Est-ce que le projet sera à des fins personnelles, d’affaires ou un mélange des deux? Est-ce que l’immeuble sera loué ou vendu après la construction? Les locataires sont-ils des particuliers ou des commerces? Est-ce un investissement en vue de faire un profit rapide ou en vue de planifier sa retraite?

La détention personnelle

La structure la plus simple reste la détention personnelle de l’immeuble. Cette structure permet d’économiser des coûts de maintien d’une structure corporative et de gérer plus simplement l’investissement. Cependant, le propriétaire immobilier a moins de protection légale advenant une poursuite ou un litige – ses autres biens personnels peuvent donc être à risque. C’est aussi vrai au niveau du financement – le prêteur voudra sûrement prendre des garanties sur les autres biens personnels du propriétaire immobilier.

Au niveau fiscal, le principal avantage reste la simplicité : les profits ou pertes sont reportés directement dans la déclaration fiscale personnelle du propriétaire immobilier, et celui-ci peut même utiliser les pertes locatives – tant qu’elles ne sont pas créées par l’amortissement fiscal – contre tout type de revenu.

La détention conjointe

Lorsque plusieurs investisseurs participent à un projet, il est possible de créer une structure corporative – soit une société par actions, une société de personnes ou une société en commandite – ou encore de procéder par voie de contrat de copropriétaires.

La détention conjointe ou joint venture amène plus de liberté lorsqu’elle est gérée par un contrat de copropriétaires plutôt que par la création d’une société. En effet, dans ce type de détention conjointe, chaque copropriétaire immobilier devrait avoir plein contrôle de sa participation dans l’actif, y compris sur toute transaction de vente. De plus, chaque copropriétaire immobilier ne devrait pas avoir de responsabilité conjointe et solidaire auprès des autres copropriétaires.

La clé dans une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires reste la rédaction d’un contrat de copropriétaires clair, détaillé et qui comporte des clauses pour prévoir toute éventualité. Cependant, le contrat et les documents afférents doivent être préparés de sorte qu’ils ne créent pas sans le vouloir une société de personne. Cela aurait pour effet d’annuler la plupart des avantages d’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires.

Au niveau fiscal, chaque copropriétaire va enregistrer sa part de revenus et de dépenses selon ce qui est prévu au contrat, et restera entièrement libre sur son choix de prendre une déduction pour amortissement fiscal des actifs. Cette flexibilité représente un avantage majeur pour les investisseurs immobiliers qui gèrent plusieurs actifs avec plusieurs partenaires. Cependant, toute transaction sur la part de l’actif détenu en copropriété se fera à la juste valeur marchande, sans pouvoir profiter des avantages d’un roulement libre d’impôt.

La détention conjointe est aussi possible par le biais de détention d’actions, d’unités ou de parts dans une société.

La détention par une société par actions

La détention d’immeuble par le biais d’une société par actions comporte aussi une certaine simplicité, surtout pour la continuation de la détention de l’immeuble par la société. Il est souvent plus simple de vendre les actions d’une société qui ne détient qu’un immeuble que de vendre l’immeuble par lui-même.

C’est aussi une solution qui peut être utilisée à la fois pour une détention personnelle et pour une détention conjointe. De plus, pour un investisseur immobilier qui veut exclure ses biens personnels des risques de poursuites et litiges, la société par actions offre une meilleure protection légale. En plus, le financement risque d’être plus facile à obtenir et l’investisseur immobilier pourra probablement exclure ses biens personnels des garanties.

Au niveau fiscal, cette forme de détention est légèrement plus complexe que les deux autres mentionnées ci-dessus (la détention personnelle et la détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires). En effet, la compagnie devra être structurée – ce qui entraîne des frais récurrents – et une déclaration fiscale devra être produite pour la société, en plus de celle de l’investisseur immobilier.

De plus, l’imposition du revenu tiré de l’immobilier peut différer grandement selon la nature de ce revenu. Règle générale, pour profiter des plus faibles taux d’impôts corporatifs, une société par actions doit être détenue par des intérêts privés canadiens et employer plus de cinq personnes à temps plein, ce qui se traduit probablement par la détention de plusieurs immeubles dans une même société.

Au niveau fiscal, c’est aussi la structure la plus rigide relativement à l’utilisation des pertes d’exploitation (pertes locatives, pertes lors de la vente, etc.). En effet, toute perte reste dans la société par actions et ne peut être utilisée par l’investisseur immobilier personnellement.

La détention par une société de personnes

La société de personnes est utilisée dans pour la détention conjointe exclusivement et peut prendre plusieurs formes : société en nom collectif, société en commandite ou société à responsabilité limitée.

La différence se situe sur la responsabilité des investisseurs immobiliers relativement aux dettes de la société. La société en commandite permet à un investisseur immobilier de limiter sa perte à ses investissements dans la société – pourvu qu’il ne participe pas activement à la gestion de celle-ci, alors que la société en nom collectif lie tous les investisseurs immobiliers de manière conjointe et solidaire aux dettes de la société, peu importe l’investissement dans la société. La société à responsabilité limitée possède des règles différentes selon la province de résidence.

Le principal avantage de la détention par une société de personnes est la très grande flexibilité quant à l’allocation des revenus et pertes, l’entrée et la sortie d’investisseurs et le moment de la réalisation des conséquences fiscales. De plus, c’est la seule structure qui permet un roulement libre d’impôt d’un bien immobilier lorsque celui est destiné à la vente (bien en inventaire).

Au niveau fiscal, cette forme de détention est aussi complexe que celle par une société par actions. En effet, la compagnie devra être structurée – ce qui entraîne des frais récurrents – et une déclaration fiscale devra être produite pour la société, en plus de celle de l’investisseur immobilier. Cependant, la société de personnes représente un conduit au niveau des impôts : l’imposition se fait dans les mains des investisseurs immobiliers, comme dans le cas d’une détention personnelle ou d’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires.

