Un investissement immobilier a plus de chance de réussir s’il est adéquatement planifié. Cela est d’autant plus vrai lors du choix de la structure de détention. L’investisseur immobilier doit considérer les faits relatifs à la préacquisition, à la construction, à l’exploitation et même à la vente lorsqu’il choisit sa structure de détention. Pour le faire adéquatement, il s’entoure d’un fiscaliste spécialisé en immobilier.
Est-ce que le projet sera à des fins personnelles, d’affaires ou un mélange des deux? Est-ce que l’immeuble sera loué ou vendu après la construction? Les locataires sont-ils des particuliers ou des commerces? Est-ce un investissement en vue de faire un profit rapide ou en vue de planifier sa retraite?
La détention personnelle
La structure la plus simple reste la détention personnelle de l’immeuble. Cette structure permet d’économiser des coûts de maintien d’une structure corporative et de gérer plus simplement l’investissement. Cependant, le propriétaire immobilier a moins de protection légale advenant une poursuite ou un litige – ses autres biens personnels peuvent donc être à risque. C’est aussi vrai au niveau du financement – le prêteur voudra sûrement prendre des garanties sur les autres biens personnels du propriétaire immobilier.
Au niveau fiscal, le principal avantage reste la simplicité : les profits ou pertes sont reportés directement dans la déclaration fiscale personnelle du propriétaire immobilier, et celui-ci peut même utiliser les pertes locatives – tant qu’elles ne sont pas créées par l’amortissement fiscal – contre tout type de revenu.
La détention conjointe
Lorsque plusieurs investisseurs participent à un projet, il est possible de créer une structure corporative – soit une société par actions, une société de personnes ou une société en commandite – ou encore de procéder par voie de contrat de copropriétaires.
La détention conjointe ou joint venture amène plus de liberté lorsqu’elle est gérée par un contrat de copropriétaires plutôt que par la création d’une société. En effet, dans ce type de détention conjointe, chaque copropriétaire immobilier devrait avoir plein contrôle de sa participation dans l’actif, y compris sur toute transaction de vente. De plus, chaque copropriétaire immobilier ne devrait pas avoir de responsabilité conjointe et solidaire auprès des autres copropriétaires.
La clé dans une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires reste la rédaction d’un contrat de copropriétaires clair, détaillé et qui comporte des clauses pour prévoir toute éventualité. Cependant, le contrat et les documents afférents doivent être préparés de sorte qu’ils ne créent pas sans le vouloir une société de personne. Cela aurait pour effet d’annuler la plupart des avantages d’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires.
Au niveau fiscal, chaque copropriétaire va enregistrer sa part de revenus et de dépenses selon ce qui est prévu au contrat, et restera entièrement libre sur son choix de prendre une déduction pour amortissement fiscal des actifs. Cette flexibilité représente un avantage majeur pour les investisseurs immobiliers qui gèrent plusieurs actifs avec plusieurs partenaires. Cependant, toute transaction sur la part de l’actif détenu en copropriété se fera à la juste valeur marchande, sans pouvoir profiter des avantages d’un roulement libre d’impôt.
La détention conjointe est aussi possible par le biais de détention d’actions, d’unités ou de parts dans une société.
La détention par une société par actions
La détention d’immeuble par le biais d’une société par actions comporte aussi une certaine simplicité, surtout pour la continuation de la détention de l’immeuble par la société. Il est souvent plus simple de vendre les actions d’une société qui ne détient qu’un immeuble que de vendre l’immeuble par lui-même.
C’est aussi une solution qui peut être utilisée à la fois pour une détention personnelle et pour une détention conjointe. De plus, pour un investisseur immobilier qui veut exclure ses biens personnels des risques de poursuites et litiges, la société par actions offre une meilleure protection légale. En plus, le financement risque d’être plus facile à obtenir et l’investisseur immobilier pourra probablement exclure ses biens personnels des garanties.
Au niveau fiscal, cette forme de détention est légèrement plus complexe que les deux autres mentionnées ci-dessus (la détention personnelle et la détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires). En effet, la compagnie devra être structurée – ce qui entraîne des frais récurrents – et une déclaration fiscale devra être produite pour la société, en plus de celle de l’investisseur immobilier.
De plus, l’imposition du revenu tiré de l’immobilier peut différer grandement selon la nature de ce revenu. Règle générale, pour profiter des plus faibles taux d’impôts corporatifs, une société par actions doit être détenue par des intérêts privés canadiens et employer plus de cinq personnes à temps plein, ce qui se traduit probablement par la détention de plusieurs immeubles dans une même société.
Au niveau fiscal, c’est aussi la structure la plus rigide relativement à l’utilisation des pertes d’exploitation (pertes locatives, pertes lors de la vente, etc.). En effet, toute perte reste dans la société par actions et ne peut être utilisée par l’investisseur immobilier personnellement.
La détention par une société de personnes
La société de personnes est utilisée dans pour la détention conjointe exclusivement et peut prendre plusieurs formes : société en nom collectif, société en commandite ou société à responsabilité limitée.
La différence se situe sur la responsabilité des investisseurs immobiliers relativement aux dettes de la société. La société en commandite permet à un investisseur immobilier de limiter sa perte à ses investissements dans la société – pourvu qu’il ne participe pas activement à la gestion de celle-ci, alors que la société en nom collectif lie tous les investisseurs immobiliers de manière conjointe et solidaire aux dettes de la société, peu importe l’investissement dans la société. La société à responsabilité limitée possède des règles différentes selon la province de résidence.
Le principal avantage de la détention par une société de personnes est la très grande flexibilité quant à l’allocation des revenus et pertes, l’entrée et la sortie d’investisseurs et le moment de la réalisation des conséquences fiscales. De plus, c’est la seule structure qui permet un roulement libre d’impôt d’un bien immobilier lorsque celui est destiné à la vente (bien en inventaire).
Au niveau fiscal, cette forme de détention est aussi complexe que celle par une société par actions. En effet, la compagnie devra être structurée – ce qui entraîne des frais récurrents – et une déclaration fiscale devra être produite pour la société, en plus de celle de l’investisseur immobilier. Cependant, la société de personnes représente un conduit au niveau des impôts : l’imposition se fait dans les mains des investisseurs immobiliers, comme dans le cas d’une détention personnelle ou d’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires.
De plus, cette structure est légèrement plus rigide qu’une détention conjointe gérée par un contrat de copropriétaires puisque le bénéfice devra être établi au niveau de la société, ce qui fait que l’investisseur immobilier n’a plus la même liberté sur son choix de prendre une déduction pour amortissement fiscal des actifs.
Aussi, si les investissements ne sont pas suffisants, les pertes revenant aux investisseurs immobiliers pourraient être temporairement refusées et reportées dans le temps.
Conclusion
En conclusion, il est évident que le choix de la structure de détention d’un investissement immobilier nécessite plusieurs considérations et qu’il n’est pas nécessairement le même entre deux copropriétaires.
Le choix de la structure de détention peut même être un enjeu lorsque vient le temps de trouver un investisseur immobilier, car certaines structures sont moins avantageuses pour l’un tout en étant plus avantageuses pour l’autre.
Il importe que chaque investisseur immobilier consulte un fiscaliste spécialisé en immobilier pour se faire conseiller adéquatement sur la structure de détention qui lui bénéficie le plus personnellement.
Ce texte a été écrit par Olivier Rénald, CPA, CA, Directeur principal | Certification chez Demers Beaulne S.E.N.C.R.L.