De plus, un courtier hypothécaire, de pair avec un planificateur financier, peut pousser l’avantage pour le client encore plus loin, lui offrant une gestion stratégique de ses dettes et ce, en respectant sa situation financière.
Par exemple, envisager un taux hypothécaire légèrement plus élevé permettant d’obtenir une remise plus généreuse de l’institution financière peut être avantageux. Par exemple, un client ayant une hypothèque de 200 000$ amortie sur 25 ans sera gagnant de 510.95$ sur une période de 5 ans en choisissant une hypothèque fermée 5 ans au taux de 2.59% donnant une remise de 1 000$ plutôt que 2.54% sans remise.
Ceci implique souvent une collaboration, ainsi que plusieurs discussions, avec le comptable du client, permettant d’explorer les options disponibles selon sa situation.
Voici un autre exemple illustrant l’avantage de regarder la situation globale : Un client a un prêt hypothécaire de 200 000 $ à renouveler au 1er octobre 2015 et en regardant les options disponibles, un courtier trouve les 2 produits suivants. Le client désire payer le moins cher possible :
1. Taux fermé 5 ans @ 2.64 %
2. Taux fermé 5 ans @ 3.94 %, mais avec remise de 5 % au client
Instinctivement, le choix logique serait d’offrir le taux le plus bas. Cependant, le courtier soumet le cas à un planificateur financier et celui-ci voit qu’il s’agit d’un prêt pour un immeuble locatif et que celui-ci dégage des profits significatifs imposables annuellement pour le client ;
Selon le taux marginal du client et sa situation financière, le planificateur financier constate que même si les paiements hypothécaires seront plus élevés avec l’option de remise, il serait plus avantageux de prendre cette option, de mettre la remise dans un compte d’épargne CELI et de payer la différence de paiement à partir de ce compte.
De plus, le planificateur financier calcule qu’il est possible de faire un remboursement anticipé de plus de 5 000 $ dès réception de la remise et que le compte CELI pourra tout de même fournir le capital pour payer la différence de paiement pendant les 5 prochaines années.
Dans ses calculs, le planificateur a tenu compte du rendement CELI et des économies d’impôts que le client aura au cours des 5 prochaines années en raison de la dépense d’intérêts supérieure (le client pourra déduire des intérêts plus élevés, ce qui viendra réduire les impôts sur les revenus locatifs).
Ainsi, dans cinq ans, le client se retrouvera avec un solde hypothécaire inférieur de 2 904 $ ! De plus, il aura fait une économie d’impôt de 567 $ lors du rapport d’impôt d’avril 2021 pour l’année fiscale 2020, ce qui fait une économie totale de 3 471 $ ! *
Tout ceci, sans que le client n’ait à faire de déboursé supplémentaire par rapport à l’option du taux le plus bas ;
Voici d’autres façons d’optimiser votre patrimoine lorsque la situation s’y prête :
• Envisager la technique de la « Mise à part de l’argent » et ainsi convertir les dettes non déductibles d’impôt en emprunt déductible d’impôt ;
• Envisager une stratégie de diversification de taux, choisissant de prendre la moitié de l’hypothèque en taux fixe et l’autre moitié en taux variable. Toutefois, il demeure très important d’harmoniser l’échéance dans les deux cas afin de ne pas être pris en otage par l’institution financière lorsque l’un des deux termes expire avant l’autre.
En somme, il est très important d’aller au-delà du simple exercice du « meilleur taux » et d’analyser en profondeur chaque situation financière.
* Hypothèses : Taux du compte CELI de 1 %, Taux marginal de 38.4 % et prêt hypothécaire payable sur 20 ans.