De plus, cette structure est légèrement plus rigide qu’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires puisque le bénéfice devra être établi au niveau de la société, ce qui fait que l’investisseur immobilier n’a plus la même liberté sur son choix de prendre une déduction pour amortissement fiscal des actifs.

Aussi, si les investissements ne sont pas suffisants, les pertes revenant aux investisseurs immobiliers pourraient être temporairement refusées et reportées dans le temps.

Conclusion

En conclusion, il est évident que le choix de la structure de détention d’un investissement immobilier nécessite plusieurs considérations et qu’il n’est pas nécessairement le même entre deux copropriétaires.

Le choix de la structure de détention peut même être un enjeu lorsque vient le temps de trouver un investisseur immobilier, car certaines structures sont moins avantageuses pour l’un tout en étant plus avantageuses pour l’autre.

Il importe que chaque investisseur immobilier consulte un fiscaliste spécialisé en immobilier pour se faire conseiller adéquatement sur la structure de détention qui lui bénéficie le plus personnellement.

Ce texte a été écrit par Olivier Rénald, CPA, CA, Directeur principal | Certification chez Demers Beaulne S.E.N.C.R.L.

L’article Structure de détention idéale pour les investissements immobiliers est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Le présent texte a pour but de faire une comparaison des droits immobiliers exigés par la province de l’Ontario et du Québec dans le cadre d’une transaction immobilière entre des personnes d’une même famille.

Définition des droits de mutation ou droits de cession immobilière

 Au Québec, le montant exigé en vertu de la Loi concernant sur les droits de mutations immobilières (« LDMI »), souvent appelé taxe de bienvenue, est une taxe qui doit être payée à la municipalité par tout nouvel acquéreur d’un immeuble situé sur son territoire. Dans cette province, le gouvernement provincial n’a pas le pouvoir de perception de cette taxe. Par contre, en Ontario, c’est le gouvernement ontarien qui perçoit cette taxe en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière (« LDCI »).

À noter, en Ontario, certaines villes, comme Toronto, ont également le pouvoir d’imposer ce type de taxe aux nouveaux acquéreurs de propriétés immobilières situés dans leur municipalité.

Dans les deux provinces, cette taxe s’applique lors de l’acquisition d’un immeuble neuf ou usagé et du terrain, ou du terrain seulement.

Le tableau suivant compare les taux progressifs applicables dans les deux provinces :

Ainsi, si les droits de mutation ou les droits de cession immobilière s’appliquent à l’achat de l’immeuble de mes parents, je devrai débourser 43 436.43$ (1) pour la propriété de Montréal ou 38 974,93 $ (2) pour la propriété d’Ottawa.  Heureusement, dans les deux provinces, il y a des situations où l’acquéreur est exonéré de ces droits.

Est-ce que ma transaction remplit les conditions d’exonération?

Immeuble situé à Montréal

Dans la LDMI, il existe plusieurs situations où le paiement du droit de mutation est exonéré.  Parmi ces situations, la disposition d’un immeuble locatif en faveur d’une personne de la même famille sera exonérée du paiement de droit de mutation si : « l’acte est relatif au transfert d’un immeuble en ligne directe, ascendante ou descendante, entre conjoints ou à un cessionnaire qui est le conjoint du fils, de la fille, du père ou de la mère du cédant ou qui est le fils, la fille, le père ou la mère du conjoint du cédant ». Ainsi, en procédant à la vente directe en ma faveur de l’immeuble situé à Montréal détenu par mon père, les droits de mutation au montant de 43 436.43 $ ne seraient pas exigibles.

Immeuble situé à Ottawa

Contrairement à la LDMI, la LDCI limite les situations où l’acquéreur d’un immeuble est exempté des droits de cession immobilière dans le cadre d’un transfert familial. En effet, la LDCI exonère des droits de cession immobilière uniquement certaines cessions de biens de fonds entre conjoints et ex-conjoints si l’une des conditions suivantes est respectée :

• La seule contrepartie accordée est l’hypothèse d’une charge grevant le bien-fonds, comme une hypothèque.
• La cession respecte un accord écrit de séparation, en vertu duquel les parties ont convenu de vivre séparément.
• La cession se conforme à l’ordonnance d’un tribunal. Dans tous les cas, le cédant et le cessionnaire doivent être conjoints, ou ex-conjoints, respectifs.

À la lumière de ces propos, il est évident que l’achat de cet immeuble ne sera pas exempté des droits de cession immobilière. Alors, je devrai prévoir dans mon budget un déboursé additionnel au montant de 38 974,93 $ pour acquitter cette obligation.

Avec l’intention initiale de me céder cet immeuble, comment mon père aurait-il pu structurer l’acquisition afin que je ne sois pas obligé de débourser ce montant?

Immeuble situé à Ottawa : structurer autrement l’acquisition initiale

Au départ, si mon père avait l’intention de me vendre la propriété d’Ottawa dans le futur sans me faire assumer les droits de cession immobilière, il aurait pu être envisagé par ce dernier de faire l’acquisition de cet immeuble locatif par l’entremise d’une société. Ainsi, au lieu de vendre l’immeuble, mon père m’aurait vendu les actions du capital-actions de sa société immobilière. À la suite de cette transaction, les droits de cession immobilière ne seraient pas exigés, car il n’y aurait pas eu de cession de biens de fonds. La société immobilière serait encore et toujours propriétaire de l’immeuble.

Également, si mon père avait déjà assez d’argent pour sa retraite et qu’il voulait simplement me céder l’immeuble, la transaction pourrait s’effectuer par donation. Les donations ne sont pas exonérées des droits de cession immobilière au sens de la LDCI. Par contre, lors d’une donation, la contrepartie reçue est nulle. Étant donné que les droits sont imputés à la valeur de la contrepartie, qui est nulle, le résultat des droits exigibles sera également nul.  En vertu de la LDCI, dans le cadre d’une donation d’un bien immobilier, il faut divulguer des renseignements additionnels tels que le lien entre le cédant et le cessionnaire ainsi que les motifs de la transaction. Toutefois, le gouvernement de l’Ontario envisage actuellement de modifier cette règle afin que les droits de cession immobilière s’appliquent sur la juste valeur marchande de l’immeuble transféré.

