l’égard du bien depuis le changement d’usage.
De plus, s’il souhait transférer son condo à sa société de gestion à l’intérieur des quatre années suivantes, Martin pourra réclamer, en entier, la déduction pour gain en capital à l’égard de la plus-value réalisée et ce, dans la mesure où aucune autre résidence principale ne sera désignée par Martin ou sa conjointe pour les années en question.
Lors du transfert du condo à la société de gestion, il pourrait être avantageux de transférer la police d’assurance-vie de Martin à cette même société. En effet, dans la mesure où la société de gestion dispose de liquidités provenant d’une société opérante exploitant une petite entreprise, celle-ci pourra acquitter les primes avec de l’argent imposé à 19% plutôt qu’au taux d’imposition marginal de Martin.