Conclusion

La transaction mentionnée ci-haut est une transaction simple qui peut engendrer des conséquences non prévues, comme l’imposition de droits de mutation ou de droits de cession immobilière. Comme nous avons pu le constater, les situations d’exonération des droits de cession immobilière sont plus limitées dans la LDCI que dans la LDM. Pour cette raison, il est toujours préférable de consulter un professionnel afin limiter les conséquences fiscales négatives lors d’un transfert familial d’une propriété locative.

Notes :

1. (50 400 – 0) x 0,5% (251 800 – 50 401) x 1% + (503 500 – 251 801) x 1,5% + (1 007 000 – 503 501) x 2,0% + (2 100 000 – 1 007 000) x 2,5

2. (55 000 – 0) x 0,5% (250 000 – 55 000) x 1% + (400 000 – 250 000) x 1,5% + (2 000 000 – 400 000) x 2,0% + (2 100 000 – 2 000 000) x 2,5%

Texte de :
Hans Laliberté, CPA, CGA, LL. M. Fisc.
Directeur, Fiscalité canadienne
Demers Beaulne S.E.N.C.R.L.

L’article Transaction familiale d’un immeuble locatif : est-ce que les droits de mutation sont applicables? est apparu en premier sur Finance et Investissement.

La construction du triplex

Pour débuter son projet de construction, Monsieur X fait appel à un courtier immobilier commercial pour trouver le terrain. Il fait ensuite appel à un arpenteur pour en mesurer la superficie, à un ingénieur pour une étude de la qualité du sol et à son comptable pour évaluer la faisabilité financière du projet. Le total de ces frais relatifs à la préacquisition du terrain s’élève à 63 236 $ taxes incluses.

Monsieur X décide alors de procéder à l’acquisition du terrain pour 120 724 $ taxes incluses. Une fois propriétaire, Monsieur X doit faire changer le zonage auprès de la Ville afin de permettre la location résidentielle. Le total des frais pour la modification du zonage s’élève à 11 498 $ taxes incluses.

La construction débute et Monsieur X doit assumer des frais durant cette période, comme les taxes municipales et scolaires et les intérêts sur l’emprunt de construction. Ces frais totalisent 40 000 $ (exonérés de taxes), auquel s’ajoute des paiements à l’entrepreneur général pour 701 348 $ taxes incluses.

Monsieur X ayant choisi un emplacement très prisé, son triplex se remplit rapidement. Si rapidement que l’entrepreneur doit encore effectuer des travaux d’aménagement paysager pour 34 493 $ taxes incluses même si les trois logements sont habités depuis maintenant deux mois.

L’impact sur l’impôt payé

Le traitement fiscal des frais listés ci-dessus n’est pas uniforme et a un impact majeur sur l’impôt payé par Monsieur X dans le temps. En effet, il n’est pas possible de déduire les « soft costs » ou coûts accessoires de construction lors de la période de construction. Pour Monsieur X, il est avantageux de déduire le plus de frais possibles dans ses déclarations fiscales personnelles, car ses revenus sont imposés au taux marginal de 53,31 %.

La période de construction devient alors l’enjeu critique. Afin de maximiser les déductions fiscales, il faut que la période de construction débute le plus tardivement possible et qu’elle se termine le plus rapidement possible. Ainsi, il sera possible de déduire les coûts accessoires de construction plutôt que de les capitaliser au coût du bâtiment.

Au niveau des frais d’investigation du site, la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada (« LIR ») permet la déduction de ces frais dans l’année où ils sont payés (en vertu de l’alinéa 20(1)dd) LIR). Les frais d’investigation du site comprennent les frais d’arpentage, les frais d’analyse de sol et les frais d’évaluation de la faisabilité financière totalisant 55 000 $ taxes exclues.

Au niveau des frais de démarchage, la LIR permet la déduction de ces frais dans l’année où ils sont payés (en vertu de l’alinéa 20(1)cc) LIR). Les frais de démarchage comprennent les frais engagés pour la modification du zonage de 10 000 $ taxes exclues.

Ces déductions sont possibles car les coûts accessoires de construction décrits ci-dessus ont été engagés avant que la période de construction ne débute. En effet, selon le Bulletin d’interprétation IT-153R3 publié par l’Agence du Revenu du Canada, la période de construction nécessite de la part du développeur des actions positives sur le site de construction, comme y installer des services. Ainsi, la période de construction n’est pas réputée avoir débuté si les seules activités entreprises jusqu’à présent ont eu lieu hors du site de construction, ce qui est le cas pour Monsieur X.

Naturellement, lorsque l’entrepreneur général débute ses travaux, la période de construction débute et les coûts accessoires de construction doivent être capitalisés au coût du bâtiment. Parmi ces coûts accessoires de construction, on compte les taxes municipales et scolaires et les intérêts sur l’emprunt de construction totalisant 40 000 $ (exonérés de taxes).

Il importe maintenant de savoir quand la période de construction se terminera. La LIR stipule que la capitalisation des coûts accessoires de construction arrête au plus tôt du jour où la construction est terminée ou du jour où 90 % du bâtiment est utilisé aux fins pour lesquelles il a été construit.

Le triplex de Monsieur X a été construit aux fins de location résidentielle. La période de construction peut donc se terminer lorsque le triplex est complètement loué, même si la construction n’est pas terminée. C’est donc dire que les coûts accessoires de construction, comme les taxes municipales et scolaires et les intérêts sur l’emprunt de construction peuvent être déduits dès que les trois logements sont loués.

Finalement, au niveau des frais d’aménagement paysager de 30 000 $ (taxes exclues), la LIR permet la déduction de ces frais dans l’année où ils sont payés (en vertu de l’alinéa 20(1)aa) LIR).

En suivant une bonne planification fiscale, voici le portrait de l’imposition de Monsieur X durant ce projet de construction.

Les frais relatifs à la préacquisition du terrain de 55 000 $ et les frais pour la modification du zonage de 10 000 $ peuvent être déduits du revenu annuel de Monsieur X, diminuant ainsi son fardeau fiscal de 34 650 $ (65 000 $ au taux marginal d’impôt de 53,31 %). Le coût du terrain de 105 000 $ sera capitalisé.

Durant la construction, Monsieur X engage des coûts accessoires de construction totalisant 40 000 $ et des coûts de construction de 610 000 $ qui doivent être capitalisés. Les coûts d’aménagement paysager de 30 000 $ pourront cependant être déduits de son revenu annuel, diminuant ainsi son fardeau fiscal de 16 000 $ (30 000 $ au taux marginal d’impôt de 53,31 %). Aux fins des déclarations fiscales personnelles, tous ces frais sont traités avant taxes.

Un fiscaliste qui ne connaît pas suffisamment le domaine de l’immobilier aurait pu conseiller, à tort, de capitaliser tous les coûts accessoires de construction, car il s’agit de la règle générale. Pour Monsieur X, se priver des exceptions prévues par la LIR représente une économie d’impôt de 50 650 $ dans les deux premières années de ce projet, plutôt qu’à la vente du triplex.

L’impact sur les taxes à la consommation payées et réclamées

Monsieur X doit choisir s’il s’inscrit aux taxes à la consommation (TPS et TVQ) au début du projet de construction ou non. Une inscription au début du projet de construction lui permet de réclamer, au fur et à mesure de la construction, les taxes payées à l’achat du terrain et sur les factures des professionnels et de l’entrepreneur. Lors de son inscription aux taxes, Monsieur X pourrait choisir une période de déclaration mensuelle, ce qui lui permettrait de réclamer et d’encaisser plus rapidement le total de 121 299 $ en taxes payées sur ces achats.

Dès que la construction est complétée à 90% ou lorsque le premier locataire habite le triplex, selon l’événement qui arrive en premier, Monsieur X devra remettre les taxes sur la juste valeur marchande du triplex à cette date comme s’il se vendait le triplex à lui-même (ce qu’on appelle une autocotisation). En prenant pour hypothèse que la juste valeur marchande du triplex est semblable au coût total de construction de 850 000 $, cela signifie que Monsieur X devra remettre une somme de 127 288 $ (14,975 % x 850 000 $) à cette date s’il s’est inscrit aux taxes au début du projet de construction, ou de 5 989 $ (127 288 $ – 121 299 $) s’il a attendu l’autocotisation pour réclamer les taxes payées sur ses achats.

Lors de la production de l’autocotisation, Monsieur X aura aussi droit à un remboursement partiel des taxes payables de 127 288 $. En effet, il existe un incitatif qui permet d’obtenir un remboursement de 36 % sur les taxes payables lors de l’autocotisation (ou l’acquisition) d’un immeuble locatif neuf. La juste valeur marchande de chaque unité de triplex doit être inférieure à 200 000 $ pour maximiser ce remboursement, mais peut augmenter jusqu’à 450 000 $ pour tout de même y avoir droit partiellement. Pour Monsieur X, en prenant en compte certaines hypothèses sur la valeur des unités de triplex, ce remboursement pourrait totaliser 14 000 $.

La construction du triplex entraînera donc un remboursement net de taxes estimatif de 8 000 $, mais le moment des décaissements et encaissements variera énormément selon le moment de l’inscription aux taxes.

Conclusion

En conclusion, pour construire un triplex d’une valeur de 850 000 $, Monsieur X aura déboursé 971 000 $ en frais de construction, encaissé un montant net approximatif de taxes de 8 000 $ et réalisé des économies d’impôts totalisant 51 000 $, pour des débours nets durant la période de construction de 912 000 $.

Ce texte a été écrit par Olivier Rénald, CPA, CA, Directeur principal | Certification chez Demers Beaulne S.E.N.C.R.L.

L’article Immobilier : planification fiscale lors de la construction d’un triplex est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Monsieur X a 40 ans, il est marié avec 2 enfants et est entrepreneur. Il y a 10 ans, il a acheté un triplex pour 700 000 $ sous les conseils judicieux de son père. Il a versé 35 000 $ comptant et contracté une hypothèque de 665 000 $. Dix ans plus tard, Madame X décide qu’elle en a assez des locataires du triplex et veut déménager dans une grosse maison unifamiliale. Monsieur X est d’accord, mais il aimerait conserver le triplex pour plusieurs raisons.

Premièrement, les dépenses de l’immeuble et l’hypothèque sont autofinancées à même ses revenus. Deuxièmement, Monsieur X est entrepreneur et n’a pas d’argent économisé pour sa retraite autre que ses REER. Il croit donc que la valeur de l’immeuble net de l’hypothèque pourrait lui servir de fonds de pension lorsqu’il prendra sa retraite ou carrément vivre des revenus de loyers lorsque l’hypothèque sera entièrement remboursée. Finalement, il contemple l’idée de refinancer le triplex afin de réaliser l’accumulation de la valeur économique de l’immeuble et utiliser cet argent comme mise de fonds pour acheter un autre immeuble à revenu.

La juste valeur marchande (ci-après « JVM ») du triplex est maintenant de 800 000 $ et le solde de l’hypothèque est de 487 000 $. Considérant le déménagement et pour des raisons de protections d’actif et de responsabilités personnelles en tant qu’entrepreneur, Monsieur X décide de transférer le triplex dans une société incorporée. Si Monsieur X veut faire le transfert complètement libre d’impôt, il perdra le droit à l’exemption pour résidence principale sur la partie qu’il occupait du triplex. Soit environ 10 000 $¹ d’économie d’impôt. Quel gâchis!

Considérant que Monsieur X effectue un changement d’usage partiel du triplex qui deviendra uniquement locatif, la partie du logement qu’il occupait, soit le 1/3, est réputée être disposée² pour un montant égal à sa JVM. Monsieur X devra donc s’imposer sur le gain d’environ 35 000 $, mais pourra l’exempter à 100 % en désignant le logement comme résidence principale³.

Par la suite, Monsieur X pourra transférer l’immeuble dans une société libre d’impôt en contrepartie d’un billet à payer de 248 000 $⁴ et d’actions de la société pour une valeur de 552 000 $. Il est à noter que les droits de mutation ne s’appliqueront pas à cette transaction si M. X conserve 90 % ou plus des droits de vote pendant 24 mois suivant la transaction.⁵ Les taxes de vente ne s’appliqueront pas non plus, car la vente d’un immeuble d’habitation résidentiel est exonérée⁶. Subséquemment, Monsieur X pourra refinancer l’immeuble à l’intérieur de la société auprès d’une institution financière et se verser jusqu’à 248 000 $ libre d’impôt.

Malheureusement, la production d’un choix fiscal⁷ afin de pouvoir réclamer l’exemption pour résidence principale pendant 4 années supplémentaires n’est pas acceptée par les autorités fiscales pour l’instant. En fait, ce choix peut être fait lorsque le changement d’usage du bien est complet et non partiel comme dans le cas d’un duplex ou d’un triplex. Dans son chapitre traitant sur la résidence principale, le Centre québécois de formation en fiscalité suggère aux gouvernements de modifier la loi afin de la rendre conforme à la politique fiscale et ne pas désavantager fiscalement un propriétaire de duplex/triplex vis-à-vis un propriétaire de condominium pour ce qui est des règles se rapportant au changement d’usage.

Après analyse, force est de constater que j’aurais dû suivre les conseils de mon père. Encore une fois!

1 – 1/3 x (800 000 – 700 000) = 33 333 x 0,5 x 0,53 = 8 833 $

2 – Selon l’alinéa 45(1)c) de la loi de l’impôt sur le revenu (ci-après « LIR »)

3 – Selon la position administrative de Revenu Québec communiquée dans la cadre de la table ronde 2017 de l’APFF.

4 – (700 000 + 35 000) – 487 000 = 248 000 $

5 – Paragraphe 19a) de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières

6 – Selon le paragraphe 136(2) de la loi sur la taxe d’accise et l’article 31 de la loi sur la taxe de vente du Québec.

7 – 45(2) et 45(3) LIR

L’article Impacts fiscaux lorsqu’on habite une partie d’un duplex/triplex et qu’on commence à le louer est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Qu’est-ce qu’une PME manufacturière?

Les avantages fiscaux les plus intéressants sont offerts aux sociétés privées (dont les actions ne sont pas cotées en bourse) qui sont contrôlées ultimement (généralement par une détention de plus de 50 % des actions votantes et participantes) par des particuliers qui sont des résidents du Canada. Ces sociétés privées sous contrôle canadien (« SPCC ») doivent exploiter activement une entreprise manufacturière et employer de la main-d’œuvre pour un minimum de 5 500 heures rémunérées. De plus, le total des salaires payés à des employés participant activement à des activités de fabrication & transformation (« F&T ») devra représenter au moins 50 % du total des salaires payés dans l’exercice financier à tous les employés de la société.

Les activités de fabrication & transformation

Certains entrepreneurs pourraient exploiter une PME manufacturière… sans le savoir! En effet, la définition d’activités de F&T englobe plusieurs activités qui ne sont pas instinctivement associées à de la F&T.

Il y a tout d’abord la définition générale et acceptée de la F&T. Selon une interprétation de la Loi de l’impôt sur le revenu par l’Agence du revenu du Canada (« ARC »), « la fabrication de biens ou de marchandises implique ordinairement la création de quelque chose […] ou le façonnage, l’estampage ou le formage d’un objet à partir de quelque chose […] ». Pour les activités de transformation, on peut résumer par deux questions dont la réponse doit être positive : 1) est-ce que les biens au centre des activités de la société subissent un changement de forme, d’apparence ou de leurs particularités et 2) les biens sont-ils devenus plus commercialisables?

Il y a aussi d’autres activités qui ne répondent pas à cette définition plus générale, mais qui sont néanmoins considérées comme de la F&T, notamment : la supervision d’activités de F&T (superviseur hiérarchique qui surveille les activités de F&T, superviseur de la ligne de production, contrôle de la qualité et de la production, contrôle de la pollution, etc.), la manipulation de biens (réception et entreposage de matières premières, production et assemblage de biens en cours de transformation, inspection et emballage de produits finis, etc.), certaines activités reliées aux installations servant à la production (conception d’ingénieur et réparation de ces installations, sécurité, nettoyage, chauffage et entretien de ces installations, etc.) et la recherche scientifique.

Il est primordial de consulter un fiscaliste pour s’assurer que les activités d’une PME manufacturière se qualifient à titre d’activités de F&T. Le Folio publié par l’ARC, dont le lien se trouve ici, est aussi une bonne source d’information sur la F&T.

Taux d’impôt du Québec

L’avantage principal pour une PME manufacturière dont plus de 50 % de la main-d’œuvre est rémunérée dans le cadre d’activités de F&T (pour un minimum de 5 500 heures rémunérées à tous les employés) est le bas taux d’impôt provincial de 4 % sur le premier 500 000 $ de revenu imposable. À titre de comparaison, ce taux provincial double pour une SPCC qui n’est pas une PME manufacturière et il se situe à 11,7 % sur tout revenu imposable supérieur à 500 000 $.

Le Québec fait cependant mauvaise figure dans le Canada quant à l’imposition du revenu imposable admissible à la déduction accordée aux petites entreprises (« DAPE »). Ces taux d’imposition réduits s’appliquent sur le premier 500 000 $ de revenu imposable d’une SPCC, tant que le capital imposable de la société et de ses sociétés associées est inférieur à 10 millions de dollars. Le Québec est encore plus restrictif avec son nouveau critère sur les 5 500 heures rémunérées, entré en vigueur pour tous les exercices financiers débutant le ou après le 1er janvier 2017. C’est la seule province à avoir ce critère supplémentaire. De plus, aucune province ou territoire n’a de taux d’imposition plus élevé que le Québec sur le revenu imposable admissible à la DAPE – autre que celui offert aux PME manufacturières.

En effet, le Québec fait piètre figure avec son taux d’impôt de 8 % alors qu’il est de 0 % au Manitoba et inférieur à 2,5 % dans 5 autres provinces et territoires. Même avec son taux d’impôt de 4 % offert aux PME manufacturières, seulement deux provinces ont un taux légèrement plus élevé de 4,5 %, soit l’Ontario et l’Île-du-Prince-Édouard. La moyenne nationale se situe à 2,8 %.

Réduction de la cotisation au Fonds des Services de Santé (« FSS »)

Heureusement, la PME manufacturière peut bénéficier de différents autres avantages fiscaux. Une des charges importantes pour la PME québécoise reste la cotisation au FSS. Cette dépense est calculée en fonction de la masse salariale de la société et de ses sociétés associées. Pour une masse salariale de plus de 5 millions de dollars (M$), le taux est plutôt élevé (4,26 %) et représente une dépense de plus de 200 000 $ lorsque la masse salariale est de 5 M$.

Pour n’importe quelle société, le taux de cotisation au FSS est de 2,30 % pour toute masse salariale de la société et de ses sociétés associées de 1 million de dollars ou moins. Ce taux augmente graduellement jusqu’à 4,26 % lorsque la masse salariale atteint ou dépasse 5 M$.

Pour une PME manufacturière dont plus de 50 % de la main-d’œuvre est rémunérée dans le cadre d’activités de F&T, le taux de cotisation est réduit de 0,8 % lorsque la masse salariale est de 1 M$ ou moins. La réduction est moins importante plus la masse salariale augmente, pour être complètement nulle lorsque la masse salariale atteint 5 M$.

Concrètement, la PME manufacturière pourra économiser entre 8 000 $ et 12 500 $ annuellement si sa masse salariale se situe entre 1 et 4 M$.

Déduction additionnelle pour les frais de transport

Cette mesure fiscale vise à offrir une déduction supplémentaire dans le calcul du revenu imposable à la PME manufacturière établie hors des grandes villes du Québec.

Pour une PME manufacturière dont plus de 50 % de la main-d’œuvre est rémunérée dans le cadre d’activités de F&T effectuées en zone éloignée, cette déduction peut représenter 3 % du revenu brut (maximum de 150 000 $), 5 % du revenu brut (maximum de 350 000 $) ou 10 % du revenu brut (aucun maximum) selon la municipalité dans laquelle la PME manufacturière est établie. Si elle est établie dans une grande ville du Québec, le maximum est établi à 1 % du revenu brut ou 50 000 $, ce qui peut tout de même être considérable.

Crédit d’impôt relatif à l’intégration des technologies de l’information (« TI »)

Ce crédit d’impôt demande un peu plus de travail pour l’entrepreneur, car une attestation auprès d’Investissement Québec est requise, mais il peut donner lieu à un crédit de 50 000 $.

Toute PME manufacturière qui fait l’acquisition d’un progiciel de gestion intégré peut en faire la demande. Concrètement les progiciels de gestion intégrés sont souvent connus sous les termes anglais suivants : Enterprise Resource Planning (ERP), Customer Relationship Management (CRM) ou Supply Chain Management (SCM).

Les frais admissibles, représentant 80 % des dépenses engagées relativement au contrat d’intégration des TI, et faisant l’objet d’une attestation d’Investissement Québec, donnent droit à un crédit de 20 %. Le maximum de frais admissibles est de 250 000 $ (80 % x 312 500 $) pour un crédit d’impôt de 50 000 $ (20 % x 250 000 $).

Crédit d’impôt à l’investissement relatif au matériel de F&T

Ce crédit d’impôt s’applique pour toute PME manufacturière établie hors des grandes villes du Québec qui fait l’acquisition de matériel de F&T ou de matériel informatique servant principalement aux activités de F&T, tant qu’il est acquis neuf.

Le crédit d’impôt peut être équivalent à 8 %, 16 % ou 24 % du coût du bien diminué de 12 500 $, selon la municipalité dans laquelle la PME manufacturière est établie. Le coût du bien inclus tous les frais accessoires comme le transport et l’installation. De plus, la PME manufacturière doit s’assurer d’utiliser le bien rapidement après l’avoir acquis, et ce pour une période minimale de 24 mois.

Déduction pour amortissement additionnelle

Une déduction additionnelle pour amortissement de 35 % est possible lorsque la PME manufacturière fait l’acquisition de matériel de F&T ou de matériel informatique servant principalement aux activités de F&T, tant qu’il est acquis neuf.

Le coût du bien inclus tous les frais accessoires comme le transport et l’installation. De plus, la PME manufacturière doit s’assurer d’utiliser le bien rapidement après l’avoir acquis, et ce pour une période minimale de 24 mois.

Impact pour l’entrepreneur

Un entrepreneur québécois qui exploite sa PME manufacturière hors des grandes villes a droit à plusieurs avantages fiscaux, qui lui permettront d’investir dans sa société, de faire fructifier ses investissements et ultimement d’obtenir plus d’argent dans ses poches. C’est alors que de bons conseils d’investissements deviennent primordiaux, pour protéger le patrimoine familial des entrepreneurs québécois!

Olivier Rénald, CPA, CA
Directeur principal, Certification
Dermers, Beaulne

L’article 2018 : encore une année avantageuse pour les PME manufacturières! est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Imposition des placements passifs dans une société

Tous les placements ne sont pas égaux en termes de fiscalité. Il est donc crucial de ne pas négliger l’aspect fiscal lors de la composition d’un portefeuille détenu dans une corporation. Ainsi, le rendement net sera augmenté sans prendre de risque supplémentaire.

Contrairement au REER ou au CELI dans lesquels la croissance du portefeuille est à l’abri de l’impôt, les revenus générés dans un portefeuille détenu dans une corporation sont imposés annuellement. Le taux d’imposition des revenus de placements passifs d’une corporation québécoise est de 50,47%.

On distingue ainsi trois types de revenus ou gains provenant de placements passifs :

– Les revenus d’intérêts : 100% imposables. Ils proviennent généralement de placements tels que les dépôts, certificats de placements, fonds de marchés monétaires, obligations ou de bons du Trésor.

– Les revenus de dividendes : les dividendes sont des paiements effectués par les sociétés aux actionnaires pour partager les bénéfices. Lorsque l’actionnaire est un fonds commun de placement plutôt que l’investisseur directement, alors le fonds attribue les dividendes à ses détenteurs d’unités.

On différenciera alors :

o Les dividendes étrangers : 100% imposables, avec une retenue à la source dans le pays de provenance.

o Les dividendes canadiens, qui bénéficient d’un traitement favorable : dans une corporation, ils déclencheront un impôt remboursable de 38,33%.

o Les gains en capital, provenant de la vente de titres à profit, sont les plus avantageux avec seulement 50 % du gain imposable. La portion non imposable est incluse le compte de dividende en capital (CDC) et peut être distribué libre d’impôt à l’actionnaire.

Proposition du Ministère des Finances du Canada (MFC) sur l’imposition des revenus passifs

Actuellement, les actionnaires de sociétés privées peuvent bénéficier d’un report d’impôts du fait que leurs revenus actifs soient imposés à des taux d’imposition inférieurs à celui des particuliers non incorporés. Ainsi, le revenu net d’impôts pouvant être investi dans des placements passifs peut être supérieur pour un actionnaire d’une société privée.

Dans l’énoncé original, le MFC avait annoncé considérer plusieurs avenues pour contrer cette situation, notamment :

– L’élimination de l’impôt en main au titre de dividende (« IMRTD »), permettant un remboursement d’impôt de 30,67%.

– L’élimination de l’inclusion de la portion non imposable du gain en capital dans le CDC lorsque le capital ayant servi au financement des placements passifs a été imposé à un taux inférieur applicable au revenu actif.

Selon le régime proposé, les calculs du MFC ont démontré que l’avantage actuel des actionnaires de sociétés privées serait annulé. Ces calculs ont été faits en prenant comme exemple un contribuable résident de l’Ontario, dont le revenu avant impôt et le capital de départ est de 100 000 $, avec un rendement annuel de 3 % sur une période de dix ans. On peut douter que le résultat soit identique avec l’exemple d’un contribuable résident du Québec avec un taux de rendement sur investissement différent. Étant donné que le nouveau régime sur l’imposition des revenus passifs proposé est encore à l’étude, et que les propositions législatives seront incluses dans le budget de mars 2018, nous pouvons espérer que la nouvelle approche respectera le principe d’intégration et d’équité entre les résidents des différentes provinces.

D’autre part, il a été clairement statué que ce nouveau régime fiscal ne s’appliquerait pas aux investissements actuels et aux revenus générés par ceux-ci. De plus, le nouveau régime protégera la capacité des entreprises à économiser en prévision des urgences ou à des fins d’investissements futurs, comme l’achat d’équipement, l’embauche et la formation du personnel, ou le développement des activités. En effet, le revenu généré par les investissements futurs jusqu’à concurrence de 50 000 $ sera exempté de ces nouvelles règles fiscales.

Solutions d’optimisation

En fonction des objectifs de placement, il est possible d’évaluer le traitement fiscal de chacun des revenus des placements sélectionnés dans la société afin de pouvoir optimiser le rendement net.

Par exemple, détenir des actions canadiennes dans une corporation permettra de bénéficier du traitement favorable des dividendes qu’elles pourraient générer et éventuellement d’un gain en capital.

Détenir des actions étrangères dans une corporation impliquera un impôt maximum sur les dividendes, incluant une retenue à la source. Le type d’actions choisi aura alors son importance : des actions de croissance versant peu de dividendes permettraient d’éviter cet impôt défavorable.

Des stratégies alternatives, comme l’utilisation de certains fonds communs de placement constitués en société peuvent permettre d’investir dans du revenu fixe ou des actions internationales, tout en minimisant, selon les faits propres à chaque fonds, les revenus d’intérêts ou de dividendes étrangers imposables. La structure permet de reporter ses revenus et parfois même de les convertir en gain en capital ou en dividendes canadiens. De plus, dans une corporation, cette stratégie peut permettre dans certains cas d’augmenter significativement le CDC.

D’autres outils, tels que des actions privilégiées, peuvent permettre d’aller chercher un revenu sous forme de dividendes, dont le traitement fiscal est plus intéressant que celui des intérêts. Il reste important de bien prendre en compte le niveau de risques de ce type de placement pour les utiliser de façon appropriée.

Enfin, posséder des actions accréditives peut venir compléter le portefeuille d’un investisseur ayant une aversion au risque plus élevé en lui permettant d’aller chercher des crédits d’impôt supplémentaires.

Considérations importantes

Outre les enjeux fiscaux, il faut tenir compte d’autres critères pour décider de la détention de placements passifs dans une société privée :

– Le patrimoine distinct de la société permet de protéger les actifs, alors que les placements détenus personnellement ne sont pas à l’abri des créanciers de l’investisseur ;

– Une société a une durée de vie illimitée jusqu’à sa dissolution ;

– La capacité et les outils de financement sont généralement plus favorables pour une société ;

– Une stratégie de fractionnement du revenu peut être élaborée avec une société sous réserve des nouvelles règles ;

– La création d’une société implique des coûts d’incorporation et de conformité ainsi qu’un minimum de structure organisée incluant du personnel administratif.

Conclusion

Choisir de détenir des placements passifs via une société ou personnellement n’est pas une décision simple. Les mesures fiscales envisagées par le MFC ne faciliteront pas la tâche, et avant de prendre cette décision, il faut pouvoir réfléchir à différents facteurs. Pour cette raison, il est toujours préférable de consulter un professionnel afin de s’assurer que la stratégie d’investissement réponde aux besoins financiers et fiscaux.

Merci à Christophe Guendaz pour son étroite collaboration sur cet article.

Ce texte a été écrit par Hans Laliberté, CPA, CGA, LL.M. Fisc. Directeur – Fiscalité canadienne chez Demers Beaulne S.E.N.C.R.L.

L’article Enjeux fiscaux de la détention de placements passifs par l’entremise d’une société est apparu en premier sur Finance et Investissement.

Le gouvernement abandonne ses modifications législatives visant à limiter la multiplication de l’ECGC. En fait, le processus de consultation a permis au gouvernement de réaliser que les mesures initialement proposées pourraient avoir des conséquences non désirées sur des transferts intergénérationnels d’entreprises familiales. Ce qui est surprenant, c’est qu’à présent, le gouvernement n’a pas l’intention de modifier sa proposition législative touchant la multiplication de l’ECGC afin de s’attaquer aux planifications illégitimes multipliant l’ECGC pour plusieurs membres d’une famille qui ne contribuent pas à la société. Ces planifications constituent assurément un abus de l’esprit de la loi.

Il semble donc que les planifications fiscales qui concernent la multiplication de l’ECGC sont pour l’instant encore acceptées par le gouvernement.

L’imposition des revenus passifs

Lors des propositions législatives de juillet dernier, le gouvernement a évoqué son intention de modifier complètement l’imposition de placements passifs détenus par une société privée. De toute évidence, ce nouveau système d’imposition allait augmenter la complexité et le temps de préparation de la déclaration d’impôt de la société privée. De plus, les entrepreneurs ont fait réaliser au gouvernement que la marge de manœuvre découlant de l’épargne accumulée dans la société était importante au moment de financer une expansion ou des situations urgentes d’entreprises. À la suite des consultations, le gouvernement a modifié son approche de façon à laisser une marge de manœuvre aux entrepreneurs, mais tout en n’encourageant pas les particuliers plus fortunés à accumuler une épargne plus élevée que via une détention directe. Sommairement, le gouvernement tolérera un seuil de revenu passif de 50 000 $ par année. De plus, les investissements déjà effectués ainsi que les revenus futurs générés par ces investissements ne seront pas inclus dans ce seuil. Les détails de cette nouvelle mesure devraient être présentés en mars 2018 lors de la présentation du budget fédéral.

Le fractionnement de revenu entre les membres d’une famille

Le gouvernement semble avoir plié devant les représentations des contribuables sur la majorité des modifications proposées en juillet à l’exception du fractionnement de revenu. En fait, de petits ajustements ont été apportés, mais l’essentiel de la mesure reste intact.

Le gouvernement désire toujours aller de l’avant avec les mesures visant à réduire les possibilités de répartition du revenu à l‘aide de sociétés privées, tout en s’assurant que les règles n’auront pas de répercussions sur les entreprises familiales dans la mesure où le conjoint, les enfants et autres membres de la famille sont manifestement et véritablement actifs au sein de celles-ci. Le montant reçu par une personne liée âgée de 18 ans et plus devra toujours satisfaire à l’analyse du caractère raisonnable, mais les facteurs d’analyse du critère seront modifiés. Selon l’annonce du ministre des Finances du 16 octobre, la personne devra démontrer son apport à l’entreprise en fonction d’un ou plusieurs principes de base suivant :

– Les apports en main d’œuvre;

– Les apports en capitaux ou de capitaux propres à l’entreprise;

– Assumer des risques financiers de l’entreprise, comme cosigner un emprunt ou une autre dette;

– Les apports antérieurs relativement à la main d’œuvre, aux capitaux ou aux risques.

Avant l’annonce du 16 octobre dernier, le critère de caractère raisonnable était différent pour les 18 à 24 ans et les 25 ans et plus. Aussi, les experts étaient incertains à savoir si tous les facteurs devaient être rencontrés ou bien si seulement le fait de satisfaire à l’un d’eux était suffisant pour ne pas être assujetti à l’impôt sur le revenu fractionné. Par conséquent, le gouvernement a bien fait d’ajuster cette mesure en simplifiant l’analyse du critère de caractère raisonnable.

À la suite de l’annonce du 16 octobre, le test du critère de caractère raisonnable demeure flou et laisse place à plusieurs interprétations. Celles-ci pourraient amener le contribuable à devoir engager des frais afin de défendre son interprétation devant les tribunaux si elle diffère de celle de l’Agence du revenu du Canada (« ARC »).

Ces nouvelles règles sont applicables à partir du 1er janvier 2018. Certains contribuables pourraient avoir avantage à profiter de l’application des règles actuelles afin de profiter au maximum de la progressivité des taux des autres membres de leurs familles. Par exemple, un propriétaire d’entreprise imposé au plus haut taux marginal d’impôt, qui fractionne habituellement 33 000 $ de dividendes par année à son garçon aux études âgé de 21 ans, aurait avantage à verser 100 000 $ à son fils en 2017 afin de profiter des anciennes règles. Ce dernier pourrait donc toucher environ 80 000 $ net d’impôt. À l’application des nouvelles règles, le montant net d’impôt que son fils recevrait serait de 56 000 $. Dans ce cas particulier, une économie d’impôt d’environ 24 000 $ pourrait donc être réalisée d’ici la fin 2017.

D’autre part, le versement d’un salaire raisonnable selon le travail effectué est un moyen de fractionnement de revenu qui est toujours accepté. Aussi, le prêt à taux prescrit par un particulier en faveur d’une fiducie familiale dans le but de fractionner le revenu de placement découlant de ce prêt est toujours accepté.

Finalement, le plan du gouvernement de s’attaquer aux planifications fiscales au moyen de sociétés privées et de fiducies n’a pas eu le succès escompté. Au contraire, leurs modifications proposées n’étaient pas assez précises et celles-ci affectaient, sans le vouloir, les PME partout au Canada. Espérons que prochainement, le gouvernement évaluera correctement toutes les conséquences directes et indirectes avant d’annoncer d’autres mesures touchant la fiscalité des entrepreneurs canadiens.

Ce texte provient du Stratège, une publication de l’Association de planification financière et fiscale (APFF), et a été écrit par Jean-Philippe Binette.

L’article Mise à jour sur les propositions législatives touchant les planifications fiscales au moyen de sociétés privées est apparu en premier sur Finance et Investissement.